杨光华：买房，买武汉，还是买长沙？

杨光华 武汉与长沙，高铁时间一个小时出头。

这两座省会城市，有着很多的相似与不同。

武汉与长沙，都属于长江中游城市。两座城市的外形，都像一片树叶。

武汉，长江、汉江、东湖、武汉站。

长沙，湘江、浏阳河、梅溪湖、烈士公园、岳麓山、长沙南站。

而武汉是超大城市，长沙是特大城市。

2022年末，武汉常住人口约1373万人，长沙约1042万人。

2022年，武汉GDP约1.89万亿，长沙1.39万亿。

长沙，是房地产调控的“优等生”。

9月19日，我在长沙看了3个盘。

从长沙南出来，高铁站里的大牌上写着“长沙网红城市，打造全球研发中心”。

看房路上，谈的最多的是买房资格。

在梅溪湖，看了一个170平米精装大平层，总价400万左右。

出门就是地铁口，楼下就是名校。

在梅溪湖，400万之内的房子，都是刚需。

9月20日，长沙全城解除限购，比武汉晚一步。

下午在高铁站里，隔壁大叔手机里播报的新闻，大意是长沙解除限购，全国买房人都可以买长沙。

长沙出台的优化措施中，还有一条：“商品住房网签备案满4年，可进行转让”。

这在某种程度上优化了限售时间。

此次，长沙的新政聚焦“限购、限售”两个维度，期望的是“吸引人，更留住人”。

数据显示，2023年1-6月，长沙市户籍购房者占比66.37%，本省其他市州购房者占比29.61%；首次置业占比高达72.13%，二次及以上置业占比27.87%，二次及以上置业占比较去年年底增加个8.82个百分点。

总体而言，长沙，是首套刚需、湖南省内需驱动、中青年购房人为主的城市。

我们看长沙时，喜欢用武汉的板块对比。

武汉的长江两岸，与长沙的湘江两岸，多是豪宅区。

长沙的梅溪湖，像武汉的沙湖，房价体系像武汉的光谷。

长沙南站门口的高铁经济区，与武汉站门口的杨春湖板块很像。

踩盘路上，听到2023华中酒店投资与创新发展峰会上的一组数据：

长沙的三星级以上酒店，8000多家。而武汉，只有7000多家。除节假日之外，这些酒店的出租率85.85%，位居全国第一。

所以，酒店与民宿投资者，更喜爱长沙的客流量。有一批酒店投资者，在长沙南的地铁门户区，批量买公寓打算开酒店。

在长沙湘雅医院门口，有一个商办项目，原来规划金融中心，后来被医院的上下产业链企业抢购，体检中心、大健康企业等扎堆。

有一个投资者在医院对门，买了一批地下车位，每天收停车费。

如果喜欢长沙的安逸、舒适，生活友好，就到长沙买2万+高品质项目。这是一座有服务精神的城市，幸福感超高。

如果想等要发展，还是看武汉。贵有贵的道理。武汉的房产新政后，未来的产品在尺度、空间舒适性、低容积率等方面，均有突破。

对于全国范围的买家，在中部城市里，选筹是买武汉，还是长沙，也许每个人都有不同的看法。

选武汉，看未来。武汉毕竟是全国前10强城市；选长沙，看当前，享受生活。

文／杨光华（地产写字人）观点新媒体专栏作者