卢铿:40个理由支撑中国房产还有30年好光景

  我们有理由认为,如果中国国家经济还有30年的增长空间,中国的房地产市场也有至少30年的增长空间,我用了40个理由支撑这一点。

  第一,经济增长,中国经济已经持续多年呈两位数的增长,经济的持续增长必然带来城市发展,住房扩大,投资增加和流动性过剩。人民购房的能力和投资能力也在增加,而对购房质和量,中国中产阶级在迅速崛起,这是增长最快的一个组合。

  第二,支柱行业,房地产应该说国家和许多地方的重要支柱产业。尽管现在媒体不太提这个支柱产业,但是它本身就是。我想这个不是以媒体提不提,或者政府提不提来决定的。我记得在04年的时候,北京市有一个统计数字,北京市社会总投资中有52%是跟房地产投资有关,这个数字是相当大的。

  第三,人口存量。中国是一个特殊国家,现在公布的数字已经超过了13亿,中国的人口总量和基数非常大,在调查中有70%的家庭认为现在居住环境没有到满意的状态,所以未来空间很大。

  第四,人口增量。中国的人口增量相当于澳大利亚的总量,澳大利亚的国土跟中国差不多,中国是960万平方公里,它大概是930万平方公里,但是澳大利亚人口的总量跟中国人口的增量差不多。这引起了在考虑城市化比率因素之后,每年有1亿平方米的量。

  第五,人口质量。中国的人口质量也在发生重要改变,随着经济的发展,人均寿命也在增长,与1995年相比增长了近两岁,而且还在增长当中。

  第六,人口结构。中国老龄化已经形成,据统计中国60岁人口超过1.3亿,相当于美国的人口。人口寿命延长对房地产市场有直接影响。而且所谓的银发族,就是老年人对家庭居住方式已经有了不同的选择。

  第七,换房需求。这可能在中国房地产行业中是一个非常大的组成部分。据德国的一个研究机构讲,中国在2006年的时候,全世界新增建筑量有40%是发生在中国的国土上,这是一个非常庞大的数字。随着建筑和住宅的发展,在激烈的竞争之下,居住产品正在不断地提升换代,吸引有条件的人不断换自己的房子。我刚才也提到,现在还有70%的家庭对现有的居住条件是不满意的,有条件的时候还会更换自己的房子,这就形成房地产市场房屋市场的提供,这有利于中低收入人群的满足需求。

  第八,第二套房。现在中产以上的家庭,有许多人都已经有了第二套房子,甚至有第第三套房子,也许因为中国有效投资渠道比较有限引起的。有能力购买第二套房的家庭正在增加,也形成一个特殊市场。

  第九,拆建用房。中国的城市化率大概是47%、46%左右,但是未来要发展到多少,可能全国的指标和各城市的指标不一样,比如说深圳已经到了百分之百了,人口已经百分之百实现城市化了,在全世界都是少有的。我相信上海这些地方的人口城市化率至少到85%以上,德国已经超过了87%。所以未来人口城市化的进程不会停下来,每年一定会需要不断扩大城市的发展,需要大量的安置拆迁,同时来满足一些因为需要补偿而需要购房的市场。

  第十,政策类房。三类,一个是廉租,一个是经济适用房,一个是限价房,这本身也是一个非常大的增长量。

  第十一,特殊住房。中国人自己不同的生活习惯,或者生活文化的特色,比如说中国家庭基本是独生子女,有条件的人在子女就读的附近购买住房,这在国外比较少。年轻人结婚,房子成为一个老人必须要负担的内容等等,所以中国人的生活习惯,带来的一些特殊市场。

  第十二,中国的投资意识在觉醒,中国城乡居民在银行存款余额已经超过20万亿,这次股市据说蒸发掉20亿,总体还有这么大。绝大部分中国老百姓投资意识还在觉醒阶段,真正有投资能力的人还很少,今后的潜能很大。

  第十三,异地置业。无论是个人的异地投资,或者帮助亲友买房,外出打工,或者成功人回家买房,异地置业很多。目前旅游目的地的房产购置的也很多。

  第十四,生活方式。有一个哲学家提到,中国的许多城市和国际上一些发达国家的城市,现在已经从所谓工业时代,进入到了后工业时代,或者后现代,也就是人们现在对工业时代的许多生活方式进行反思了。这两个时代最大的区别,工业时代人们在居住方面追求功能,后工业时代或后现代时代,人们追求文化,对健康、养生等等有了追求,就带动发展商不断提供新的产品改变人们的生活方式。

  第十五,居住文化。在中国的传统特殊观念当中,住房一直是第一位的,只要有了钱,只要有了条件,哪怕现在没有条件贷款也要买房子。而且现在从以前的老习惯,三代同堂、四代同堂的生活习惯已经发生改变,现在人希望不离老人太远,也不要太近,上海说一碗汤的概念,走路的距离,能够赶回去喝父母做的一碗汤,这个习惯也是中国特有的习惯。

  第十六,商业发展。有一个意大利04年做了分析,中国的零售业相当于意大利全国的零售业,但是中国人随着中产阶级的崛起,今后零售业的发展会非常惊人。他预测09年的时候,中国每年零售业的增量将相当于一个意大利,这个数字确实很大。所以我说中国现在商业不是太多,而是太乱,太弱了。随着商业的发展,会带动许多新住区的发展,尤其是轨道交通带来的商业和居住区的发展。

  第十七,地方经济发展,无论大中小城市,对土地价值变现的依赖是很重的,这一点尽管有专家学者和中央政府提出批评,但是我们不得不承认的一个现实,因为地方要发展,政府是需要政绩的。这个时候来的最快的资金来源就是土地变现。

  第十八,城市化进程。十年前中国城市人口仅有1.72亿,如今已达5.77亿。新增的城市约1300万,新增的住房需求约3.25亿,这是非常大的数字。

  第十九,城市递进。中国的县级以上多达3000个,随着上一级城市在发展中不可避免地发生的商务成本的上升,各种类型的城市会呈现“梯级成长”之状态,比如说现在的合肥,它的发展令人感到吃惊,非常快,实际是承接了长三角移出的投资。这种状态往往会引起投资地点和方向的转移。

  第二十,城乡改造。中国的旧城改造从来没有停步,而且越来越快,也带来大量的房地产机会。

  第二十一,土地供应。土地供应现在越来越少,城市中心区的房价为什么降不下来,因为已经没有地可盖了,很多地方拆迁成本很高,就动不了,市区房子就稀缺了。土地供应量越来越少,温总理也提出18亿亩所谓的高压线不能碰,尽管很多专家学者对这个说法有一些自己的看法,我个人也有一些看法,但是这可能也是国家不得不保证的,国家经济安全和粮食安全的政策。所以土地供应的控制,也带来今天房价上涨的原因。

  第二十二,观望过后。现在楼市的低靡,有一个非常重要的原因,是由于去年房价过快增长之后,带来购买力确实撑不住了,第二是许多百姓在等待开发商普遍降价。我们是做发展商的非常知道,不是每一个楼盘和每一个开发商开发的产品都有下降空间的,这一点很快我相信大家都看得到。这次沈阳市的房交会之所以能破这个纪录,说明老百姓的刚性需求在,我相信60亿的成交量当中,投资或投机的人很少,绝大部分是刚性需求。所以长期观望之后,到了一个点,这个点在哪里我现在还不太清楚,但是之后不排除会像以往一样,还会出现局部地区有爆发性增长的态势。

  第二十三,货币升值。中国在过去半年之内升值了近7%,人民币现在和将来的持续升值,使中国人的投资信心和投资能力在悄然地发展改变。

  第二十四,国际差异。中国东部重要的沿海城市,尤其是北京、上海、深圳、广州等国际化都市的房价,与亚太地区同类型城市的房价相比,仍存在着数倍的差距。此外,中国的房地产加上建筑业所占GDP的比重刚过10%。

  第二十五,投资热钱。人民币的升值使得不少热钱进入中国,据统计今年第一季度涌入的热钱高达851亿美元,为历史最高点。

  第二十六,“灰色收入”,国内有一部分人有“灰色收入”,已是不争的事实,具体比例我不好说,有专家说占到GDP的几十,这在我们的楼市、车市、汇市中转,这对房地产是有影响的。

  第二十七,经济安全。由于房地产这个行业在国家经济当中地位太重要,我看媒体公布的是有57个行业受房地产业的影响,我曾经排过有98个行业受房地产影响,直接产生的影响是对金融、就业、金融安全的影响,这个是国家不可忽视的,而且今天的中国老百姓已经有80%以上拥有自己的房产,我相信大家都不希望自己的房产,手头的不动产大幅度地折价,另外也影响到社会的稳定。由于它的特殊地位,房地产的健康发展对国家综合影响是非常重要的。

  第二十八,就业问题。因为今天中国最关注的问题,其实一个是稳定,一个是就业问题。樊纲也说过,中国经济所有问题的核心问题是保住就业问题,但是如果一个跟国民经济关联这么深,对其他行业的影响这么大的一个房地产业,如果出现重大的波动,一定会对国家的经济安全产生影响的,所以我相信国家的调控政策,之所以在今天基本上没有新的东西出来,而且已经有一些信号开始在希望楼市的稳定、复苏,我觉得是有理由的。

  第二十九,政策调整。我觉得宏观调控当中,最关注,也觉得最有道理的是四个字——适时微调,适当的时候进行微调,我觉得现在在行业里面,包括在国家经济的宏观调控方面是没有做好这四个字,这四个字其实也是中央领导提出的,如果做到适当的时候调,而且是微调,不是硬着陆,我相信今天的经济不会是这样的。我觉得各级政府要把这四个字理解得更好一些,而且我相信经过适时微调后房地产会回到理性阶段。我曾经在去年房价暴涨的时候提醒过,暴涨未必是好事,健康的开发商真正关心的不是房价有多高,而是有合理的空间。因为房价高了人们买不起,所以房价应该适当调整,调整到合理的时候,逐步地、稳健、长期、平稳地往上涨,相信这次冬天会教会很多发展商不要像去年一样,去年在报纸上谁都嘻嘻哈哈,谁都没有在乎,今年确实是一个很好的教育。

  第三十一,住宅产业化。国家一直提倡住宅产业化,我认为是两个方向,一个是万科倡导的拼装式,这存在一定的障碍和困难。第二是关于室内的设施、装备的问题,这方面我相信海尔会走在前列,我们正在解决一个系统的解决方案,让人们在一个能买得起,比较小的空间里面享受比较宽阔的生活,来自于商业社区、网络生活等等,这套方案出来以后,会得到市场和建设部的支持。

  第三十二,大企业的进入。

  第三十三,厂区外迁。比如说海尔,在全国有十几个工业园区,在最初以较低的价格拿到一些工业用地,我相信全国各地很多企业有这种地,政府可能会规划你需要位移,把这块地腾出来,经过转型之后开发价值,这会带来许多开发机会。

  第三十四,走出国门。我在上实的时候,已经走出国门,在圣彼德堡,做了一个民宅项目。海尔在巴基斯坦做了一个33亩的工业园区,我已经去看过了,这个项目还没有最后决定,但是是一个非常好的机会,提到这里,我想说,中国的开发商总体上已经具备走出过门的基础了。在过去的十年当中,有哪个国家有这么多的机会?中国的开发商在开发水平的进步上,技术的成熟度上,营销的水准上,应该不输给外国,没有一个国家像中国这样,我们现在新增建筑量是全球的30%—40%,这对中国开发商来说是一个很好的锻炼。所以我们已经具备走出国门的条件。

  第三十五,三农进步。农村、农民、农业的改变,使得现在的农村发生了很多的改变,上次我也听说,中国其实在建设部系统里面,基本上目前没有农村规划这个体系,其实我觉得这是挺可怕的。我们走到欧洲会看到许多乡镇非常漂亮,每个乡镇都是旅游目的地,我相信中国国家今后会重视这一点,对农村城乡建设的加强。

  第三十六,城乡一体化,我相信这会是一个方向。我们在飞机上看下来中国的农村是什么状况呢?是星罗棋布,大量农村的住房是无规则分布到地上,我到巴基斯坦这么非常落后的国家去,有一点非常感动,到农村就是农村,基本上看不到村镇,大概是英国人留来下的规划,村镇就是村镇,农田就是农田。所以下一步城乡一体化也会带来很多机会。

  第三十七,交通改善。尤其是轨道交通的建设,会使得郊区化和远程化带来条件。

  第三十八,技术进步。中国建设业内的技术进步非常迅速,这必将催生房地产界建造更迅速、生活更加舒适,也会带来很多开发机会。

  第三十九,工程移民,像三峡等大工程的移民,会带来新城市的产生。

  第四十,灾后重建。

  所以我总结以上四十条理由,中国房地产业还有很大的发展空间。其实可以归纳为五点,第一总体发展前景看好,第二近期市场上确实存在比较浓的观望情绪,量价都在缩。第三,行业的暂时低靡既存在风险也充满机遇,机会对大的有实力的企业有并购的机会,对一些小一点的企业,缺乏实力的企业,我觉得有一个被并购的机会,其实做生意来讲,买人家是生意,被人家买也是生意。第四,行业调控已经基本到位,有望回升。因为8月4日中央提到宏观调控已经基本到位,我相信即将召开的中央经济工作会议和十七届三中全会,它的基调一定是有利于经济继续发展的。第五,房地产行业影响面大,不可能让其“熄火”,熄火后重新点燃非常困难,我也关注到从成都、沈阳,地方政府已经开始救市了,而且我觉得这种救市应该理直气壮。

  总之我觉得中国房地产市场还有很好的前景,希望我们的媒体能够很负责任的,包括我们的开发商,我们的专家,我们的政府官员,尤其是一些所谓的头面人物,说话一定要负责任,我们有很多理由来呵护完善这个行业,而不是简单地指手划脚。中国的经济和百姓生活真正棋盘稳健的房地产发展市场,而不是不负责任,竭力把这个行业唱淡,唱空,我相信大多数的开发商,中国的开发商名义上有六万家,其实一万家都没有,在大淘汰当中,有许多早就出局了,或者已经停下来了,在剩下的开发商当中,我相信绝大部分开发商会希望有一个健康、平稳的环境,是为国家经济发展贡献力量的平台。所以无论是拐点论还是百日剧变论都不应该是一个正常的言论。

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