杨光华：2021武汉新房成交21.6万套，新房房价上涨12%

杨光华 “落子无悔，抉择本身就是向前。”

这是南方周末的2022年新年献词中的一句话。

2021年，是楼市近10年最难的一年。上半年热，下半年冷。大牌房企的轰然倒下，中小房企在悬崖徘徊。

下半年起，市场预期低迷不振，房企自救、延期交房成为常态。最后一两个月，重提“房地产业是支柱产业”，“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”。

武汉，作为新一线城市的代表，新房市场走出独立行情：

新房成交约21.6万套，新房均价17564元／平方米，同比涨幅12％。

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这一次的复盘武汉楼市，是基于三方面的数据：

1、2021年武汉新房的成交数据；

2、2021年725个项目的实时监测；

3、2006-2021年武汉新房市场量价数据。

数据很枯燥，但数据不说谎，请耐心看完。希望从浩瀚的数据里，找到一些线索。回顾2021年武汉楼市，核心看几组数据：

新房成交量，215936套，是最近5年武汉新房成交总量的最高纪录。

新房市场整体上依然火爆，这与一线置业顾问、买房人以及卖房人的体感，有着很大偏差。

再细分到单月，1、3月，单月1.8万套左右，2月春节假期，成交近9000套。4-6月，单月成交均破2.1万套，7月份，突破2.87万套。

从8月份开始，连续3个月，新房成交量大跳水，11070、14503、11689。这就是新房市场最冷的三个月。9-10月，市场进入谷底，一线销售感觉卖房难的两个月。

全年破21万套，上半年与下半年，业绩平分秋色，均是10.5万套。

新房成交均价，17546元／平方米，同比增长约12%。

细分到每个月，6月份，新房均价18599元／平方米，到7月份开始，一路下跌。低谷是9月份，单价15661元／平方米，12月份回到18948元/平方米。2021年武汉新房全年平均房价，比2020年每平米贵1849元。

2021年，武汉新房价格的轨迹，大致与新房成交量的轨迹一致。7月，是2021武汉楼市的分水岭。

7月份开始，量价齐跌。剩余5个月时间，开发商以价换量，新房网签成交量从11月恢复，实际发生在10月份。

这一次的以价换量，与此前10年均不同：

以前是为冲业绩，冲上市报表。这次是为救命、保命。也正是这种以价换量，给武汉楼市带来全年约21.6万套的成交。

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2021年武汉新房数据，放在一个长周期里，更能看清市场走势。

从成交量上看，2016年，是武汉新房的成交峰值。

2021年的新房成交总量，是最近5年的最好成绩，略低于2015年的水平。

再看新房成交均价，一路走高，是武汉新房房价的大趋势。

从2006年3836元，到2021年的17546元。

15年时间，房价增长约4.6倍。

15年时间，武汉的新房房价，曾经出现过两次回落：

第一次是2009年，因为经历2008年全球金融危机。

第二次是2012年，因为2011年限购政策出台，房地产调控从紧。

今年的房价，名义上是，同比上涨12%。

但是，今年新房价格，剔除每平米2000元的装修，实际房价15546。15546与2020年的15697相比，略有下降。

实际上，这种比较欠妥，因为武汉的新房价格统计发生改变，是在2020年5月30日。从那一天起，武汉的新房价格，是毛坯＋装修。此前15年均是毛坯价格。

总体上，武汉的新房房价是一路向上的。

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对于武汉买房人来说，他们并不在意总体市场的量价，更在于买哪里、买哪个项目。

从2021年的新房成交区域分析，洪山（28791套）、光谷（28379套）与汉阳（22018套），依旧是新房三大“粮仓”。

这三大区域有一个共同点：板块大、项目多。

光谷，从关山大道，到光谷中心城、花山、葛店、左岭、汤逊湖。

洪山，白沙洲、南湖、青菱，主城区还有一些插花地。

汉阳，四新、汉阳滨江、月湖、王家湾、钟家村等等。

在主城核心，新房成交越少越稀缺。

江汉，5186套；武昌，10710套。这两个板块，新房供应少。

硚口，7362套；青山，9917套，后劲十足。

江岸，约1.4万套，其中很大部分是后湖、二七滨江。

再看看远郊“五兄弟”的排位：

东西湖21891套、黄陂19865套、

江夏14721套、蔡甸9467套、新洲9435套。

买哪个项目，每个人的需求不同，喜好不同，不能一概而论。合适自己的，才是最好的。

这里看看武汉的千万豪宅，2021年武汉有2921人买了单价4万＋豪宅。

单价最贵豪宅，是武汉CBD的绿城湖畔雲庐，叠墅平均每平米58469元，最贵每平米超过6万元。

总价最贵豪宅，是二七滨江的宸嘉100，507平米户型，最贵单套总价近3000万元。

2021年上海、杭州等地的千万级豪宅“一房难求”。

在全国千万级豪宅年度销售前十城市排行榜，最后一名是青岛644套。武汉与此无缘，预估300套以内。而2021年武汉的二手千万级豪宅成交266套，位居全国第七位。

2021年11月底起，曾反复提醒：武汉楼市的新房拐点出现。如今复盘，新房买房时机已过。2022年武汉新房市场“先低后高，先冷后热”。未来两三个月，新房市场依然在修复，量价齐稳。

［后记］

与其纠结过去、焦虑未来，不如拼搏现在；与其贪恋过去、迷茫现在，不如相信未来。

这两句话送给每位拼杀在一线的房产销售，也送给每位“落子无悔”的买房人。

2021年，进退两难，冬去春来，落子无悔。

2021年，我们发现过去20年的经验“失效”。我们一边遇到难题，一边解决难题；2021年，我们买房的抉择，影响着两三年后我们的幸福。买对还是买错，交房时“开奖”。

2022年，房住不炒，稳字当头，向暖前行。

2022年，我们还会遇到新的难题，拥抱新的希望，绝不躺平；2022年，我们将在不确定中寻找确定，从一个变局闯入另一个变局。

文｜杨光华（地产写字人）观点新媒体专栏作者

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