超过3年以上的市场盘整,即将结束。新周期,即将开始。
杨光华 现在,楼市这么惨,地产公司暴雷,房价都在跌,二手房也卖不出去。
你还敢说,房价要涨。
物极必反。这里,我告诉你房价的未来。
先说结论,房价上涨,不是普涨,而是有区域、有类别的涨。
一是,不是所有城市都涨,而是指一线城市与像武汉这样的核心二线城市。
那些三四五线线城市与小县城,已没有机会。
二是,不是所有房子都涨。
郊区的房子、新区的房子,以及中心城区的10年以上房龄“老破小”,很难再涨。
郊区与新区涨不动,是因为政府无力再扩张,核心资源留在中心城区。
老的二手房,就是持续贬值的过气资产。找到接盘侠,能抛就抛,该置换更优质的中心资产。
再说我看到的两个前兆。
第一个是超大特大城市的城中村改造。
今年以来,国家加速推进城中村改造,速度非常快。
各种会议、细则,详细解释了改什么,怎么改。
一些原本不拆、拆不动的城中村,可能在这波浪潮中被拆除。
拆迁之后的净地、改善住房需求,将间接带动房价上涨。
同时,此举为地方带来财政与税收。这是此前10年城中村改造所验证过的规律。
武汉属于全国八个超大城市之一,也必然从中受益。
第二个是取消土地限价。
这个规定,表面上是对土地市场的政策,与买房没有直接联系。
这条政策之前,是控制高地价,达到控制高房价的目的。如今,价高者得,高地价之后,就是核心区域的高房价。
像武汉这样的城市,在内环再出3万+地块。一批批老城区的地王,将变相拉动这些核心区域房价。很多价格大跌的中心城区,房价预期就差几块高价地。
如果把这两条前兆,放在一起看。
大拆迁、高地价,将引发核心城市、核心地段的高房价。
准确地说,像武汉这样的核心城市、核心地段的豪宅、高端改善住宅,不再有备案价格限制,房价持续走高。
如今的政策,越来越清晰:让市场回归市场,让保障回归保障。有钱人买豪宅,没钱人住保障房,不要每天指望房价大跌。
如今的房价很透明,大家都能算出一个新盘的合理价格:地价、建安成本、资金成本、利润等。什么价格,是合理价格,真跌假摔,一清二楚。
前三季度,国家经济数据显示,拖后腿的是房地产行业。房地产投资、土地出让、新房成交均下跌。
当取消限购等政策效果衰减时,政府如果想短期拉高房地产行业,可以做的动作,远不局限于上述两大前兆。房地产行业在四季度拉上去后,全年经济就有大回升。
超过3年以上的市场盘整,即将结束。新周期,即将开始。从1-3年的短周期看,这两大前兆也暗示了上述城市的房价趋势。不要被眼前的跌跌不休所迷住双眼,而要看见大多数看不到的未来。
文|杨光华(地产写字人)观点新媒体专栏作者
撰文:杨光华
审校:劳蓉蓉