杨光华:一线城市豪宅热,武汉的机会来了?

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2024-04-02 07:43

  • 当一线城市的豪宅“买买买”时,武汉的高端买家能坐得住吗?

    杨光华 3月的天气,忽冷忽热。

    3月份,上海、深圳、广州等一线城市豪宅热潮涌起。

    3月27日,宁波、苏州、厦门同一天诞生新地王,最高楼面地价破6万/平。

    3月28日,上海某豪宅项目,开盘当天卖了197亿,单套4000多万,像卖白菜一样卖豪宅(数据显示,武汉有7人买了这个楼盘)。

    近200亿的销售额,相当于武汉头部房企一年的销售业绩。

    这股豪宅置业热潮,已蔓延到武汉。

    3月底,武汉多个豪宅项目热卖,核心地段豪宅地块成交。

    3月中旬,二七滨江豪宅-新希望D10宣布将涨价5000元/平。3月29日,武昌滨江的联投中心,每平米涨价8000元。

    3月29日,武昌梦时代旁一宗土地,51轮竞拍,溢价32%,楼面地价超过1.7万/平,即将诞生新一个4万+豪宅。

    上半年,武昌核心区的招商、中海、建发等多个豪宅项目将陆续上市。

    以前的楼市是,一线城市“感冒”,二线城市跟着“吃药”。如今,一线城市豪宅火爆,二线城市享受“热传导效应”。

    当一线城市的豪宅“买买买”时,武汉的高端买家能坐得住吗?

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    谈武汉豪宅行情前,先说一线城市的市场与政策变化:

    广州,放松120平米以上住宅限购;深圳,已对深户购房取消社保年限要求,落户即可买房;非深户购房社保年限由5年改为3年。

    3月22日,深圳退出了“7090”政策(新建住宅项目的户型比,套型建筑面积为90平方以下的户型必须占到整个项目的70%以上),北京相应地也进行了政策调整。

    3月27日起,北京市废止“夫妻离异任何一方3年内不得购房”规定的有关文件。这也意味着,今后北京离婚后购房不再受离婚年限限制。

    3月深圳二手签约量与去年同期相比增长35%。成交增长的原因主要是限购放松政策激发了需求,再加上卖方理性定价,吸引了大批购房者入市。

    在深圳,4套豪宅法拍房,吸引了8万人围观、80多人报名。上周末,4个新盘开盘,成交90亿。在广州,10多个项目集中开盘,卖了120个亿。

    核心地段的核心资产,正在被富人们抢购。一线城市的买房热潮,在武汉也看到了影子。

    3月底,武汉5个取证豪宅,备案价上涨1000-2000元/平,最高加装修,每平米涨8000元。汉口内环、光谷核心的两个豪宅项目,开盘“日光”。

    3月份,武汉4万+豪宅网签85套,环比增长102%。

    3万+豪宅网签247套,环比增长107%。

    对比近4年数据,今年1-3月的4万+豪宅成交,总量处于低谷,但豪宅占比保持平稳。

    今年1-3月,武汉4万+豪宅成交,占今年成交的新房总量1.7%(2023年同期占比也为1.7%)。

    这种成交翻番的行情,是武汉豪宅走出的独立行情。

    武汉润府、龙湖御湖境、建发朗玥(武汉豪宅三大王牌),3月平均每天卖1-2套。

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    3月份,武汉S级豪宅排行榜上(编者注:S/E/C分级,类似于奔驰分级)

    长江中心、新希望D10天元、武汉瑞府与沙湖中心(并列第三),位居榜单前三甲。

    1-3月份,武汉S级豪宅排行榜上

    长江中心、新希望D10天元、武汉瑞府与保利天珺(并列第三),位居榜单前三甲。

    从两份榜单上,长江中心、新希望D10天元与武汉瑞府,“S级豪宅三剑客”持续霸榜。

    1-3月、3月份,武汉E级豪宅排行榜上。

    建发朗玥、绿城湖畔雲庐、中国电建地产汉口公馆,均为前三强。

    3月份,建发与绿城的豪宅产品力与销售力,得到市场认可。

    3月29日,在武昌梦时代板块,建发再拿地,楼面地价超过1.7万/平,预估房价4万+。

    拿地后,该项目在业内做了一次产品调查,涉及产品的外立面、面积段、精装修等细节。

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    1-3月、3月份,武汉C级豪宅榜上,百花齐放,但是豪宅板块严重分化:汉口多,武昌少,汉阳无。

    其中,华润置地的润府系列产品,所到之处,都是板块的明星项目。从解放公园、香港路,到光谷核心,均掀起一轮“润府热”。

    华润置地武汉公司有关负责人表示,只有站在客户视角,不断打磨细节,提升品质,才能持续持续获得客户认可。

    今年武汉豪宅市场,除了传统的二七滨江外,武昌豪宅将群起。

    3月30日,武昌滨江的老牌豪宅——联投中心加推一栋楼,开盘热销2亿元。

    4月起,招商、中海、建发等一批豪宅新盘正跑步入场。

    [后记]

    一个富豪朋友说,今年他准备做三件事:

    一是把豪宅再装一遍,准备享受生活。二是买入黄金。三是,换美元。

    他的想法,或许代表着一些有钱人的理财方式。据媒体报道,武汉有一国有银行今年一季度黄金销量,超过往年全年。

    与2023年相比,今年武汉千万级豪宅供应,稳中有增。

    而有钱人的成长速度太慢,浓度太低。供应量暴增,而需求量萎缩。这将导致武汉千万级豪宅出现供大于求的局面。

    武汉豪宅的对手,不再是区域内的新项目,而是一线城市的改善住宅、同级别二线城市的豪宅,以及武汉的二手豪宅。

    当然,优质的千万级豪宅依然紧俏。这就像优质的医院名医、名校与名师一样,一直是稀缺的。

    一次访谈中,一家开发商负责人问我,“未来的千万级豪宅,要有哪些不同?”

    我给出的答案是产品与服务。因为地段与资源等层面上,千万级豪宅的差距并不明显。升级的产品与极致的服务,才有可能得到有钱人的芳心。

    未来两三个月,武汉楼市的爆发,将从豪宅热卖开始。

    文|杨光华(地产写字人)观点新媒体专栏作者

    撰文:杨光华    

    审校:劳蓉蓉



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