杨光华：武汉楼市，有“金五”行情吗？

杨光华 今年1-4月，武汉新房成交66502套。

同比去年，没有比较意义。

2019年1-4月，武汉新房成交47352套。

增长约40%。

从单月看，今年4月份武汉新房成交21625套，也是今年首次单月突破2万套。

金四的成色很高。5月份有小长假，整个5月市场，怎么走？

也许从历史中能找到一些提示。

01

13年前，经济危机，楼市低谷期。

万科在全国降价，武汉万科也跟随降价。本地开发商投诉万科，说大哥没有大哥的样子。

一天晚上，武汉公司副总经理带着品牌部的两位同事，到报社求援。他们三个人一天登门拜访了武汉的主流媒体。只求一件事情，不要写万科降价。

当时，我们问了一个问题：万科到底降价没有？

那位副总说，你去超市买东西，原来10元的价格，现在促销7元。这是降价吗？这是在特定时间段内的打折促销。

还是万科有文化，我们也被绕进去了。

还记得主管部门负责人对此讲过一句话，“降价促销是市场行为，不违法违规，主管部门不能干预”。同样这句话，放在今年的涨价语境中，没人敢说。

也是那一年，万科降价时，行业一片灰暗。

在绿城的办公室里，宋寿之后的第三个男人老罗。

公司内部讨论，要不要跟随万科降价？老罗问了在场的营销负责人一个问题：你们知道，地球上的土地占比是多少吗？

有人回答29%。

他又问，你知道这29%里开发成楼盘的有多少吗？

现场很安静。他说，看问题，要从上帝视角，俯瞰全局，而不要盯着眼前的问题。

还是那一年，融创还是一家“小公司”，筹备着上市。

年底时，老孙在北京抢了一个”地王“，楼面地价每平米8000元，也就是现在的西山壹号院。

02

5年前，武汉新房成交约29万套，全国销冠。

春节后，市场突然火爆，单月成交量连破3万套。均价每平米上涨600多元，相当于损失了一个卫生间。

上半年，疯狂是当时楼市的最常见的。三环内的房子，突然从1万元涨到1万三四。

7月28日，碧桂园在汉阳滨江的地王，宣告武汉楼面地价迈入2万元时代。

8月31日，武汉限贷；10月3日，武汉限购；11月14日，限购升级；11月22日，汉阳滨江的平安地王，13588元。

5年时间，武汉还是严格限购限贷。

那一年，市场从头疯到尾，一路高歌猛进。全年土地成交破1000亿元。龙湖、金茂、禹洲等12家品牌开发商进入武汉。

那一年，万科、恒大、金地、保利与福星惠誉，销售额均破100亿元。如今做到武汉行业前三，全年业绩不能低于300亿。

现在与2016年相似吗？

完全不一样。5年前，武汉是一位初中生。如今刚入大学。

武汉的城市底盘变得更稳，城市界面变得更美。

03

今年一季度，武汉经济总量3574亿元。

2019年一季度，武汉成绩单是3357亿元。

这是一座“大病初愈”的城市答卷。

没必要与成都等城市相比，因为2020年所处的处境，完全不同。

从今天起，武汉正式步入四环时代。武汉，作为全国交通枢纽，正在打造“123”交通格局：武汉城市圈1小时通勤、长江中游城市群2小时通达、全国主要城市3小时覆盖。

1-4月份，武汉的外部发生了很大的变化：长江中游城市群，列为国家战略；九城如一城，正在加速对接。

未来看大武汉的经济、人口与未来发展，最好用九城视野。

4月份，看过、写过20多个项目。除个别项目外，多数项目开盘卖掉超过50%的房子，就是好业绩。

人们开始回归三环内（除光谷、特级刚需外），买品质刚需、教育改善等细分产品。现在买房，与找男女朋友差不多。看得上的，买不起；买得起的，看不上。比较好的方式，是设定买房时间表，相信一见钟情，不抱怨不后悔。能买3字头，就不买2字头；能买2字头，就不买1字头，尽量踮脚买。

按照武汉拿预售证后10天开卖倒推，预计五一小长假，预计有44个拿证项目，进入市场销售期（不包括平销项目），其中14个位于三环内。未来三环内，买得起的楼盘越来越少。

写到这里，有没有五月行情，已经并不重要。上半年，武汉楼市的成交量将很平稳，全年如果不出意外，还将是全国前三甲。这个时候我们更关心房价。这里不能一概而论，告诉一个方法：同一个项目，2019年的价格与现在销售的价格对比，或是同一区域的同档次项目，2019年价格与现在价格比较，能看清房价轨迹。

5月份，要看的是集中土拍，有哪些新项目出现，地价是多少。这些都影响着未来半年到一年的房价。如今的开发商是如饥似渴，揣着钱等地，都是区域总挂帅拿地。

武汉也保护着买房人的利益。427新政，从售前、售中到售后，全过程监管。买不到房，退订金不超过5天。同时，武汉拟出台公积金新政，“不支持第三套及以上自住住房需求“提取公积金。

［后记］

历史，是最好的老师；时间，是最好的标尺。

在历史的长河里，有很多想不到的故事。如果时光倒回13年前，你还会错过当时的1万元高端盘吗？

在回顾历史中展望未来，站在明天看今天，也许能找到明天的答案。

在武汉”十四五“规划中，按图索骥，找到资产配置的理想模式：高端，长江＋内环；中产，三环内＋环武汉度假资产；刚需，地铁＋教育楼盘。

今晚起到5月5号晚，两江四岸灯光秀再次上演，你会发现武汉真的很美！

文｜杨光华（地产写字人） 观点地产新媒体专栏作者

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