冯毅成：2025，武汉滨江顶级豪宅终局之年

我们时常会陷入一种站在豪宅里自说自话的思维惯性之中。

如果跳出豪宅，看豪宅地块建设对城市发展的贡献，就能看到更多的价值维度。这也是城市规划发展的初衷。

城市顶级豪宅大概可以分为两类：

一种是内秀型，即索取城市资源，在地块内部只为业主提供价值。

另一种是共生型，即通过建设为城市赋能，为城市公共生活提供价值，让土地价值、生活价值快速上升。

这类顶级豪宅大多是以综合体的形态出现的，或者是在住宅以外为城市做了一些重要的配建，如商场、公园、运动场馆、文化设施、休闲设施等。

二七滨江

今天本文要讲的就是这类顶级豪宅，围绕二七滨江和武昌内环滨江梳理后会发现，绝大多数在建在售项目是武汉城市封面的重要拼图，今年都将迎来最高光的时刻。

武汉两大滨江的生活格局将基本定型，顶级豪宅发展将迎来“终局之年”。

在这样的格局之下，我们可以看到高品位且稀缺的配套建设将提升区域生活体验。

首先要说的是武汉天地。

今年，武汉天地B123地块将入市，这也是武汉天地超级大盘的收官之作。

武汉天地B123地块效果图

20周年来，瑞安在这里打造了集高端商务、商业、居住、休闲于一体的百万方超级综合体。

瑞安凭借前卫的发展眼光和先进的运营理念，以一己之力撬动了一个板块，打造出武汉的新中心，让武汉天地从一个项目名变成了地名、区域名，继而成为品质生活的代名词。

武汉天地商业街  （图源：冯毅成）

大概在十年前，武汉天地跨过长江二桥，从汉口内环率先进入到汉口二环开发。

这一“跨”正式开启了二七滨江豪宅建设高峰期。

十年后的今天，整个二七滨江已经进入兑现高峰阶段。

而瑞安将以B123地块（壹方北馆与壹方南馆之间地块）完成整个武汉天地综合体的完美收官。

武汉天地收官后，我们应该如何看待二七滨江其他区域的开发？

武汉天地壹方北馆(永泰路)就是武汉天地与其他二七滨江区域开发范围的重要分界线。

二七滨江的规划建设是自南向北，沿永泰路向北走访就会明显发现，街区体验在设计上存在一些不足。

二七滨江的实际定位是CBD，但这里（永泰路以北）相比北京的国贸中心、广州的珠江新城等，街区显得相对封闭，步行体验较差。街区的设计缺乏公共性、开放性、交互性空间体验。

举个最简单的例子，武汉并不是一个气候非常宜人的城市，大风大雨、暴晒高温天气很常见。

目前来看，遇到这种天气，行人甚至一连几百米都找不到一处躲雨避风的空间。

如果是白天营业时间，行人还能够进入街铺“暂避”，而商铺关门后的时间，这里可能就是一条冰冷漆黑的街道。

这种“通病”几乎贯穿了整个永泰路向北的二七滨江。

在这种大的规划不足之下，局部地块的规划建设就显得尤其重要。

宸嘉100这个约60万方综合体的建设对区域的增益就十分明显。

武汉宸嘉100LWP滨江综合体效果图

一是通过构建街区盒子商业，增加区域商业配套和公共休闲体验，提升街区的交互性、舒适度。

项目通过建设艺术馆、月台公园等，满足区域休闲、文化、艺术生活需要。

武汉宸嘉100·嘉佰汇效果图

二是将通过国华金融中心引进全球知名奢华酒店，弥补整个二七滨江长期缺乏五星级酒店的空白。

通过奢华酒店能够更加开放、便捷地为区域提供商务、商业、休闲、居住服务。

可以说，一家奢华酒店几乎可以满足非豪宅业主的所有日常生活需求。

三是正在销售的嘉佰轩也是二七滨江南区最后的一线观江产品，除了拥有居住功能外，最重要的是它具有强大的社交属性。

未来，旁边的周大福金融中心和泰康金融中心建成以后，这里的中心生活体验将发生蝶变。

再来看新希望武汉黑珍珠。

新希望武汉黑珍珠地块可能会做一线临江的系列生活场景。

新希望武汉黑珍珠意境图

未来，项目可能会与二七长江大桥联动，造一个长江边的地标，也可能会落地封闭式、四季恒温的风雨连廊，增加业主在武汉夏季和冬季的舒适性体验，还可能会做到一户一泳池……

这种将豪宅与江滩的有机结合、互动，正是目前武汉两大滨江严重缺乏的，是武汉市民从“内地”参与到江边的重大痛点。

而这一局面将在新希望武汉黑珍珠这一段江滩得以改变。

最后来看武昌内环滨江的长江中心。

长江天际效果图

长江中心从空间建设上对区域最大的贡献有两点。

第一是在武昌内环滨江打造了业态丰富的综合体，囊括了超高塔写字楼、武昌万象城、住宅（长江中心）、大平层公寓（长江天际）等。

其中超高塔写字楼在交付使用后将计划引进全球奢华酒店，这也可能是武昌内环滨江继威斯汀之后，第二座五星级酒店，将提高区域资源品位，提高区域商务接待能力和会展实力。

第二是优化CBD空间形态，在各业态之间搭建空中连廊。

广州珠江新城连廊实拍图（图源：乐 居网广州）

香港中环连廊实拍图

深圳福田嘉里建设广场实拍图

这种连廊在“大陆最强CBD”的广州珠江新城、深圳福田CBD、香港中环等都非常常见。

一些港企也习惯使用这种设计，比如在武汉开发的恒隆府、新世界汇豪邸都是如此。

长江中心住宅将与长江天际（大平层公寓）、写字楼、武昌万象城等以空中连廊连接。

长江中心效果图

这种连廊既可以提高建筑之间的通行效率，又为行人提供了出行友好，能够遮风避雨，同时还提高了建筑空间的使用率与商业与商务价值。

所以看似是增加了一处小小的连廊，实际上是给空间价值加入了“传送门”。

长江中心窗外是万里长江最美灯光秀，江边是月亮湾码头与长江游轮，楼内是高效的通行体验与优质的空间服务……

这些空间价值、商务价值以及重大城市活动的承接能力，都让武昌内环滨江这个CBD实至名归。

今年过后，武汉的二七滨江、武昌内环滨江的主要顶级豪宅将成型，区域发展格局基本定型，很难再有突破性、颠覆性的规划与建设。

而作为滨江顶豪的下一个想象空间方向，我认为最大的彩蛋将出现在武昌滨江的长江天地。

武汉长江天地示意图（非终稿）

这是瑞安在武汉继武汉天地、光谷创新天地之后，打造的又一个百万方综合体。

长江天地由瑞安与武汉城建联手开发，从空间规划来说，与众不同将在武汉首次实现让市民从“内地”平视江景。

长久以来，武汉的长江沿线防汛大堤都是围墙高筑，这直接遮挡了市民在“内地”看江的视线。

汉口滨江马路、江堤与江景的关系俯拍图（图源：摄图网）

武昌滨江马路、江堤与江景的关系平视图（图源：冯毅成）

由于马路的阻隔，市民从“内地”通往江边的体验也被割裂。进入江堤围墙之后，还要走上一段曲折的路才能到达江边，而江滩内的商业空间寥寥无几……

这些现状都让武汉市民与长江的深度体验产生了较大距离。

而长江天地项目可能会改变这一现状。项目附近的沿江路段将抬高地面，消除江堤围墙对视线的阻隔，而且还能实现让车辆从隧道穿过项目，让“内地”的行人可以平视江景。

与此同时，在整个项目里还规划了大量的滨江商业空间。

效果图（非终稿）

所以，这个项目将在武汉乃至长江沿线城市首次实现“亲江零突破”。

这是一座国际化大都市必须要有的突破，是城市向上力量的凝聚。

未来，这里将成为武昌滨江、武昌古城魅力与流量的高地。

结束语

小区内的公区建设决定小区居住价值上限，豪宅为区域所做的公共配建，也将决定豪宅的价值上限。

本文是我对二七滨江、武昌内环滨江正在建设的拥有顶级豪宅的综合体，或拥有顶级豪宅项目同时在为区域做配建的项目进行的简要分析。因受篇幅或命题限制，在此，对两个滨江内的其他项目就不再分析。

我是武汉最早从事地产类自媒体工作的传统媒体人之一，至今已有将近十个年头。

十年来，武汉豪宅的宣传以“炒作区域和地段”“炒作项目配置”这两种形式最为常见。

而跳脱出豪宅配置和区域地段，从城市发展的宏观角度来反观这些顶级豪宅的建设意义与价值的却十分罕见。

本文抛砖引玉，希望为关注城市建设、关注行业发展、关注产品迭代的朋友提供一个新的思考路径。

终局之年，定型的是板块格局，不变的是城市永远创新、突破瓶颈的发展决心。

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冯毅成 楼市研究大V《主编笔记》总编辑 观点新媒体专栏作者

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