杨光华：武汉为何此时不宜推行现房销售？

杨光华 5月13日媒体报道，信阳拟出台新规，推行现房销售，“文件印发后新出让土地开发的商品房，一律实行现房销售。”

现房销售的好处很多。对买房人来说，所见即所得，降低烂尾风险，提升产品品质。对于行业而言，有利于优胜劣汰，减少新房供应。

武汉将现房销售的传闻，越来越强烈。此时，像武汉这样的超大城市，不宜全面推行现房销售。

首先，热点板块新房供求关系更紧张，将快速推高房价。

当前，武汉一部分期房在市场不好时，已成为现房。现房销售后，市场上的新地块，至少2-3年才能上市销售。

如果全面现房销售，热点板块的新房定价权就在少数人手里。二环内的一些供求结构失衡的区域，新房将出现供应“断层”，房价会快速上涨。

其次，房企的资金压力增大，可能引发新一轮行业危机。

现房销售就意味着资金回笼周期变长，资金压力更大。民企、央国企拿地后，债务与融资压力增大，回款下降。一些国资平台公司、城投公司背后的资金链，已绷到极限。这些房企陷入生存困境，将引发新一轮暴雷与破产，不利于市场稳定。

第三，拿地热情被扑灭，土地财政收入锐减，影响城市的基础建设。

5月21日，武汉将挂牌出让7宗土地，起拍总价27亿元。

如果现房销售，武汉的土拍将陷入低谷。对于土地财政依赖的武汉，更是火上浇油。现房销售，将减少开发商的投资，加大武汉的财政压力，影响城市的基础设施建设和公共服务的投入。

武汉，是一个发展中的房地产市场。

过去5年，武汉的二手房库存量庞大，房价大幅回调，板块价值被下调，市场遭受重创。截至5月12日，今年武汉新房成交2.63万套。对比2022年同期，武汉新房成交约4万套。

从供应的角度看，2022年1-4月，武汉新房取证108次。2025年同期，取证93次。取证次数相差无几，而成交量却腰斩。

此时的武汉楼市，刚出ICU，正处于回稳的关键时期，更需要稳定的环境来稳定楼市。“汉九条”的政策效应正在释放。如果现房销售政策出台，将再次引发市场的震荡。

国内的房地产市场，是政策市。任何新政策，都能牵一发而动全身。考虑到武汉楼市的成长性与稳健性，建议暂缓现房销售。如果要试点推广现房销售，建议分区域、分地块、分产品，不要一刀切。对部分库存量较高的区域，可适当试点现房销售。

目前，武汉已进入期房与现房并存的时代。这里提醒有房的业主，如果武汉全面推行现房销售，二环内的次新房，将坐等涨价。记住这个信号。

文｜杨光华（地产写字人）观点新媒体专栏作者

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