冯毅成:新一轮基建潮来袭,楼市大概率放宽回暖

观点网

2022-02-09 19:11

  • 春节之下,高层频频发出重要信号,奠定了今年楼市环境基调。

    冯毅成 2月8日晚,央视《新闻联播》在头条用5分钟报道了新一轮的新基建,其中重点报道了两个典型:

    广东省今年基建计划投资4993亿元,占全省总投资55.5%。上海市提出今年将适度超前开展基建投资。

    广东是我国GDP第一的强省,上海是我国经济中心,这两个地区是中国经济的风向标。央视浓墨重彩地报道,传递出高层今年“快跑进场,稳定市场,打开局面”的决心。

    事实上,在春节前,高层各部门已经为稳定市场而频频发出信号。为了方便阅读,这里先给出本文核心观点:

    第一,楼市大概率将迎来明显的宽松政策,上半年楼市出现暖阳,下半年召开五年一度的重大会议,主基调是维稳。

    第二,这是一场以“稳定市场(救市)”为出发点的政策红利带来的暖阳,但暖阳不应该被解读为“大牛”。

    第三,应该理解为,今年的楼市行情是对去年超跌之后的修复,是价格向价值的回归行情。指望暖阳带来炒作投机空间不切实际。

    第四,合理自住者尤其是刚需购房者要在能力范围内紧盯入手机会。

    第五,今年楼市整体处于修复期,短期内不少房企仍面临美元债务到期偿还的压力,部分企业不可避免地曝出财务方面负面消息。但瑕不掩瑜,不会动摇楼市根本。

    春节前高层频发信号

    春节之下,高层频频发出重要信号,奠定了今年楼市环境基调。

    1月19日,李克强主持召开国务院全体会议,讨论拟提请十三届全国人大五次会议审议的政府工作报告。他指出:

    “加强跨周期调节,明显加大宏观政策实施力度,推出更多有利于提振有效需求、加强供给保障、稳定市场预期的实招硬招。”

    1月20日深夜,住建部网站发布消息,当天全国住房和城乡建设工作会议在北京召开,会议提出:“充分释放居民住房需求。”

    这是自2021年9月28日央行提出“两个维护”以来,中央政府层面对房地产市场政策表述的最大转向。很多地方政府和部门对这一政策转向,还没有充分消化和理解。

    2月1日(大年初一),国家发改委副主任兼国家统计局局长宁吉喆发表署名文章警告:“慎重出台有收缩效应的政策,政策发力适当靠前。”

    那么,如何让这一场救市决心转化为实招硬招?央行已在春节前率先开启救市模式:降准、降息。

    基本可以确定,今年全年的货币和信贷政策对房地产市场将较为宽松。楼市将迎来近三年来政策环境最宽松的一年。

    我们必须要清醒地认识到,楼市出现的短期波动(短期超跌)是由以下主要方面导致:

    1、金融措施踩踏,尤其是部分机构对房企专项资金的监管严于国家标准使企业短期承压;

    2、贷款难、监管严、债务紧三重压力下,迫使房企为周转资金而以价换量;

    3、极少数典型房企巨头暴雷,给行业带来史无前例的负面影响,主要冲击市场信心;

    4、信心受挫后的一些购房者选择持币观望;

    5、疫情的不确定性和房企外债的不断到期轮番打击市场信心……

    实际上楼市的主要问题是行业的循环受阻。所以去年年底的政治局会议讨论楼市的意见落脚点是“促进房地产业健康发展和良性循环”(详见《2022楼市研判2》)。

    楼市波动的主要问题是金融措施踩踏带来市场信心受挫,而不是供求关系带来的行业健康问题。

    市场供需两端暂时没有发生彻底改变,大房地产业作为国民经济的支柱产业地位没有发生改变(详见《2022楼市研判1》)。主管部门对于该行业从顶层设计上的规划与实操中的管控没有出现重大偏差。因此一般消费者不必过分惊慌。

    打个形象的比喻,这就像一个喝水的人,突然加大了喝水量,并且把冷水换成了冰水,结果短期出现了腹泻、感冒、发烧等症状。

    但这些症状一般不至于致死,如果想要恢复健康,需要短期内控制饮食和调养身体。但这并不意味着监护人会允许他重蹈覆辙地疯狂。

    宏观新政的可能方向

    2022年楼市新政何时出台?会在哪些方面出台具体政策?

    新年复工伊始,以高层目前“跑步进场”稳定市场的决心来看,最快会在本月下半月或三月份出现极强的放宽信号,并且从全年来看这样的动作是连续性的。“因城施策”依旧是主流方案,即不同城市根据当地不同需求制定具体措施。比如限价、限购、限售等都是地方行为。

    而涉及到金融端的业务如贷款利率、贷款额度、首付比例等都属于全国统一管理,即使个别地方打破常规,降低首付门槛,也需要地方向上层审批同意才能执行。具体来看执行层面,我认为应该是在交易两端重点突破:

    即对购买端的个人住房按揭贷款加大支持,如降低贷款利率,提高该项贷款总额,精简放款审批流程。

    而对售卖端(企业端)加大企业贷款总额,降低贷款利率,降低专项资金监管标准等,从而缓解去年出现的“金融措施踩踏”给企业带来的压力。

    浙江省著名房产研究和评论专家、浙报传播地产研究院院长丁建刚认为:

    过去几年中,地方政府所承担的房价上涨压力已经大为缓解。况且,除极少数城市以外,绝大多数城市的房价(指真实房价)已很难上涨。与过去几年地方政府频繁调控相比,新的一年中,地方政府的责任更多在于稳住房地产市场下行趋势。

    除一线和少数热点二线城市以外,大部分城市解除限购、限价、限售政策,完全可以期待和预期。甚至在同一个城市中,不同物业类型就有可能实行不同的政策,比如,商品房继续限购的同时,二手房可以松动限购等。甚至不排除全国继续降息、降低首付比例的可能性。

    另外,各城市为了稳住房地产市场,为了争取更多的市场需求,推出各种各样的吸引人才、吸引人口、稳定人口增长等鼓励性和奖励性住房政策,也都可以期待。

    具体城市新政的预判

    对于武汉楼市,我的看法如下(以下数据来源于武汉市房管局官网):

    近些年,武汉基本保持在全国年度商品房销售套数冠军或前三的位置,市场活跃度与吸引力非常高。

    从基本面来说,武汉楼市整体的数据健康,从“三稳”宗旨看,没有必要“伤筋动骨”做出巨大调整。除非数据出现重大波动,否则武汉放开限购,给每个家庭发放购买“第三套房”的资格可能性不大。

    2021年武汉市销售新建商品住房(70年产权新房)约20.3万套,基本接近近几年武汉同项数据平均值,属正常水平。但库存量(已批准预售尚未网签的商品住房)达到历史峰值。从2018年到2021年该数据依次为:15.28万套、16.81万套、17.56万套、19.49万套。

    去年的数据明显反映出“主城热、远城冷”的格局,主要库存集中在三环外的非光谷地区。(注:从楼市专业角度一般将三环内和光谷纳入主城范围考虑)。

    非光谷的远城区主要为产业分布地,以及因产业随迁落户的购房者,以刚需购房为主。而三环内以改善购房为主。从去库存的方向,乃至从市场交易的便利度考虑,可以对三环外非光谷的远城区针对性地给出促进刚需购房优惠政策。

    比如“社保6个月”可以适当降低期限?首套房首付三成是否可以根据物业类型或产品面积等划分,降低为两成?首套房的利息和相关交易税费是否还可以降低?

    而针对主城区内主要存在的改善购房需求的痛点,是否可以针对性地将二套房首付比例降低?比如国家标准是首付四成起,而地方原执行的是小面积首付五成起,大面积首付七成起。如果地方执行国家最低标准线,或者国家标准线降低,无疑将促进一般家庭的改善进程。

    比如,当前一套总价1000万的大平层豪宅,如果按照二套房购买,首付需要700万起步,如果将首付比例统一贴合国家标准四成,那么只需要400万起步,整个换房过程会更加顺畅。

    只要从具体放贷评估规则上严格评估个人还款能力,适度下调首付比例,降低放贷利息,以及对其换房过程中可能涉及的二手房(原来旧房)交易放款精简流程,那么整个市场的改善需求将被释放,符合“充分释放居民住房需求”的指导精神。

    远城区新建商品住房的大量库存以及价格滞涨,将释放主城区核心资产更多合理涨价空间(以城市新房均价计算)。如可以鼓励中心城区优质楼盘的价格向价值回归,从而带动新房与二手房的循环,促进远城区与主城区价值链的有序流动。

    另外,从促进市场良性循环的角度看,对于房企拿地门槛以及建设、销售过程中的监管也可能出现宽松政策。

    给购房者的几点建议

    第一,刚需购房者要量力而为,从方便工作与生活的角度出发抓紧市场机遇入手。

    第二,改善型购房者要抛掉投机与投机等不切实际的想法,从定向改善的具体需求(小换大、旧换新、远换近等)购房。

    第三,购房不应过分关注降价促销手段以及带来的蝇头小利,而应该更加重视交付安全与房屋质量(房企品牌口碑与财务情况),更加重视居住体验(考虑未来家庭人口结构变化带来的生活需求)。

    第四,远离老破小。

    第五,另外,当楼市已经进入结束房价普涨的时代,普通购房者应该更加仔细地计划家庭收支,摒弃人云亦云的炒房思维,认真制定还款计划,避免断供风险。

    第六,买房不可能不留遗憾,立足当下,服务人生进程就是上策。

    第七,没有人比你更了解自身的需求,没有人能够给出一套完美的建议。学会一套楼市思维比每天关注碎片化楼市信息要高效实用得多。

    冯毅成 楼市研究大V《主编笔记》总编辑 观点新媒体专栏作者

    撰文:冯毅成    

    审校:劳蓉蓉



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