调查:绿景地产16年不分红之怪现状

  有钱拿地却无钱分红

  近日,一则题为“强悍!这些股票10年以上没分过红”的消息引起了人们关注,其中广东的绿景地产(000502)以16年未分红的记录排在并列第二位。

  值得注意的是,在今年7月,绿景地产的股价暴涨超过80%,是涨幅最大的地产股,从而被分析师称为“反弹小龙头”,这样的地产“黑马股”为何多年一毛不拔呢?《证券日报》记者就此进行了多方面调查。

  是资金紧张还是公司治理有问题

  绿景地产全名绿景地产股份有限公司,注册地在广州,前身就是大名鼎鼎的琼能源,现公司法人代表是余斌。

  8月19日公布的中报显示,绿景地产上半年净利润增长957.25%,主营收入增长18.58%,每股收益0.15元,比去年增长了整整10倍!而“未分配利润”一栏仍和过去16年一样为负值。

  今年7月初,绿景地产发布公报,预告业绩同比增长900%-1000%。在地产行业受宏观调控压制的情况下,其业绩仍预增十倍,马上受到市场追捧而涨停。整个7月绿景股价如芝麻开花,节节攀升。

  对绿景地产的业绩和股价双飞下的葛朗台式的吝啬,当地监管机构给出了如此说法。

  广州证监局的工作人员告诉记者,股市的表现并不能代表公司实力,目前地产公司资金都比较紧张,绿景地产既然16年没有分红,说明公司可能比较缺钱,现在终于有了点资金可能有其它用途,所以利润增长也不一定就能分红。“当然公司情况不同也要具体分析。”

  上月末证监会刚刚出台修改现金分红相关规定意见稿,进一步约束上市公司的分红制度,这也唤醒了股东维护自身权利的意识,对于那些长期不分红的公司,人们在表达不满的同时,更对这些公司内部原因充满疑惑。

  记者就此请教了德胜基金首席分析师江德春。他告诉记者,在正常情况下,由公司董事会开会决定对公司利润的分配情况,如果董事会认为资金留在公司对未来发展更为有利,则可以不分红。而如果是非正常情况,则可能是公司资金确实紧张或公司治理存在问题

  为了解答这些问题,记者找到了绿景地产的相关人士。

  记者问到为什么16年没有分红,董秘王斌则一直重复强调是因为公司没有可分配利润,而且不分红的公司那么多,不只绿景地产。对于营业能力如何和资金是否有问题,他表示公司营业正常,资金并不紧张。但随后他又否定了这个说法,强调绿景资金情况“正常”。至于营业能力他说“营业收入肯定是有的了,不然公司就倒闭了嘛,但也有过亏损的”。

  翻开绿景地产近年财务报告,过去两年公司净利润一直保持在200多万到400多万,今年第一季度因为计提减值准备1184万元,其净利润甚至为负。这个盈利水平在地产行业可说是“微不足道”,而今年上半年其净利润大幅增加到2927万元,虽然仍不算很多,但对于规模不大的绿景可算不小的进步。

  但,为什么绿景地产没钱不分红,有钱也不分红了?

  历史遗留问题

  与妖股专家同台唱戏

  经过不断追问,董秘王斌承认公司存在一些“历史遗留问题”,比如成都和海南的债务问题,但他认为这些“未决”的问题对公司目前没有影响,但又否认“可以忽略这些问题”的说法,记者再次追问历史问题对公司到底有没有影响,王斌却一直努力纠正记者的用词,没有给出明确回答。

  王斌所说的“历史遗留问题”要追溯到上世纪90年代琼能源上市时。

  1985年陈宇光在海南创立琼能源,1992年公司上市,是海南首家进行股份制规范化改组并上市的股份制企业,也是全国第一家民营企业股份制改造后的上市公司。

  后因经营不善,1998年7月,有香港华润背景的海南润达实业有限公司受让其39864466股,占总股本的25.6%,成为琼能源的第一大股东。

  海南润达自1998年入主琼能源至2002年8月正式退出琼能源前后接近4年整,公司业绩报表体现为时好时坏。公司净资产在海南润达手里如捏面团般忽大忽小,从不曾进行一次分红。1999年琼能源因净资产低于公司注册资本,公司股票实行特别处理。2001年3月,公司股票被撤消特别处理,恢复原简称。2002年8月,海南润达向广东恒大集团转让了在琼能源26.89%的股权,退出了上市公司。

  恒大集团入主后,琼能源A更名为恒大地产。随后是一系列复杂的资产重组置换,特别是在2002年底与中国长城资产管理公司海口办事处达成协议,用海润酒店部分房产及公司对成都熊猫万国商城有限公司享有的债权组合清偿所欠中国长城资产管理公司海口办事处债务。偿债以后,恒大地产在海南本土基本已无优质资产。

  2003年,恒大集团将旗下广州花都绿景房地产开发有限公司90%的股权置入恒大地产,置换出恒大地产在三亚东方旅业股份有限公司的股权及债权、昌江农业园资产、对国营南林农场预付帐款项下土地租赁使用权益。此后,恒大地产在海南只留下充斥着官司与欠债的管理总部,其业务都在广州,公司注册地也迁往了广州。

  绿景地产现任大股东是广州天誉房地产公司,持有4186.45万股,占22.65%。广州天誉的实际控制人是余斌,此人还有一家香港的上市公司天誉置业(0059.HK)。余斌入主绿景地产是在2006年8月,当时广州天誉以7889万元受让绿景地产大股东恒大集团26.89%的股权,从而借壳登陆内地股市

  董秘王斌和证券代表吴文君在采访中都提到了公司近年大股东换了几次。在公司公开资料股东构成中记者发现,绿景地产的股东近年变化很大,去年的前十大非流通股东包括第三至第五大股东上海的新理益集团有限公司、上海致真投资咨询有限公司、上海方圆娱乐总汇、第八大股东上海景贤投资有限公司和排在最后的两家海南公司:海南鹏新贸易有限公司和海南亿祺贸易有限公司。而今年这些名字都不复存在,取而代之的是吴敏杰,薛佩珠等自然人,新理益、致真投资,这些被分析人士称为“猛庄”的股东都在股票获得流通后出售了绿景的股份。

  相关资料表明,控制新理益的刘益谦是靠原始股、认购证发家的法人股囤积第一人,随着绿景地产股改的完成,新理益拥有的560.27万法人股已获得流通。这部分股份是在2000年竞拍所得,投资成本每股约为5.2元。致真投资亦然,它曾同时是ST达声、海虹控股的第8大股东、第5大股东,而这两支股票都是市场上著名的妖股。

  没钱分红有钱买地

  VS地产业的冬天

  按照证券代表和董秘的说法,公司无可分配利润是因为以往亏损和债务问题造成的,而值得注意的是公司今年的几大举动:

  8月21日,公司董事会决定对佛山市瑞丰投资有限公司进行增资1100万元,有媒体认为绿景是通过自己的出资垫高对方的资产,然后再用高价收入囊中,此次增资完成后,公司将加快佛山市顺德区北滘镇三桂大道地块的开发。

  5月28日公告称公司将参与竞买天津市宝坻区潮阳大道北侧“津宝(拍)2007-021号”地块,该地块出让总面积为77,677.41平方米,起叫价9430万元。

  3月绿景地产以5582万元收购了大股东天誉地产持有的广西天誉房地产开发有限公司的全部股权,获得南宁市洪亭路商业住宅用地的使用权。

  早在今年1月14日,绿景地产在永福县投资1.5亿注册成立广西桂林永福绿景工业园投资有限公司,作为福龙工业园B区土地开发建设的投资人,与永福县政府合作开发建设福龙工业园B区。

  这些举动似乎的确印证了董事长余斌在收购绿景时,“利用资本市场平台快速发展,不断做大做强”的意图。而仅以上出资粗略估算已达2亿元以上,这些钱从何而来?王斌对此的解释是“这是公司自有资产”。

  同时上季度公司仍然保持着高达55%的毛利率,业内认为,一般房地产企业的毛利率能达到20%左右,高一点30%左右甚至接近40%也有可能,而55%显然是鹤立鸡群,惟一的解释是背后有些别的内容。看来董事长余斌不愧是善于运作的“拿地高手”。

  今年中报显示,目前公司拥有“金碧御水山庄”、“绿景东山华庭”和顺德三桂大道项目、广西桂林市永福县福龙工业园B区、广西天誉房地产开发有限公司拥有的南宁市亭洪路19号商业住宅用地的开发建设。报告期内,公司实现营业收入18,637.02万元,同比增长18.58%;实现营业利润4,286.56万元,同比增长113.27%;实现归属于母公司所有者的净利润为2,927.33万元,同比增长957.25%

  刘姝威评中报团队则认为绿景地产的负债增长超过了净资产的增长,同时,公司现金及可变现金融资产从年初的19363.55万元大幅下降为10014.09万元,公司可变现流动资产大幅减少。经营活动现金流出量大增,现金余额大减。数据显示绿景地产公司速动比率下降,流动比率较为平稳,在当前房地产公司再融资比较困难,公司经营活动现金不断大幅流出的情况下,公司再融资能力和偿债能力将受到考验。

  就在人们预言地产界的寒冬即将到来时,公司的分红前景是不是越来越渺茫了呢?

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