杨光华:武汉豪宅,还有“小阳春”?

观点网

2024-03-02 09:19

  • 该来的,总会来!

    杨光华 过去一个月,武汉六成豪宅“0”成交或1套成交,超过10套的豪宅仅三家。

    2月份,武汉豪宅市场探底。

    4万+豪宅网签42套,创近4年最低值。

    监控的55个豪宅项目里,零成交项目19个,1套成交项目14个。

    1-2月份,武汉成交146套4万+豪宅,与同期新房成交量7904套相比,

    占比约2%,相对平稳(2023年4万+豪宅,约占武汉新房总成交量的2.6%)。

    3月份开始,武汉豪宅市场还有“小阳春”?

    该来的,总会来!

    01

    2月份,武汉豪宅出现“零取证”。

    4个豪宅老项目,临时调高备案均价,每平米上涨3000-4000元,主要是户型结构、尾盘等因素。

    与此同时,也有3万+豪宅下调价格,降价求流量,少数滑入2.5-2.8万改善住宅行列。

    2月份,顶级豪宅项目价格保持稳定。

    查询最近4年,武汉4万+豪宅1-2月网签量(如下图),今年1-2月创新低。

    春节假期、冻雨等恶劣天气、产品供应“断档”等原因,导致今年2月份豪宅业绩下滑。

    与普宅市场一样遇冷,武汉豪宅并未走出独立行情,但单盘优秀的有建发朗玥、武汉长江中心、武汉润府、龙湖御湖境等,持续领先。

    02

    2月份,武汉S级豪宅榜上,

    武汉长江中心与华发外滩荟,并列榜首。

    二七滨江板块内,中信泰富国际金融城、新希望D10天元、保利天珺与绿城武汉黄浦湾,笑傲江湖。

    2月份,武汉E级豪宅榜上,

    建发朗玥,单月12套,位居榜首。

    该盘的单月业绩,超过同榜其他项目业绩总和。

    2月份,武汉C级豪宅榜上,

    武汉江城府、武汉润府、龙湖御湖境,是榜上三强。

    前10强的入场门槛,降为2套。1月份为6套。

    03

    3月份,武汉豪宅有没有“小阳春”?

    这与新盘、新品供应规模与速度有关。

    从几宗新地块项目分析,这些新项目的户均面积115-140平之间。

    从严格意义上,这些项目虽然地处核心地段,但并不算豪宅,最多是改善住宅。面积180平米以上大平层,更是豪宅标配条件之一。

    由于豪宅市场竞争激烈,一些新盘为现金流,产品定位率先降级,户型偏改善,而非豪宅。

    春暖花开,憋了两个月的豪宅市场,3月起集中爆发。

    3月份起,商务大平层、湖景别墅等豪宅产品,将提供更多新选择。武汉长江天地、武汉三镇中心等,将加推新品。武昌内环滨江、武昌湾、华中金融城与沙湖、汉口内环等豪宅板块将崛起。

    未来几个月,建议留意招商地产的华中金融城项目、中海在中北路项目。从2024年武汉土地供应看,江岸、武昌等核心地段优质地块将入市,为武汉豪宅新盘带来新面孔。

    最近两年,武汉豪宅市场上,瑞安、绿城、宸嘉、新希望、华润置地、建发、香港置地等,坚持产品与客户至上,顶豪单价从8.5万/平,直逼10万/平。

    未来,建议武汉豪宅开发商多推出“以旧换新”等豪宅置换措施,坚持产品创新,培育生活方式,造可以长住的豪宅。

    [后记]

    1月,很冷。2月,更冷。3月,可期。

    一季度,武汉豪宅的“小阳春”,全部押注在3月份。等全国L会结束后,武汉财富人群将率先行动。

    上海、深圳、香港等一线城市,近期出台买房新政,将虹吸武汉等二线城市的财富人群。

    对他们来说,二线城市赚钱,到一线城市买房。这对武汉来说,特别是顶级豪宅市场,并非好消息。

    与此同时,武汉“财富金字塔”的中间人群,因为持续降息与投资渠道窄,为追求稳定的财富,加速将现金变成优质豪宅资产。

    文|杨光华(地产写字人)观点新媒体专栏作者

    撰文:杨光华    

    审校:劳蓉蓉



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