杨光华：武汉楼市，又要火了吗？

杨光华 “昨天我看了李焕英没哭，今天看着自己的账户哭晕了”，这就是今天的股市。相比“闪崩”的股市、基金，还是楼市相对靠谱。

2月24日，武汉新房单日成交506套，创下春节后的最好单日纪录。

2月24天，武汉新房累计成交6730套，预计2月新房成交破1万套。这是不是说，武汉楼市又要火起来了？

最近，看到两组武汉楼市的数据分析，有些离谱，却被业内广为流传。

一组是用2021年1月份的新房成交数据，说武汉楼市成交同比涨了多少，市场有多好。

另一组是用春节期间的成交，说武汉楼市春节成交冷了很多。

这两组数据分析，是失真表达。

01

第一组数据是，用2021年1月的31天数据，对比2020年1月的23天数据（武汉1月23日后，因疫情，无数据）。

用31天，对比23天，就很不靠谱。

2021年1月1日-23日，新房成交13988套；2020年1月1日-23日，11605套。这样对比，或许更合适，两个年份相差无几。

通常情况下，次年1月份的成交量，是前一年12月份的“剩余”成交量延缓释放。因此，并不具有环比价值。

第二组数据则更离谱。武汉春节期间的房管备案系统休息，没有成交数据。

2月11日-17日的所有数据，均是节后第一天的补录数据。其中很多区域每天成交为零。

用这一系列数据，得出武汉楼市的任何结论，都是不靠谱的。

从2月18日起，单日122套。此后，每天约300套，表明武汉新房成交恢复正常。

2月18日-24日，7天时间，累计成交2240套。环比，1月18日-24日，3653套。

表面上，环比下降63%。实际上，2月是春节假期，1月是非正常市场月，两个月之间没有可比性，也就不能说明春节市场的好坏。

02

再看一个数字：2020年，单日平均成交585套。

2021年2月18日-24日，单日成交320套。

也可以说，当前武汉单日新房成交，约是去年的一半。

未来10个月，每个月的平均单日数据，更能体现市场趋势。如果武汉的单日成交量600套左右，说明武汉楼市与2020年一样的热度。

还有一个数据，值得关注。

春节后，2月18日-24日，武汉没有新增一个住宅预售备案证。

一位营销负责人解释说，现在拿证，马上要开盘，担心认筹人数达不到预期。所以，大家都不急着拿证。

市场上的在售楼盘，都是春节前拿的证，属于正常平推。平推项目在节后出现集中签约，不是正常现象吗？

数据与市场之间，有一定的时差。但从现有数据，看不到丝毫的火爆现象。

当前，个别售楼部出现签约人潮，是正常现象。个案不代表整体市场。

这与最近武汉的天气一样，总体上是，春暖花开。春节后气温一度热起来，最高28摄氏度。后来又将降温，最高9摄氏度。

3月份-4月份，如果武汉市场上有这样的信号：

再出现千万级豪宅，当天100多套房源售罄；

再出现刚需楼盘，1000多套房源，当天开盘卖掉八九成。

那时，将是武汉楼市真正热的时候。

对于武汉楼市的底层逻辑，大致有这样三点：

一是，一线城市调控后，购买力向武汉等核心二线城市转移；

二是，武汉周边、湖北省内的购买力，持续向武汉集中，因为子女教育；

三是，在校大学生的父母，成为武汉楼市的一群新生力量。

火不火，火到什么程度，我不清楚。但火的逻辑，逃不出以上三条。

03

像2016年那样买房，几个月后暴富的行情，一去不返。一夜暴富的神话，更不会有。

当前的人们过于焦虑与着急，今年种下一棵果树（比喻投资一套房产），明年就想到挂果。我们要学会当农民，学会等待，等待三五年的周期。

2月23日，国家统计局数据说，武汉1月份新房房价，环比上涨0.7%，同比上涨4.6%。这两个数据，与我们的体感，相距甚远。

2021年，武汉楼市在慢涨中，靠时间换取可观的累计上涨。两三年前投资的房产，此时则享受复利效应。

上半年，大概率延续2020年下半年行情，这是市场的惯性。下半年，如果没有新政策、非可控因素出现，依然走慢牛行情。

这是因为武汉的经济基本面稳健。交通等基建与城市的持续向好，传递到买房上的资产增值信心。

2025年，武汉经济总量2.4万亿。也就是说，5年时间，武汉再造一个武汉。经济总量翻倍时，房价怎么可能原地打转？

未来，武汉经济的全国排名将稳居前七（2020年是第九），而房价却在全国第18名。这种错位，将被市场重新排位。

在全国排名前十城市里，武汉是房价较低城市。同时，武汉是全国省会城市人口第二的城市。

当然，全国的投资者也发现了这座机会之城。

04

今年，火的区域，持续火；贵的楼盘，更加贵。有粉丝问，你有时说买汉口，有时说买光谷，买武昌滨江。到底买哪里？

其实，需求不同，推荐的区域就不同。不同的买房人群，给的推荐完全不同。刚需、改善中产、豪宅买家、纯投资，因人而异。

今年，光谷依然是热门。光谷中心城的新盘，集体跨入2万新门槛。这里，依然是投资沃土。光谷提出5年，再造一个光谷。2025年，光谷经济总量4000亿元。科技产业、年轻的人口，是光谷楼市可持续的动力。

汉口、武昌依然是新盘少，豪宅多。想买的地段，买不起。3万＋的项目，将成为汉口与武昌核心区的稀缺项目。中心区域的好房子越来越贵，新房越来越少。

长江右岸时代到来。武昌内环滨江，更多项目开花结果。二七之后，对面的青山滨江，即将登场。武昌滨江的新期待－武昌湾，也将在今年名花有主。从青菱－白沙洲－武昌湾－武昌古城滨江－武昌滨江商务区－杨园－青山滨江，整个长江右岸全线打通。

刚需如果买三环外，地铁口、有好学校，或者有商业，至少有一项。

历史总是在重复。看懂北上广深，就能猜到武汉即将要走的路。如今，还是武汉买房的窗口期。总之，劝人在武汉买房，就是积善行德。

文｜杨光华（地产写字人） 观点地产新媒体专栏作者

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