2009博鳌房地产论坛_复苏与改变中的房地产新未来
中国住宅产业化十年论坛:十年盘点

  由观点地产机构、第一财经日报、全国工商联房地产商会、搜狐网、焦点房地产网联合主办的2008年博鳌房地产论坛于6月13日-16日在海南博鳌召开,本届年会的主题为“改革三十年 大变局下中国房地产新契机”。观点地产网作为博鳌房地产论坛官方网站,对会议进行独家全程网络直播。以下为6月5日上午“中国住宅产业化十年论坛”实录。

  主持人(宋娜):非常感谢高志先生,他刚才讲的这些内容三十年前我们都无法想象,我们无法想象会拥有今天这样的建筑。今天中国建筑无论在形式上还是内容上都赶上了世界的步伐,同样住宅产业也是如此。

  接下来我们进入中国住宅产业化十年论坛,有请对话主持搜狐网编委、焦点网新闻中心主任莫春女士。

  请出的对话嘉宾是:武汉九通置业有限公司董事长陈潜峰;山东黄金置业有限公司总经理胡晓梅;北京居泰隆科贸有限公司李宇鸿;加拿大宝佳国际建筑师有限公司北京代表处首席代表高志;上海三盛宏业投资集团有限责任公司总裁助理潘功成。

  主持人(莫春):大家好!今天这场论坛的主题是“中国住宅产业化十年”,从1998年6月29号国务院决定党政机关停止实行40多年的分配福利住房开始,到现在为止再过半过多月的时间就整整十年了。十年好像是一个轮回,从1998年取消分配福利住房政策后,中国的市场化和消费货品化进入了新一轮改革的周期,同时这十年也是房地产市场、房地产业快速发展的十年,因此我们希望今天这个主题能够回顾这十年的发展,同时探讨产业化的方向。今天的对话嘉宾来自各个行业,同时我们也希望各个行业从自己的角度看待房地产市场的发展,给我们提供不同的观点,我们做了一个行业的盘点,有很多关键词,比如时间的变化,从去年国务院出台24号文,应该说现在是市场和保障两种方式并行的,“市场和保障”是关键词。经过十年的快速发展整个地产行业面临洗牌和整合的阶段,“洗牌和整合”是第二个关键词。从产品的层面,我们现在面临产品“创新与提升”的阶段,所以“产品创新与提升”是今天的第三个关键词。我们都知道行业当中有一个领头的企业做产业化的问题,我们也想探讨一下关于房地产市场产业化的问题和未来的趋势,这是第四个关键词。第五个关键词,从昨天的论坛到现在我们知道2008年是不确定的一年,面临的机遇和挑战是第五个关键词。在这样大自然的背景下房地产也面临一个挑战,可以绿色与环保也是我们的关键词。

  先问高志先生,因为您是做建筑设计的,更多是参与到产品的层面,我们知道从1998年到现在市场给了我们更多的选择,产品也更加丰富多彩,到现在我们需要思考的未来发展关于产品创新与提升希望听听你的观点。

  高志:七个关键词我体会都很深的,先说所谓产品的提升,这两年变化最大的不是减排的技术或节能的技术,实际上创新包含两个内容,一个是技术升级,比如说386、486、586这是同一种东西的升级。还有一种是根本的变化,比如像我们用的制冷机,一次一次升级,虽然都是同一种东西,但不同。创新里更多是更新换代比较多,颠覆性的东西几乎没有。

  主持人(莫春):您说的升级换代是设计方面的?

  高志:建筑设计这两年有比较大的变化,我觉得这是中国的进步,第一个进步已经发生了,第二个进步还没有发生。第一个因素是我们过去的观念上总是想产品、想房子、想所谓的技术,最近这些年中国建筑设计的最大变化就是把城市和建筑结合的越来越强,不是做一个建筑,而是把建筑放在城市里的一块,所以现在大型的社区越来越多。第二个进步正在发生,中国对地震、火灾、海啸严重性的认识和正确的理解有了很大的提高,最近我们一直在研究这个问题,一个新的概念是我们不简单的说这个房子安不安全,而且是房子的接口,日本的地震你会发现死7个人、伤200人,但破坏结果是上百亿美金,这是我们下一步考虑的问题,不是简单死多少人的问题,而是综合抗震效果,房子能不能经过简单的修复后继续使用。

  主持人(莫春):我们盘点一下,这十年当中从房改开始大家都非常重视市场的,从房贷提高之后中低收入住房是否有保障,去年国家出台了24号文,又有人说以后住房市场是有保障的市场发展,这个问题请武汉九通置业的陈潜峰说一下,我知道很多房地产企业也很关注这个政策,说一下你们的观点。

  陈潜峰:今天参加这个论坛,作为中国房地产业十年的进程,在座的每一位包括我本人都是受益者。因为有了市场化的政策出台后我们都有机会成为这个行业的受惠人,也能够为老百姓提供好的住宅产品。而且这个产业带动了很多相关行业的发展和提升。

  我个人认为中国十年房地产行业的发展是从蹒跚学步到青少年的时代,未来十年、二十年是人生中的青年到中年时代,我们成长到那个年龄时所肩负的家庭责任、行业责任跟现在是不一样的,那个时候所思考的问题也是不一样的。关于未来的政策导向上,在行业保障住房的趋势上,今天的主讲论坛嘉宾陈淮先生跟的很好,在政策上做了一些解释,在保障性住房实施条例里有了一些解释。从十年发展过来去思可以看到并不是政府保障条例制约或限制,就是高先生刚才讲到的城市综合体,不是在城市住宅保障范畴考虑的东西,而是未来发展的十年、二十年的更多时间里思考、研究创作的作品适合消费者人群。

  主持人(莫春):大家都知道从昨天论坛开始大家都在讨论今年是不平凡的一年,我觉得房地产从1998年快速发展到现在的这十年当中一直是不断竞争、整合、洗牌,关于洗牌与整合请山东黄金置业有限公司总经理胡晓梅女士说一下如何看待目前行业的变化?

  胡晓梅:大家好!面对新形势下的今天这个行业面临着洗牌和整合,前两天我写过一篇文章,首先作为我们企业,我们公司下面有7个地产公司,我们先进行整合。新形势下,我们看到原来的家电行业都是在整合情况下由多成为少,我们现在面临一线城市和二线城市怎么办,一线城市价格的回调机率要大一些,像济南涨的还不是很大,我们怎么做呢?今年宏观调控形势下我认为应该做好企业内功,包括产品管理、税务筹划,把企业内功做好,过了今年再看形势怎么样,我们应该面对今天,而不是面对03、04年那个时代,那个时代可能是盲目的扩张或卖,今天停下来整合就是为以后做好准备。

  主持人(莫春):非常感谢。我也看到有些公司进行调整,请大家讨论关于市场细分和定位的问题,这个关键词请上海三盛宏业投资集团的总裁助理潘功成先生谈一下。

  潘功成:大家好!房地产行业发展到今天,大家看2005年宏观调控上海调下去20%-25%,去年又涨上去,到2008年的现在珠三角像深圳受的影响很大,这就说明差异化。在一个城市里区域也是不一样的,像上海的内环和外环就不一样,这就是区域化和差异化。现在区域性、产品性差异是非常大的,在某一个区域、区块、地段、产品内容都是不一样的,所以每一家公司要根据自身不同的情况做决策。讲到市场定位问题,这也成了差异化问题,现在企业发展一个是对产品的研究、产品的分析,现在开发应该考虑两年、三年以后的事。还有产业定位的问题,你是做什么产业的,万科是做住宅地产的、恒隆是商业地产,像我们公司主要做中国文化地产有关的,你可以抓住其中一块做强做足,我想这样就有发展了,谢谢。

  主持人(莫春):请北京居泰隆的李宇鸿谈一下,从科技的招标、环保的指标谈一下,这对未来的房地产市场会有什么影响?

  李宇鸿:从环保、科技这方面来讲,客户需要的更多是环保、更多科技含量的,简单说他于是不仅仅是节能的房子,而是一个家,对于家的感受和便捷,房地产企业是否符合这种要求?这是未来的一个新需求目标。前段时间我看过一个报道,我有一种感受,现在的房地产未来的发展不能跟上中国的需求将会怎么样,房地产企业更重要的是提高产品品质,这样才能促进销售、资金流动,这是未来十年房地产发展真正应该重视的。

  主持人(莫春):最后请台上的各位嘉宾用简短的一句话或几句话谈谈如何看待房地产行业面临的挑战和机遇?

  胡晓梅:现在行业面临很多困境,但我仍然相信它会有很好的明天,它毕竟是一个朝阳行业。

  陈潜峰:加大投资乐都、增强信心,苦练内功。

  高志:其实目前的困难恰恰是机会,一个有智慧、有勇气的开发商和各位朋友大家团结在一起抓住机,谢谢。

  潘功成:调整心态,加快调整。

  主持人(莫春):昨天总结说我们都应该学学陈启宗先生的心态,叫拥抱熊市。

  李宇鸿:房地产行业需要更加丰富,需要大家共同努力。

  主持人(莫春):经过十年房地产行业可能会有粗放发展、可能会有头脑过热的发展,它与市场是相匹配的,但时间已经走过了十年,在目前的节点上是考虑企业如何做大做强、如何精细化、如何在目前市场需求和整个行业的要求下匹配,今天短短的时间我们不能完全盘点过去十年,这也是我们非常关注的题目,我们会继续盘点行业过去的发展和未来的展望。今天的对话到此结束,谢谢大家。

  主持人(宋娜):随着这场精彩对话的结束我们上午的内容就到此结束了。

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