紧邻“准地王” 大宁资产静安苏河湾悦97待机三年终入市

观点网 大宁等了三年的静安楼盘项目终于过会了。

早在2022年7月，大宁资产以7.49亿元底价竞得一宗静安区天目社区地块，计划建造一宗小户型楼盘项目。

同期拿地的楼盘自2024年起已经陆续交房，但大宁所摘地块一直没有进展，直到2025年9月传出即将过会的消息，市场也将目光聚焦至这宗停滞3年的地块中。

“项目定在国庆后（10月11日）开盘，97套房子直接一次性推出。”据销售人员表示，大宁静安项目定名为悦97，9月20日正式过会，此次推出全部97套房都是约88-100平方米的小户型项目，均价约12.88万元/平方米。

等待三年的入市

2022年上海二批次土拍现场，大宁资产以7.49亿元的价格竞得上海静安区天目社区C070102单元07-03地块，容积率为2，占地面积仅6663.6平方米，联动价12.88万元/平方米。

从地理位置来看，项目位于静安苏河湾板块内，周边包括新城养护院、晋元加油站、天目大楼、沪金大楼，一条街区之隔便是静安大悦城。南侧将布置一栋21层高层住宅及低层配套裙房，西北侧布置一栋4层多层保障房。

拿地之初，大宁方面便规划项目将建成具有97套全装修商品房、9套全装修保障房，并配备社区文化设施、养老设施及体育设施等约3000平方米的社区配套。

观点新媒体查阅该地块资料时发现，地块本身并非方形，可供应住宅楼层较少，社区可活动空间比较有限，仅住宅西侧有部分集中绿地。由于项目拟建3栋建筑，其中2栋都是住宅，其中还包含一定的物业用房和社区配套，略显紧凑。

这一项目规划与大宁2022年入市的另一宗静安项目宁嘉馨苑相似。

据悉，宁嘉馨苑是2022年上海第三批次集中供应的新建商品房项目之一，房源共计142套，同样主要打造小户型房源，均价也是联动价格12.88万元/平方米，于2024年7月交房。

有业内人士向观点新媒体透露，宁嘉馨苑虽作为静安区内项目，但入市时没有太多宣传，甚至项目置业顾问都是由大宁资产旗下大宁商业销售团队进行组建。

巧合的是，这宗项目也是等待了三年才得以入市。

2019年11月22日，上海大宁资产经营（集团）有限公司以9.52亿元底价竞得静安区天目社区C07-0102单元20B-01地块，成交楼板价5.5万元/平方米，实际可售住宅楼板价约6.2万元/平方米。

从上述项目来看，大宁在静安区的主要布局策略偏向于紧凑型中小户型。在2022年拿下静安苏河湾地块后，2024年9月25日，上海静安区又有两宗宅地协议出让，最终由大宁资产以总价40.9亿元全部拿下。

此次出让的地块位于静安区中兴社区C070202单元，包括143-19地块和150-13地块，两宗地块总出让面积2.3万平方米，容积率达到2.5，预计建筑面积为5.7万平方米，用途为普通商品房。

其中，静安区中兴社区C070202单元150-13地块出让价格29.57亿元，出让楼面价7.21万元/平方米；静安区中兴社区C070202单元143-19地块出让价格11.32亿元，出让楼面价7.19万元/平方米。

出让要求显示，项目需配建5%以上的保障性住房，中小套户型不得低于总住宅建筑面积的55%，预计至少可提供约270套中小套户型。

紧邻准地王的项目

在大宁公布悦97开盘时间的同时，不免有业内将其与同板块的其他新房项目进行对比。

悦97作为2022年拿地的项目，需遵循12.88万元/平方米联动价的规定，而周边的华发仁恒苏河世纪在2023年开盘时的均价达到13.3万元/平方米；2021年开盘的龙盛福新里均价也约合13.2万元/平方米。

除此之外，悦97周边最受市场关注的龙盛湾上均价也在13.3万元/平方米左右，该项目由上海晟诺置业有限公司开发的综合体项目，包含三栋超高层住宅、商业、办公及瑰丽酒店，总建筑面积约59.9万平方米，容积率7.3。

龙盛湾上2024年5月29日一期开盘，放出216套房源，均价13.3万元/平方米，触发5年限售；同年8月8日二期开盘，放出120套房源，均价也在13.3万元/平方米，同样触发5年限售；10月30日三期开盘，放出最后240套房源，均价达到13.4万元/平方米，但未触发限售。

这宗项目背后的开发商龙盛置业虽是浙商，但也落脚静安区域多年，2009年进入上海市场，2014年就将总部设于上海，紧接着与静安区政府签订框架协议，启动两个旧改项目，总投资近400亿元。目前，龙盛置业合计开发了龙盛雅苑、龙盛佳苑、龙盛福新里等项目。

从均价角度来看，上述落子静安的企业都将项目单价控制在14万元/平方米之内，几年之间基本没有太大变动。然而于近期，上海市静安区发布了天目社区C070102单元控制性详细规划32街坊、彭浦社区N070702单元控制性详细规，这宗被称之为苏河湾准地王的项目即将在10月20日的土拍场上寻找最合适的开发商。

仅通过地理位置来看，这宗项目距离悦97、龙盛湾盛直线距离不超过1公里。据调整方案，zb031c街坊局部调整，32-04地块用途为Rr3C3，Rr3代表三类住宅，C3代表文化用地，占比分别是73%、27%。土地出让总面积2.61万平方米，容积率3.64，建筑限高150米，拟将建设双子塔项目。

此外，该地块为二级风貌建筑(延陵寄庐)建筑面积79平方米，禁止通过高低配的方式建造别墅及私家庄园；地块内还要求建设商业建筑面积5200平方米，绿化面积1600平方米等，有业内人士认为，这宗地块的未来住宅售价预计或将达到20-25万元/平方米。

值得注意的是，上一次苏河湾地王的诞生还要追溯至9年前。

2016年，华润、华侨城联合体拿下闸北区天目社区商住办地块，以69.32亿元高价成为彼时苏河湾新地王，起拍楼面价为3.8万元/平方米。

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