杨光华：武汉楼市，5月冷热“半月考”

杨光华 凌晨2点，张子寿的朋友圈里满是焦虑与鸡血。

“2020，不要解释，要业绩”，“辛苦团队挑灯夜战”。

“办法总比困难多”，“来访全靠周末大回血，每个来访都是兄弟们没日没夜干出来的”。

还没“康复”的武汉，加班到凌晨一两点多是“地产狗”。他们转发项目海报，转发项目软文，复盘总结，灵感迸发。张子寿就是其中的重度焦虑者之一。

他是武汉一家上市房地产公司高管，也是一位喜欢研究数据的地产人。

“这个五月，武汉市场的热度与买房人的体感出现反差。”这是张子寿的最新发现。对于武汉的大盘，他像是一个超级大脑。地价、房价、成交量，他记得一清二楚。每个项目，在他那里就是一只股票。

一方面，买房人感觉市场很冷，开发商的房子不好卖。另一方面，市场上的千万级豪宅，还是被人买走，刚需还是要排队摇号。在开发商内部，对市场的反馈，也出现分裂。

这其中的原因，张子寿认为是市场严重分化与分裂。

他说，今年2-3月，武汉楼市是“断片”的，而很多媒体甚至同行对武汉有很深误解，用“断片”的数据，推论“武汉市场不好”。

4月一个月，武汉新房成交6627套，相当于2019年单月业绩的近7成。

从4月到5月，他对市场的认识，出现了一次起伏。

4月最后一天，武汉新房成交612套。他感觉，市场要爆发。

01

5月的前7天，他发现自己错了。

市场很冷，最冷的一天，5月4日，成交84套。

一根刚拉高的曲线，突然跌入谷底。

身边的业内朋友都在抱怨，市场还是很冷。

5月初的武汉，盛夏的感觉。中午的车内，不开空调，没法上路。

从5月8日起，他感觉到市场热起来，连续3天破400套。

5月15日，武汉万象城第一次开盘。

1栋楼，138套房源。因为是疫情期间的线下开盘，这次开盘将持续7天时间。第一天就预约办理50套认购。

按照“预约制开盘”方式，预计将成为武汉首个“周光”千亿豪宅。

从天地，到万象城，武汉最着急的，是豪宅“刚需”。如果他们心底没有一个好预期，这群有钱人为什么拼命买？

这次的依据，则是5月14日－15日，连续两天，新房成交破530套。

他感觉很多人开始犯选择困难症，“兜里钱太少，手上名额太少，好项目太多。”2-2.5w，武汉二环内，新盘随便买。

5月前15天，武昌、青山与江汉的新房成交很少。可以说是，区域内在售项目少，成交少。也可以看出，物以稀为贵。

02

与张子寿盯楼市大盘不同，孟东野更关心的是武汉经济。

他是武汉一家连锁餐饮企业老板。这次疫情，他的公司在生死边缘。

5月15日，孟东野看到一篇正能量的新闻。大意是，央企组团到武汉投资。50多家央企当家人表达扎根武汉的决心，对武汉的信心。

葛洲坝集团，一家在硚口投资500多亿；中粮集团，未来3年投300亿；招商集团，今后5年投资1000亿。

这是武汉有史以来第一次。

很多人对武汉楼市的判断，则是基于对武汉经济的好坏。

大致逻辑是，武汉经济很难恢复元气，人口外流，房子多，没人买。房价涨不起来。

持这种看法的人，大有人在。而老孟喜欢逆向思维，“当央企组团支援武汉时，武汉大有可为。”

“武汉经济大盘稳，楼市也会稳。”老孟把餐饮店的堂食业务开放，并主攻线上订单。

他手上的闲钱，all in买下一套豪宅，押注5年后的武汉，“在武汉，还有比买房，更靠谱的投资吗？”

他还发现，5月份一线奢侈品纷纷涨价，越涨买的人越多。这与最近武汉豪宅市场上的表现一样。

“我看到了市场反弹”。从5月新房成交数据曲线上，张子寿看到武汉新房成交量一路上扬。

他身边几个搞包销、分销的朋友，都感觉到了这种反弹，并且商铺的来访量也增多了。

15天时间，成交4709套。他推算，5月份，武汉新房成交可能破1万套。

如果单月成交破万套，则预示着武汉楼市彻底复原。

03

5月1日－15日，武汉拿到预证的住宅项目12个。

分布在新洲、黄陂、蔡甸、江夏，主城区仅有万象城等2个项目。

张子寿说，市场上的新房，多是老盘加推。这些项目的预证并不是5月份的。

而5月份入市的新房源，则是三环外居多。

这也最终给买房的“体感”，是郊区盘多，不想买；想买的中心项目，太贵。

很像在车站等公交车。自己想上的车，迟迟不来。不想上的车，一辆接一辆。

而多数楼盘从4月份开始，持续卖房。对于这种每周加推的项目，买房人习惯观望。

这些“中间层”项目的套路，主要是，原本一次性卖500套房子，改成每两周推100套，每次开盘“日光”。或者每隔几天，推十几套特价房。既避免老业主的不满，又能饥饿营销。

即使如此，买房人总觉得，这些楼盘还要更低价格卖房。再等等看，成为市场上的主流。

［后记］

楼市是一个很区域的市场。

“如果一个人对天南地北的楼市，都能谈，都能分析。这种人你就要小心。”张子寿提醒。

他是一个武汉楼市研究高手，从来不分析北京、上海、杭州的楼市。

他还说，那些用武汉二三月份的新房与二手房数据，分析预测市场的，要么是蠢，要么是坏。

他除了自己去售楼部踩盘，与置业顾问聊天外，他还分析市场数据。同一个片区，隔壁邻居的两个项目，5月的表现，截然不同。我们不能以其中一家的表现，一概而论。

小数据，放在一起看，就是一个武汉的小趋势。5月份武汉楼市的起起落落，他看到一种很强向上爬升的趋势。

这种趋势是一种疫情后的刚性消费。即使没有疫情，这种消费也会照常进行。疫情只是延缓了需求。

像孟东野这样的老板们，他们all in 买房，也是一种小趋势。他们对财富保值的焦虑比普通人更强烈。

他们懂得，楼市的冬天，还是夏天，不是人为能制造的，这就像季节更替一样。

5月的武汉楼市，吹它很火的，说它很差的，两个极端观点，都是有偏见的。它原本的真相，是经过层层加工的真相。

张子寿们的焦虑，更多是对今年“下半场”的焦虑。而孟东野们的焦虑，则是对财富的焦虑。

文｜杨光华（地产写字人） 观点地产新媒体专栏作者