刘水：日韩房地产大周期-小周期分析

刘水 房地产发展是由需求带动。根据经济学原理，需求是在一定的时期，在既定的价格水平下，消费者愿意并且能够购买的商品数量。形成有效需求有两个重要条件：购买意愿和支付能力。在房地产市场中，房地产需求，与购买意愿对应的宏观指标是城市化，与支付能力对应的宏观指标是经济增长。日本、韩国经济发展长期以来是我国学习的榜样，本文研究日本、韩国的城市化、经济增长对房地产发展的影响，观察房地产发展规律。

一、日本：房地产与城市化、经济增长

城市化：日本1945-1975年用30年完成城市化，城市化率由30%提高到75%。日本1945年城市化率为30%，此后进入快速城市化时期，城市化率60%之前，城市化速度较快平均每年提升2个百分点。1975年，城市化率达到75%，基本完成城市化过程。

GDP增长：日本快速城市化时期伴随着经济高速增长。日本经济增长大致分为三个阶段，第一阶段：1945-1975年（快速城市化时期），GDP平均增速8.8%，属于高速增长；第二阶段：1976-1992年，GDP平均增速4.4%，属于中速增长；第三阶段：1993年至今，GDP平均增速1%，低速增长。

日本房地产大周期：快速城市化、GDP高速增长带动房地产快速发展。日本快速城市化时期是1945-1975年，城市化率从30%提高到75%，同时GDP高速增长，年均增速8.8%。在这一时期，日本住宅施工面积快速增长年均增长10%，日本住宅价格快速上涨，年均上涨20%。城市化超过75%以后，住宅施工规模停止增长，房价上涨速度明显下降。

日本房地产小周期：10年。根据波动变化谷-谷或者峰-峰为一个周期的原则，从住宅价格上涨及住宅地价上涨来看，日本房地产市场表现出10年左右的小周期，分别为1956-1965年，1966-1975年，1976-1985年。

二、韩国：房地产与城市化、经济增长

城市化：韩国从1960-1990年用30年时间完成城市化，城市化率由30%提高到75%，年均提升1.5个百分点。此后，城市化提升较为缓慢。

GDP增长：韩国快速城市化时期伴随着经济高速增长。韩国经济增长大致分为三个阶段，第一阶段：1960-1991年（城市化快速时期），GDP平均增速9.6%，属于高速增长；第二阶段：1992-2011年，GDP平均增速5.4%，属于中速增长；第三阶段：2012年至今，GDP平均增速2.9%，低速增长。

韩国房地产大周期：快速城市化、GDP高速增长带动房地产快速发展。韩国快速城市化及GDP高速增长是1960-1990年的30年，在这个时期，韩国房地产量、价都处于快速增长，房价年均上涨16.5%，竣工住宅年均增长12.1%，获批住宅规模年均增长19%。1990年以后，韩国城市化、经济增长速度明显下滑，同时房地产各项指标增幅均出现大幅下降。

 韩国房地产小周期：6年。根据波动变化谷-谷或者峰-峰为一个周期的原则，从韩国房价变动来看， 1975-2005年共经历30年5个房地产小周期，因此韩国房地产市场表现出6年的小周期。

三、小结：经济增长、城市化双轮驱动房地产快速发展

日韩房地产大周期是快速城市化时期，房地产快速发展。日本快速城市化时期，房价年均增长20%，施工规模年均增长10%。韩国快速城市化时期，房价年均增长16.5%，竣工住宅年均增长12.1%，获批住宅年均增长19%。

城市化完成后，房地产规模停止增长，房价上涨明显降速。日韩城市化率75%以后，住宅规模均停止增长，日本房价上涨明显降速，韩国房价停止上涨。

日韩房地产均呈现明显小周期特征。日本房地产小周期是10年，韩国房地产小周期是6年。

刘水 观点地产专栏作者，房地产资深研究员

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