2009博鳌房地产论坛_复苏与改变中的房地产新未来
樊纲:2008年及未来宏观经济形势及对中国房地产的影响

    由观点地产机构、第一财经日报、全国工商联房地产商会、搜狐网、焦点房地产网联合主办的2008年博鳌房地产论坛于6月13日-16日在海南博鳌召开,本届年会的主题为“改革三十年 大变局下中国房地产新契机”。观点地产网作为博鳌房地产论坛官方网站,对会议进行独家全程网络直播。以下为6月14日上午著名经济学家、央行货币政策委员会委员、国民经济研究所所长 樊纲演讲实录。

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  樊纲:非常高兴再次参加博鳌房地产论坛,刚才主持人说我在2001年的报告中谈到中国房地产商是最幸运的一批商人,向仍然坚守在房地产业的人们致敬。中国房地产受到攻击也好、自身产品也好,说平均第一我们是平均第一。经过调整行业可能会更好,即使退出的也不是破产的退出,在退出房地产之前,企业的楼盘应该卖不少吧。

  我是研究宏观经济的,今天利用25分钟的机会讲一讲宏观经济形势,刚刚大家已经讲到很多问题,方方面面都说了一点,下面我就谈谈宏观经济怎么样、整体情况怎么样、地震什么影响、美国次贷危机什么影响、越南有什么事情、股市楼市的通货膨胀等这些都是大家考虑的问题,我们就这些问题间断谈谈自己的看法。

  首先是宏观经济形势,经济增长下滑,通货膨胀居高不下,外贸出口下滑,外贸顺差减少。首先我说一点,在全世界经济波动、金融波动,全世界油价高起、粮价高涨、通货膨胀,在全世界若干个重大市场包括房地产市场、美国房地产泡沫破裂以及英国、西班牙房地产下滑,在这样动荡的世界中,发展中国家的很多国家粮价、油价高涨,在这种大的国际形势下我觉得中国的经济情况稍微好一些。刚才我们说价格上涨是跟油价、粮价、饲料相关的价格上涨,在这样一个大背景中中国经济应该说是不错的,相对来说有一个很不错的表现,有10%的增长。通货膨胀相对比较高,新的CPI指数是下降的。出口下滑、外贸顺差减少10%,5月份这个数据又回来了,外贸又增长28%,当然5月份有一个特殊因素,因为5月份没有长休假,黄金周过了可能稍微高一点,但增长速度还是提高的。这好像也是这两三年来宏观政策希望达到的效果,这两年升值、出口退税减少、贸易政策、货币政策都是想把中国经济过热的趋势降下来,从12%降到10%,外贸出口都是希望跟美国的差减少一点,少拿中国说事。刚刚下滑了一点,从12%左右降到了10%、9.8%,这也是可以理解的、也是正常的。尽管有很多的困难、遇到了很多问题,但这个趋势是在预期、合理的范围内,而且在全国都有大的变动和振动。这是第一点。有些说法下滑了就要调整,我说错,有些地区受到国民政策的影响、国际市场的影响下滑稍微多一点,但总体没有受到影响,调整从12%到10%,总体说不是下降的,如果大家还像过去一样那就没问题了。

2008博鳌房地产论坛樊纲

著名经济学家、央行货币政策委员会委员、国民经济研究所所长 樊纲

  最近关于地震看了很多似是而非的说法,说地震了损失多少多少,说我们要马上加快增长速度。地震首先造成了人员的伤亡,这是不可回避的。从有价的东西来看,地震损坏了大量的财产,损坏的大量财产是财富,而GDP是流量,地震这样灾难的特点是它毁坏了财富,但是它加大现代的需求、投资和经济活动,也就是会拉动现在的GDP,特别是从需求方拉动现在的GDP。我们储蓄降低了,如果政府部门别的方面减少了5%的开支,那个不算,但是我们这些都属于新增的需求。

  同时,尽管灾区是一个局部,但是也会造成供给方的趋势变化,虽然短期内供给不是很明显,因为一方面找不到供给,一方面被迫加大。这相当于战争,战争就是毁坏财富,但仍然还要生产大炮,这种情况更要防止通货膨胀、防止需求过大的机制,现在资源都用在救灾和重建工作当中去。

  现在面临一个不确定性、一个风险是美国次贷危机的影响,世界经济下滑的影响。更重要的是这次次贷危机是因为美国房地产泡沫的破裂,这种破裂还在破灭当中,还没有结束。从次按开始到了好按,信用卡还是鼓励的,每个人向银行借的信贷信托仍然在继续,过去房地产泡沫的时候对消费形成巨大的刺激,一方面叫做财富效应,财富效应一定意义上房子少贴点钱,以后再把东西卖了。更重要的是房地产价格上涨的因素,从1995年到2005年是房地产高涨的时期,相当于每年10%的GDP,有人说每年70%多的消费只有10%到房地产,而现在房地产泡沫在破裂,房地产在下跌。有一个官员说小区里挂了七、八个月了还没有卖,还在增加。如果夏天房子没有买回来,就是需求没有出去到今年其他时候非常非常难。

  美国对消费者实际的影响还远远没有终止,美国经济总体的下滑会对中国市场产生影响。其他国家的影响和见解,比如欧洲的产品,有一种说法是不会低于1%的增长,还有另外一个说法。更重要的一点,还有资金方面的影响,而这个想法对影响就更复杂了,复杂在什么地方呢?当世界各国特别是发达国家贷款萎缩的时候我们面临更大的流动性,美元的贬值、利息的下降加大导致现在所谓的热钱或是其他的说法。这就是第一个季度前5个月外资流入大幅度增长。导致的问题很多,最近信贷收紧,把多余的资金收回,使得我们的货币增长需求有所转缓。越南是典型的经济过热导致经济波动,就是你如果不及时的调控经济增长,最后问题比较难以解决。越南对我们的影响是有限的,国家对几个方面也都比较谨慎,外贸顺差、财政顺差、外贸支付、财政支付等。

  这是我的感受,越南出问题对我们有点好处,我们的产业转移前阵子净转到越南去了,现在转得少一点,这样说有点幸灾乐祸。我们不愿意外汇增长太快,这是首要考虑的问题。

  然后是通胀,通胀在全世界这么高油价和粮价的情况下,中国有些通胀应该说是不可避免的,面对国际资源的需求,能源需求加大,在这个意义上这也是世界全球化经济调整的一个必然趋势。在一定时期内价格需要达到一个水平,这个时候最重要的问题是防止高额通货膨胀的预期出现,分支恶性通货膨胀,对决策来说这是一个非常重大的问题。中国比起其他国家我们还有一些特点,我们有可能逐步间接渐进的价格调整中使价格不出现高额的回落。在这个意义上比起其他发达国家,相对来讲我们有更大的可能实现利益。

  楼市股市就不多说了,楼市股市在调整,我观察这两个市场特别是股市特别是沪指调整相对及时,一个相对及时的调整是好事。股市60、70倍市盈率不调什么时候逃?六千点都不调等到几千点,八千点?像当年台湾那样到了一万两千点,一下跌两千点。很多地方楼价跌,经济涨、人民的收入涨、人民的需求涨了自然它就成了价格,但往往是矫枉过正的一种调整。现在我们有市场,像股市是这样的,有人说现在市盈率二三十倍,我说矫枉过正的话很难撤。

  我个人不研究市场,但经济经过这样的调整是健康的。最后是房地产,我只讲一句话,我们现在重要的是如何思考房地产市场的供给,如何增加供给,在土地的问题上通过粮食的波动知道一定不能突破18亿亩耕地,我们通过土地的政策、房地产政策来增加供给,包括信贷政策等等平抑价格,在控制管理需求的同时有效的调整供给,也是房地产健康发展的重要思考。我就讲这些,谢谢!

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