冯毅成：“十六条”是止泻药而非回春术，说楼市要反转是无稽之谈

冯毅成 “‘金融十六条’已出，楼市将反转”、“楼市已经触底反弹”、“2500亿放水，市场不会再跌了”、“‘金融十六条’比‘2008年四万亿救市’政策更猛”……

面对近期这些急功近利的舆论，哪怕是从业多年的地产人，如果没有稍微丰富的思维逻辑和较强的理论功底都会被这些分析迷惑带偏。

为了方便阅读，在展开正文之前我先给出本文核心观点：

一、“金融十六条”的首要目的是保交楼，次要目的是纾困企业与修复全国金融政策。对于目前已经濒危的房企来说有意义但作用有限。

二、这是央行、银保监会带头的示范作用与信心传递，但后续需要尽快落实政策，提高金融系统行政效率，加快“抢救”行动。

三、目前房地产业的循环仍然严重受阻，房企普遍存在资金紧张或困难，这种局面短期内很难发生实质性转变。

四、“金融十六条”只是定位表态的“开胃菜”，陆续还有系列政策补丁出台。

五、“2500亿无息贷款”是用于保交楼，2000亿的发债是用于企业发债。以上数据相较于纾困企业的实际困难规模来说还不够。今年的救市预算额度已几乎见底，预计明年会新增且提高。

六、救市政策没有触底，楼市短期内也很难实质性回暖。

七、楼市短期很难彻底反转，除非疫情消散，居民收入提高且楼市出现赚钱效应，比如发起新一轮的货币化棚改等，但操作难度与副作用较大。

示范作用大于实际力度

“金融十六条”实际上是央行、银保监会带头表态，对全国金融系统以往政策的一次纠偏，其政策首要目的是保交楼，次要目的是纾困企业与修复行业循环的金融政策。

这是一次较为全面的纠偏政策，也是在全国范围内一次重要表态，其传递出来的信心非常重要。但仅靠一次会议，一份政策很难达到预期。如果这份政策在今年上半年就出台效果会更好。

如防疫政策一样，金融政策需要在制定以后加强对全国各级部门执行力度、执行效率、执行效果的监管。

相关融资发债和保交楼资金都需要很长的落实流程。另外，因为各个地方监管资金，单个楼盘的销售款很难回流到房企总部，这就使得房企在不同城市、不同项目的经营上出现不同程度的资金紧张。

为何央企、国企甚至是“三道红线”指标相对优秀的龙头房企也会带头降价促销？很大一部分原因就是应对这种困难。企业指标优秀不暴雷并不代表具体楼盘项目经营情况良好且资金充足。

因此，对困难企业的贷款、“保交楼”专项资金等，应该尽快执行到位。“金融十六条”只是开端，预计接下来特别是明年初，在救市额度预算充足的情况下，会有更大力度和更加细化的政策出台。

目前已经出台的“金融十六条”政策，更像是一份指导性的会议文件，诸多细则，执行办法都需要细化落实。

政策尚未见底，陆续还有新政

从目前已经出台的政策和重要的高层表态来看，短期房地产政策的主旋律“仍是保交楼”，将支持竣工面积增速持续修复。

而实际上，单靠政府的力量去解救困难企业，促使停工楼盘全面复工并交付是非常困难的。

只有让困难企业自身恢复造血功能，能够在短期内通过多种渠道以安全健康的方式获取足够的资金，恢复企业良性运转，才能促使更大范围的“保交楼”。

目前出台“2500无息贷款”是用于保交楼，2000亿的发债是给困难企业发债。以上数据相较于遇险企业的实际困难来说远远不够。

据去年的一份财经统计数据，国内30家房企的负债规模共计约68800亿元，其中恒大负债规模为2万亿。因此，上述两项总和4500亿对于6.88万亿来说仅仅只是一个零头。即使加上此前研究和正在执行的房地产基金、棚改专项债等，两者数据差距也较大。

而值得一提的是，诸多报道中的房企负债都是经过房企美化后的负债，实际上房企拖欠媒体、活动公司、相关渠道方等相关供应方的合作款也是一笔不小的数字。

而这些供应方的背后也是大量从业者和诸多个家庭，从保民生的角度来看，这些风险同样值得重视。

市场的困难还得靠市场造血解决，将救市场、救企业与“保交楼”并重，就是最大程度的保民生。

可以肯定的是，“金融十六条”不是楼市救市政策的最后招数，后续到明年还将陆续有政策出台，直到达到“三稳”效果才会告一段落。

次生灾害仍将高发，市场反转仍需时间

前文分析过，即使是在“三道红线”绿档的房企开发的具体楼盘项目也面临不同程度的资金紧张。整个市场下行压力较大，二手房割肉难卖，新房“跳水降价”促销，价格体系已经严重错乱，信心严重受挫。

相比牛市，如今持有房产的风险在上升。不仅是老的房贷利率产生的利息较多，而且房产本身的估值不升不降会造成家庭财富严重缩水。

相比之下，还房贷不如交房租来得实惠，即从住房成本角度计算，租房比贷款买房更实惠。

购房者面对促销，越是降价越不敢买。另一方面，新房降价促销会造成房企严重失血，大概率会影响后期开发品质与交付时间。

而只要市场存在企业暴雷、工地停工、交付质量差、跳水降价等负面消息就会刺痛整个市场神经，进一步挫伤信心。上述诸多利弊与政策方向的预判在此前《2022楼市研判》系列文章中基本已经论断。

可以预见，2023年的市场很难反转，除非迫不得已使用“救命大招”货币化棚改。当然，这是万不得已的措施，带有诸多弊端，操作难度较大。

今年以来，高层坚持“房住不炒”与“三稳”原则，出台了一系列救市政策，产生了积极正面的意义。

然而，市场修复需要一个过程，不可能靠一两份文件、政策彻底反转。在这个修复过程中，有三点重要的调控工作：

在这个修复过程中，有三点重要的调控工作：一是完善制度与政策，高效化解循环上的困难；二是改变供求关系，让供求相对趋于平衡；三是为风险点打上补丁。

换句话说，除非楼市普遍出现赚钱效应，即“开发商拿地可以赚钱，购房者买房可以升值”，否则市场很难恢复信心。

而最关键的一点是，只有疫情不再反复发生，居民收入稳定提高，购买力恢复的大背景下讨论购买意愿与购买预期才有意义。

冯毅成 楼市研究大V《主编笔记》总编辑 观点新媒体专栏作者