从2020回望2008，这是我对房地产行业的三点建议

一个大浪扑来。

3月9日，美股开盘，道琼斯指数暴跌2000点，超过2008年美国次贷危机，迎来23年里第一次熔断。

有人说，这是2008年经济危机的翻版。

有人说，这轮疫情是新一轮危机的导火索。

“黑天鹅”此起彼伏。这是偶然，还是开始？

大浪之后，还有没有更大的浪？

12年一个轮回。

2008年与2020年，都是鼠年。

两者有太多的相似之处，灾难与希望并存，均有“黑天鹅”。

最近，在线听一位首席经济学家的演讲。

他认为，此次疫情对经济的影响，将大于2003年的非典，“我们正处在全球经济危机的边缘”。

而我担心的是，我们又要走2008年的老路？

灾害、经济危机－市场萧条－降价促销－救市复苏。

2020年楼市，会走出2008年相似的轨迹吗？

01

仿佛昨日重现。

2008年的前一年，我入职报社，跑房地产新闻。

在武汉主城区，房价6000以上，5000左右的楼盘很难找。原本淡季的7-8月份，房价4800的楼盘，通宵排队。报纸的头版广告位，被开发商疯抢。

从那时起，武汉楼市疯狂了。

2008年春节前，湖北等南方多地发生雪灾。

前三个月，武汉市场低迷观望，零首付、送装修等打折促销，铺天盖地。

5月12日，汶川发生大地震。

报社的办公楼摇摇晃晃，同事们都楼外等待。

当时说的最多的是，一方有难，八方支援。

那个月，深圳房价大跌，成交量暴跌。

经济学家说，那是挤泡沫，劝投资者不要轻易买房。

那时起，万科开始全国范围降价，中介店迎来关店潮。

泡沫论、拐点论，很多人看空。

当时多是暗降，送置业资助金、结婚礼券、降价补差等。

全国楼市，像做了一次深蹲。

8月8日，北京奥运会。

开幕式，大脚印，51枚金牌，家国情怀。

9月15日，雷曼兄弟破产。美国次贷危机，引发全球金融危机。

一切与金融、房地产有关。

后来，看完《大空头》，发现此后的危机里，都有它的影子。

4万亿投资计划由此开始实施，用投资拉动经济。

背后是一揽子计划，应对危机。我们习惯称之为“4万亿”。

12月底，很多房企担心过不了冬天。

我身边一个朋友首次买房，拿到了一成首付。

那时，人们喜欢看的是《重返泡沫时代》、《逃不过的经济周期》。

2008年，一个小女孩让王石帮她参谋是否要买房。

他问：“你准备结婚吗?”女孩说没有，但是担心三四年之后就买不起房子了。

王石脱口而出：“如果三四年之后你买不起了，那是市场的问题。”

也有很多人错过了2008年。

02

12年后，一场新冠疫情，闹得世界不安宁。

1月23日武汉封城前，我们都以为，事情没有这么严重。

也只知道可防可控，不会人传人。

那时，我们忙着参加年报发布会与开发商答谢会。

我们都惊叹于一组数据：2019年一年，武汉住宅成交约21万套。

连续9年位居全国前三甲，被誉为房地产流量第一城。

而同期武汉GDP1.5万亿，并举办了一场国际性赛事。那时，我们以为2020年会延续2019年的行情。

有专家预测，2020年全国房地产政策“既防上涨，又防下跌”；行业规模与企业规模，将双双见顶；深圳房价不会涨，长三角房价空间大。

40多天后，一切都变了。

有人预测，一季度国内的经济增幅将只有3%。而2019年四季度，增幅是6％。

有人将2020年16个省市公布的总投资额，做了一个加法。

结果是34万亿。今年的计划投入是7.2万亿，主要覆盖新基建。

可以肯定的是，它不是新版的“4万亿”，

而是应对当前经济的有效政策方式。

春节后，央行释放3万亿流动性，支持实体经济的发展；

开发商学会网上卖房、智能化、数字化等新技能，脚踩刹车。

前两个月，各大开发商债券融资2484亿元。

3月3日，央行等召开的座谈会上，再次强调“房住不炒”。

3月4日，高层会议指出：

复工复产与扩大内需结合，释放被抑制、被冻结的消费，培育新型消费、升级消费。

与12年前相比，而今情势有所不同，房地产行业有心无力。

广州等地的救市被叫停。以武汉为例，一季度楼市泡汤。

3月6日，工业和信息化部召开加快5G发展专题会，研究部署加快5G网络等新型基础设施建设。

3月7日，限购两年的海南，再次发布房产新政。其中规定现房销售、本地人不得买第三套房。

三月的前10天，消息越来越多。

03

上一轮危机，引发金融海啸的是次贷。而此轮危机，则是原油与疫情。

有人对比2008与2020的调控说，相同的配方，不同的味道。

其实，2020年是非常重要的一年。

脱贫攻坚、全面建成小康。

从经济总量、调控手段、房地产量级等角度，2020年，经济走势、金融政策与房地产趋势，走一条与2008年不同的路。

我们能化危为机，钥匙就是“新基建”。

目前，最悲观的预测是，如果全球范围的疫情持续爆发，演变成全球危机。3月9日，全球金融市场暴跌。油价暴跌，石油价格大战；能源股暴跌，引爆美国股市暴跌；新冠疫情，引发欧洲股市暴跌。最终，潘多拉魔盒打开。

多数人的思维轨迹大致是这样：

经济不好，楼市也不好，房子不好卖，房价一定跌，再等等。

多数的研究机构与从业者也是这样预判的。

而市场往往都是有逆转剧情。

此时买房，还是卖房的前提，保持充足的现金流。

最近，红杉资本给投资人写了一封信，给了6条建议：

全球“黑天鹅”已来，现金为王，准备过冬。

在这封信的末尾说，“保持健康以及保持你的公司健康”。

历史总在重复，每次略有不同。

人类从历史中学到的唯一教训，就是人类从不在历史中吸取教训。外部大环境，我们不能掌控，唯有掌控好自己。

如果我们认为2020与2008的轨迹相似，我们就要采取2009年一样的买房策略。如果认为两者轨迹不同，就再观察待定。

此时，我给出三条建议：

给房地产行业，活下来的，不是最强大或最聪明的，而是最能适应变化的；

给卖房人，只要跑过对手，就是赢；

给普通买房人，量体裁衣，合适就好。

［后记］

倾巢之下，焉有完卵。

金融剧烈动荡，最后波及到我们的财富流失？

不过有句，利空之后，就是利好。

谈一点轻松的，今晚吃几个菜，追哪部剧？

2008年后，有一部电视剧《蜗居》，影响到很多年轻人的置业观。巧合的是，最近，又有一部热播剧《安家》。

两部热剧的编剧都是六六。

当时，上海的房价不到2万元；

如今，接近5万元。

一口气，我追到33集。

剧情拖沓，适合快进看。

跑道房、老洋房、学区房、x宅、fs先生、做自媒体的知否小姐，在马桶上加班的宫医生，睡在壁橱里朱闪闪，老油条对儿子的爱。

“没有我卖不出去的房子”，这是房店长的口头禅。

如果我们都是房店长、徐姑姑，还担心卖不掉房子？

如果我们买房人知道这些套路，就少一些被套路！

文｜杨光华（地产写字人）

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