冯毅成：武汉理性操作，实操系统松绑楼市

冯毅成 2022年5月22日，武汉传出消息，将放开楼市限购区域，并变相放开家庭第三套购房资格。

当天，《湖北发布》发表了《武汉出台最新措施支持合理住房需求》文章，涉及新政正文如下：

对父母来汉投靠子女或子女来汉投靠父母的本市户籍居民家庭，且在武汉市已有2套住房的，在限购区域可新购买1套住房（含新建商品住房和二手住房，下同）；

对符合国家生育政策生育二孩或三孩的本市户籍居民家庭，且在武汉市已有2套住房的，在限购区域可新购买1套住房；

对限购区域内首次购买普通住房的非本市户籍居民家庭，在本市缴纳社会保险或个人所得税年限由2年调整为1年。

开发商工作人员透露，目前用于房产交易备案的网站系统已经更新，在对房票审查的“拟购房区”一项中，已经没有经开、江夏、东西湖、黄陂远城区选项。这一现象说明，官方从单一业务实操上已经放开相关区域的限购。

目前，从武汉市房管局的官微“武汉住保房管”网上办事大厅——购房资格认定——购房资格认定服务——个人申报，以上操作程序查询结果可以看到，武汉放开第三套购房资格和解除部分限购区域的政策已经执行。

但截至当天下午3点25分，武汉市政府、武汉市房管局官网首页均未公布相关政策。这一现象耐人寻味。

综合以上现象可以大致判断，武汉有关方面正在试探性地向社会释放松绑楼市的政策，上述政策已经进入到实操程序中。

之所以武汉市政府、武汉市房管局官网尚未公布有关信息可能还是出于谨慎负责的态度考虑。

武汉应极力避免政策“一日游”或在短期内叫停的风险。

5月20日，“南京出台二手房交易不限购”政策最终成为“一日游”，造成不良影响。

5月20日下午，多家媒体报道，南京二手房已取消限购。同时，在5月20日下午3点49分，记者看到，南京房协也发文表示，自5月20日起，购买二手房时，购房者无需提供购房证明。南京房产中介工作人员也向《华夏时报》记者确定，放开二手房限购消息属实。不过，在新政发布2个小时之后，南京便叫停了“放开二手房限购”这一政策，南京房协也同步删除了文章。

武汉不排除以下可能：部分媒体释放消息后，社会反响的“风力”和“风向”如果正常，官方则会在短期内正式对社会发文。

我此前在《2022楼市研判》系列文章中反复预测的武汉楼市大招方向，如今“放开限购区域”、“开放第三套购房资格”“降低利率”已经流出或正式释放。

近期条件成熟后，有望看到一次官方正式且相对全面地发布楼市松绑的政策。

希望各界的舆论尽量从大局出发，以严谨、负责的态度发声，切勿因过度炒作或解读导致政策遇堵。

我曾多次在《2022楼市研判》系列文章中判断，武汉楼市的松绑政策不会是“一刀切”，而大概率是连续性地释放组合拳。

目前，武汉市新签约的按揭贷款执行利率定价为（5年期以上LPR定价为4.45%）：

首套：LPR+35BP=4.8%；

二套：LPR+60BP=5.05%

利率已经突破了近年来的最低水平，但我预计，关于交易税、费、利率等仍有下降空降。

目前网上渠道流出的部分政策只能视为“预览”。具体政策包括详细的执行日期、执行方法应当以官方正式发文为准。

楼市阶段性的拐点已经出现，虽不会再现“疯牛”行情，但伴随政策松绑，将在短期内促进一批有真实交易需求的人群成交，短期内的成交量会有明显上升，售楼部此前给出的优惠政策将逐步收回。

对于具有真实自主需求的刚需和改善置业人群而言，应当重视楼市窗口机遇，在房住不炒的长期国策下，从家庭未来的实际需求出发，用新周期、新逻辑审视房产交易策略。

冯毅成 楼市研究大V《主编笔记》总编辑 观点新媒体专栏作者

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