夏磊:当前房地产如何破局?

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2023-07-03 11:35

  • 供应端总量收缩、结构错配,需求端预期下行、购买受限,房地产该如何破局?

    夏磊 2023年开年,由于疫情期间积压需求释放市场,短暂出现小阳春,但市场回暖基础弱,4、5月商品房销售降温明显。供应端总量收缩、结构错配,需求端预期下行、购买受限,房地产该如何破局?

    供应端,总量收缩,结构性问题突出。

    从量的角度来看,有效供应不足。新房供应量下滑明显。2023年1-5月,重点30城商品房供应量比2021年同期下降42%,比近五年平均供应量低25%。市场可推售新盘减少,在售项目以顺销盘、尾盘销售为主。新房供应不足,源于2022年全国土地供应量下滑。2022年全国住宅类用地共成交规划建筑面积12.3亿平,同比下降30.8%,致使2023年无充足的新增商品房可以供应。2023年1-5月全国土地成交建筑面积持续下滑,给今年下半年及之后的新房供应带来压力。

    从主体角度看,房企危机后开发能力下降,而地方国资平台公司开发周期较长。众多房企陷入流动性危机,新增供应受阻。据不完全统计,2020年全口径销售额50强房企中,已有22家出险企业,2023年仍旧是还债高峰,房地产开发投资金额也同比持续下降。房企尝试通过收并购解决流动性问题,但整体进度较慢,未能形成有效的新增住宅供应,无法弥补2022年全国土地供应下滑导致的住宅供应缺口。地方国资平台公司为市场托底,拿地占比提升,成为待供应主力,但其项目推进速度比较缓慢,项目开发周期长,一般会在拿地后再交由专业的开发商开发地块,中间存在较长时差。由于地方国资平台公司拿地后无法快速转化,致使住宅后续入市供应更加不足。

    从结构角度来看,区位、户型、品质上供需出现错位。区位方面,过去土地供应郊区化,缺乏核心区土地供应,与需求不符。而经历市场下行后,购房者已经回归理性,更注重通勤时间等实打实的居住功能属性,当前需求逐步向核心区回流,而土地供应郊区化,难以有效匹配需求。户型方面,房企高周转时代,产品多为刚需走量,供应以90平上下户型为主,目前的推盘未根据需求及时改变思路。北京、上海、南京、成都均出现刚需产品供大于求的情况。品质方面,也难以契合改善需求。2015年开始,很多企业凭借高周转,实现了规模突进,但该时期的住宅同质化现象严重。2020年开始,行业融资监管新规出台,叠加销售下行、预售资金监管收紧,房企利润空间受到挤压,产品建造成本不断压缩,住房品质进一步降低,住房品质无法契合改善需求。

    现存库存无法匹配新增需求,部分存量会成为去化不掉的"死库存"。由于2022年成交量缩减,全国商品住宅历史库存处于相对高位,但与目前的市场需求存在偏差,匹配度低,导致存量产品去化缓慢。库存多以地产大建设时代建造的品质较低、同质化产品为主,无法打动改善客户。且近期,越来越多城市设置合理土拍价格上限,在土地出让环节给开发商预留了充足利润空间,未来这些项目的产品将有可能增加配置,提高性价比,更符合改善新需求,这将会导致之前尚未销售的低品质库存面临去化难问题。

    需求端,购房回归理性,改善性需求成为主力。

    需求充足,但购房回归理性。我国中长期的新增购房需求仍旧充足。受城镇化水平稳步提升、城市间人口迁移、住房消费升级、住房改善需求增加、经济增长带动居民住房消费、家庭规模小型化等影响,我国中长期新增住房需求充足。但在需求充足的同时,我国全国城镇家庭户人均住房间数已由2010年的0.9间增加至1.1间,我国已告别住房短缺,购房也回归理性。

    购房需求发生变化。从刚需购房到改善购房,改善时代到来。从全国统计口径看,套均面积、套均金额上升,改善群体成交成为主流,2023年5月,全国商品房成交平均价格11400元/平,创近几年同期新高。热点城市改善成交比例也呈上升趋势。

    新需求群体出现,也为产品提出新要求。房地产大建设时代,以刚需客群买房"上车"为主。存量时代,购房者需求从简单的居住要求,逐步向功能、品质改善需求转化,"以旧换新"、"以小换大"等改善性住房需求占比增加,大量置换需求等待释放。随着新需求群体的增多,市场缺乏可匹配产品。品质改善需求,退休改善需求,家庭结构变化导致的功能改善需求等,均是未来的新需求方向。

    但需求被政策因素限制。各地现存政策中,仍存在一定的优化空间。一线城市,首套房认定标准严格,执行"认房又认贷"。二套房首付比例高,针对买一卖一等合理置换需求,首付压力大。非户籍人口买房限制严格,部分城市非热点区域也需要连续缴纳5年社保,才能获得购房资格,极大延迟刚需购房入市时间。二线城市,部分城市二套房首付比例高,限制改善人群购房,多数城市房贷利率加点仍比较高,存在下调空间。三四线城市,在支持发展保障性租赁住房,稳定房价,提振购房者信心方面还有待出台政支持。

    购房预期亟待改善。当前居民购房意愿整体在下降,中国人民银行4月3日公布的《2023年第一季度城镇储户问卷调查报告》显示,问及未来三个月准备增加支出的项目时,17.5%居民选择购房,近六年居民购房意愿总体保持下降态势。

    期房交付问题影响购房者信心。2021年以来,房地产开发企业陆续出现流动性紧张状况,对项目施工进度产生较大影响,新建商品住宅交付难,成为购房者关切问题。2022年以来多个省市推进"保交楼、稳民生"工作,尽管成效初显,但期房烂尾对购房者信心的冲击仍需时间恢复。

    市场下行,购房者观望情绪浓厚。据央行公布的《2023年第一季度城镇储户问卷调查报告》显示,14.4%的居民对下季房价预期"下降",与历史值比处于较高分位。"买涨不买跌",对房价下降的预期也使得购房者选择持币观望。

    收入预期改变,疫情后居民消费、加杠杆更加谨慎。由于疫情等因素影响,近几年居民对自身收入安全性信心不足,加之青年就业形势不乐观,居民预防性储蓄增加,担心断供问题,买房决策比以往更谨慎。

    房地产破局需要各方齐发力。

    从供应端来看,企业与政策需同时优化。企业方面,一要加快转型升级脚步。提升住房品质,根据市场需求优化产品结构。在住宅配置、配套设施、运营管理上提高品质,以高品质打动持币观望客群。二要加大力度盘活存量土地。针对出险企业项目,国央企、金融机构以及优质民企应承担起社会责任,以收并购形式拆分、盘活存量项目,为市场供应提供补给。针对开发周期长的存量资产,可引入专业团队,将项目从投资、开发、运营三个维度分离,具有开发经验的企业可通过代建方式与国资平台公司合作,加快项目开发速度,企业以轻资产方式运作盘活土地,达成双赢。

    政策方面,一可提升土地供应质量以带动土地成交。调整新增的供应土地区位结构,增加核心区及优质土地供应占比,提高房企拿地积极性,满足改善客群对住房回归核心区的需求。二是因地制宜,平衡需求、供应与库存。房地产市场区域分化明显,增加供应需因地制宜。对于一线及热点城市,如北京、上海、深圳、杭州等,对依然存在因限价而倒挂的项目,应鼓励企业推进取证,加快推售。对于无倒挂市场平稳的二线三线城市,应以销定产,设置土地供应目标,控制市场库存处于合理区间。对于库存较高的三四线城市,应控制土地供应量,维持市场稳定。三是通过城中村改造腾挪土地增加供给。在超大特大城市积极稳步推进城中村改造,一方面可以弥补投资,另一方面城中村改造可以腾出好地块。一二线城市核心土地资源稀缺,过去多通过棚改供应核心土地,近年棚改量减少,可出让的核心地块也相应变少,城中村改造可以有效弥补这部分空缺。四是通过商办用地调规等方式增加住宅供应。目前商办积压严重,土地供应不足的城市可以收回部分位置较好的未建商办用地,调规后作为住宅用地重新供应。

    从需求端来看,一是扩大需求基本盘。放宽生育政策、鼓励生育,并给予多孩家庭购房政策倾斜。家庭结构变化,是多孩改善需求、子女婚房需求能顺利释放的前提。

    二是放松需求限制。因城施策,根据不同城市现状,优化限购限贷等政策,支持需求释放。具体来讲:

    一线城市人口众多,产业发展成熟,需求旺盛,但限购限贷政策较严格,有较大放松空间。限购方面,分区域优化政策,放松非热点区域限购限制。优化非户籍人口买房限购政策,降低需连续缴纳社保年限。限贷方面,优化首套房认定标准,适当降低二套房首付比例,支持合理的置换需求。结合市场实际房价,优化调整普宅非普宅的认定标准。

    二线城市政策已陆续放松,但在首套房认定标准、限购等方面仍存在放松空间。限购方面,优化非户籍人口买房限购政策,降低连续缴纳社保年限;扩围城市不限购区域;优化限购具体细节,如二手房不限购、144㎡以上改善住宅不限购等。限贷方面,二线城市首套房认定标准多数已优化,未来可进一步下调利率、降低首付。

    三四线城市已成为楼市政策松绑的前沿阵地,"因城施策"的利好政策工具箱已能出尽出。未来地方政府可以从支持发展保障性租赁住房建设出发,一是金融端,为租赁住房的投资、开发、运营和管理提供支持,如鼓励金融机构支持企业发行用于保障性租赁住房建设的债券,创新相关的信贷产品。二是税收端,鼓励企业参与回购存量闲置房屋用作保障性租赁住房运营,对该类企业提供优惠税收政策。三是配套端,加强和完善住房租赁的配套制度,建立国有平台公司运营管理市场房源转化的保障性租赁住房。对保障性租赁住房方面的积极探索,有利于消化市场库存,稳定房价。

    风险提示:

    1)房地产市场超预期下行风险。当前复苏持续性有待观察,可能是节后季节性复苏。

    2)对政策解读偏差。房地产周期不同,分线城市基本面差异,导致政策解读判断时存在局限性。

    3)调研样本有限,不足以反映市场主体。各城市分区域有分化现象,报告仅反映了可观测样本情况。

    4)疫情扰动。复苏判断基于当前疫情过峰,如果后续疫情反复,市场存在超预期下行风险。

    证券研究报告:《当前房地产如何破局?》

    对外发布时间:2023年7月1日

    发布机构:国海证券股份有限公司

    本报告分析师:夏磊

    SAC编号:S0350521090004

    夏磊 国海证券首席经济学家 观点新媒体专栏作者

    撰文:夏磊    

    审校:劳蓉蓉



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