杨光华:武汉楼市,有“金五”行情吗?

观点地产网

2021-04-30 20:55

  • 金四的成色很高。5月份有小长假,整个5月市场,怎么走?

    杨光华 今年1-4月,武汉新房成交66502套。

    同比去年,没有比较意义。

    2019年1-4月,武汉新房成交47352套。

    增长约40%。

    从单月看,今年4月份武汉新房成交21625套,也是今年首次单月突破2万套。

    金四的成色很高。5月份有小长假,整个5月市场,怎么走?

    也许从历史中能找到一些提示。

    01

    13年前,经济危机,楼市低谷期。

    万科在全国降价,武汉万科也跟随降价。本地开发商投诉万科,说大哥没有大哥的样子。

    一天晚上,武汉公司副总经理带着品牌部的两位同事,到报社求援。他们三个人一天登门拜访了武汉的主流媒体。只求一件事情,不要写万科降价。

    当时,我们问了一个问题:万科到底降价没有?

    那位副总说,你去超市买东西,原来10元的价格,现在促销7元。这是降价吗?这是在特定时间段内的打折促销。

    还是万科有文化,我们也被绕进去了。

    还记得主管部门负责人对此讲过一句话,“降价促销是市场行为,不违法违规,主管部门不能干预”。同样这句话,放在今年的涨价语境中,没人敢说。

    也是那一年,万科降价时,行业一片灰暗。

    在绿城的办公室里,宋寿之后的第三个男人老罗。

    公司内部讨论,要不要跟随万科降价?老罗问了在场的营销负责人一个问题:你们知道,地球上的土地占比是多少吗?

    有人回答29%。

    他又问,你知道这29%里开发成楼盘的有多少吗?

    现场很安静。他说,看问题,要从上帝视角,俯瞰全局,而不要盯着眼前的问题。

    还是那一年,融创还是一家“小公司”,筹备着上市。

    年底时,老孙在北京抢了一个”地王“,楼面地价每平米8000元,也就是现在的西山壹号院。

    02

    5年前,武汉新房成交约29万套,全国销冠。

    春节后,市场突然火爆,单月成交量连破3万套。均价每平米上涨600多元,相当于损失了一个卫生间。

    上半年,疯狂是当时楼市的最常见的。三环内的房子,突然从1万元涨到1万三四。

    7月28日,碧桂园在汉阳滨江的地王,宣告武汉楼面地价迈入2万元时代。

    8月31日,武汉限贷;10月3日,武汉限购;11月14日,限购升级;11月22日,汉阳滨江的平安地王,13588元。

    5年时间,武汉还是严格限购限贷。

    那一年,市场从头疯到尾,一路高歌猛进。全年土地成交破1000亿元。龙湖、金茂、禹洲等12家品牌开发商进入武汉。

    那一年,万科、恒大、金地、保利与福星惠誉,销售额均破100亿元。如今做到武汉行业前三,全年业绩不能低于300亿。

    现在与2016年相似吗?

    完全不一样。5年前,武汉是一位初中生。如今刚入大学。

    武汉的城市底盘变得更稳,城市界面变得更美。

    03

    今年一季度,武汉经济总量3574亿元。

    2019年一季度,武汉成绩单是3357亿元。

    这是一座“大病初愈”的城市答卷。

    没必要与成都等城市相比,因为2020年所处的处境,完全不同。

    从今天起,武汉正式步入四环时代。武汉,作为全国交通枢纽,正在打造“123”交通格局:武汉城市圈1小时通勤、长江中游城市群2小时通达、全国主要城市3小时覆盖。

    1-4月份,武汉的外部发生了很大的变化:长江中游城市群,列为国家战略;九城如一城,正在加速对接。

    未来看大武汉的经济、人口与未来发展,最好用九城视野。

    4月份,看过、写过20多个项目。除个别项目外,多数项目开盘卖掉超过50%的房子,就是好业绩。

    人们开始回归三环内(除光谷、特级刚需外),买品质刚需、教育改善等细分产品。现在买房,与找男女朋友差不多。看得上的,买不起;买得起的,看不上。比较好的方式,是设定买房时间表,相信一见钟情,不抱怨不后悔。能买3字头,就不买2字头;能买2字头,就不买1字头,尽量踮脚买。

    按照武汉拿预售证后10天开卖倒推,预计五一小长假,预计有44个拿证项目,进入市场销售期(不包括平销项目),其中14个位于三环内。未来三环内,买得起的楼盘越来越少。

    写到这里,有没有五月行情,已经并不重要。上半年,武汉楼市的成交量将很平稳,全年如果不出意外,还将是全国前三甲。这个时候我们更关心房价。这里不能一概而论,告诉一个方法:同一个项目,2019年的价格与现在销售的价格对比,或是同一区域的同档次项目,2019年价格与现在价格比较,能看清房价轨迹。

    5月份,要看的是集中土拍,有哪些新项目出现,地价是多少。这些都影响着未来半年到一年的房价。如今的开发商是如饥似渴,揣着钱等地,都是区域总挂帅拿地。

    武汉也保护着买房人的利益。427新政,从售前、售中到售后,全过程监管。买不到房,退订金不超过5天。同时,武汉拟出台公积金新政,“不支持第三套及以上自住住房需求“提取公积金。

    [后记]

    历史,是最好的老师;时间,是最好的标尺。

    在历史的长河里,有很多想不到的故事。如果时光倒回13年前,你还会错过当时的1万元高端盘吗?

    在回顾历史中展望未来,站在明天看今天,也许能找到明天的答案。

    在武汉”十四五“规划中,按图索骥,找到资产配置的理想模式:高端,长江+内环;中产,三环内+环武汉度假资产;刚需,地铁+教育楼盘。

    今晚起到5月5号晚,两江四岸灯光秀再次上演,你会发现武汉真的很美!

    文|杨光华(地产写字人) 观点地产新媒体专栏作者

    撰文:杨光华    

    审校:劳蓉蓉



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