新政之后 | 中建东孚上海“大本营”的落寞与追赶

观点网 上海新政发布后，开发商们开始集中推盘，市场供应量出现明显增加。

根据新政内容，符合上海购房条件的居民家庭，在外环线以外区域购买新建商品住房或二手住房，不再限制套数。

9月6日，上海网上房地产官网公示最新一批楼盘过会名单，共计11个楼盘、1099套房源，其中9个楼盘位于外环以外区域，其中包括已经开卖接近两年的奉贤中建御璟园五期。

这批名单中，过会的奉贤新城中建御璟园五期将加推70套建面约133-163平米洋房，均价约51954元/平米，相比上一批次降价超3000元/平米。该项目前期推出合计573套房源，截止到9月18日，已售404套，去化约70%。

该楼盘由中建八局旗下中建东孚进行开发建设。据悉，中国建筑旗下拥有中海地产和中建地产两大房地产品牌。中海地产是公司下属中海集团房地产业务的品牌统称，中建地产则是中国建筑各局院地产业务所使用的品牌，包括中建智地、中建玖合、中建壹品、中建信和、中建东孚等子品牌，开展地产开发、城市更新、资产运营和综合服务等业务。

中建八局房地产投资与开发板块主要由下属子公司中建东孚管理。“中建八子”分别在不同城市安营扎寨，上海是中建八局旗下的中建东孚的大本营。

近年来，中建系兄弟公司纷纷加码上海，中建东孚存在感渐弱，但伴随着新领导上台，中建东孚开始在“大本营”囤积“粮草”。

新政后加推

资料显示，中建御璟园此次推盘70套公寓，是项目最后的37席联排别墅及最后44席阔景叠墅，面积1.0万平米，备案均价51954元/平米。

观点新媒体获悉，中建御璟园为中建东孚品牌TOP“御”系之作，位于奉贤新城08单元上海之鱼，奉贤的核心资源，轨交、商业、文化娱乐、医疗、产业等，基本都集中于上海之鱼及周边。

在2023年上海二批次土拍中，中建东孚曾以33.47亿元竞得奉贤区奉贤新城08单元07-01地块，溢价率10%，成交楼面价为31900元/平米，地块房地联动价5.5万元/平方米。据规划，项目建设由4栋13F小高层、8栋7F洋房、11栋叠墅和11栋联排组成。

彼时，在行业下行、房企债务频现违约背景下，中建东孚先后在上海、深圳、南京等热点城市高溢价拿下多宗地块，是“中建八子”中销售规模最大的房企。但与此同时，中建东孚的北京中建星光里项目、上海的中建春合境明等项目销售均不算亮眼。

中建御璟园是其中之一。中建御璟园开发主体为上海孚腾置业，该公司于2023年7月18日成立，由上海中建东孚100%持股，隶属于中建八局。

观点新媒体获悉，中建东孚曾在上海相继打造了中建朗阅府、中建御湖澜庭、中建海樾府、中建海樾境府等一系列楼盘。不过，该企业近年来上海项目去化面临挑战。据了解，中建东孚开发的中建御璟园、中建虹悦里、中建山水雅境三个项目分别在2024年1月20日、2024年11月13日、2024年12月5日开盘，截至目前，上述三个项目仍在去化中。

据上海市房地产交易中心数据，截至9月18日，中建东孚位于奉贤的中建御璟园、虹口的中建虹悦里（备案名：虹映悦庭）以及宝山的中建山水雅境（备案名：中建宸悦雅园），共计总套数1085套，共售出656套，去化率约为60%。

其中，中建御璟园、虹映悦庭、中建宸悦雅园去化率分别为70.51%、75.81%与24.24%。

数据来源：上海市房地产交易中心

其中，中建御璟园的总套数为573套，仍有169套可以出售，总共销售404套，去化率为70.51%；中建宸悦雅园共计264套房产仅卖出64套，去化率仅约24%；虹映悦庭的去化率最高，约为76%。

上海新政或许能给外环楼盘带来活力，有利于库存去化。比如中建御璟园，该项目正是位于新政提振需求所在区域。此次上海楼市新政涉及住房限购、公积金、住房信贷、住房税收等六项调整，例如，在住房限购方面，重点放宽外环外购房限制，释放了外环的改善性需求，许多原本受限于购房套数的家庭得以重新进入市场。

第一太平戴维斯中国区住宅销售部负责人唐华称，“此次政策调整旨在降低符合条件居民的购房门槛与压力，同步缓解外环以外区域的库存压力，提振市场整体信心。通过扩大购房群体覆盖、加强金融支持力度，进一步推动职住平衡。”

尤其值得关注的是，政策积极回应了年轻单身群体的合理住房需求。对外环以内市场而言，沪籍单身人士可增购一套，非沪籍单身也可在该区域购买一套，长期被抑制的购买力将得到有效释放。

对外环以外市场，政策明确引导改善型需求向外倾斜，唐华预计短期内成交量将稳步上升。“此次精准而及时的调控，不仅有助于缓解市场结构性压力，也将为上海楼市的持续健康与稳健发展注入新动力。”

上海中原地产市场分析师卢文曦也表示，楼市政策带来的积极效应在稳定释放中，上海一些外环外项目的来访量持续攀升。

拿地的追赶

中建东孚其实仅仅是“地产航母”中国建筑的其中一个分支。

中国建筑的地产销售可以说占据了市场半壁江山。以2024年为例，中国建筑合约销售额达到4219亿元，其中中海地产就达到2706亿元；中国建筑全年新购置土地75宗，期末土地储备7718万平方米，新增土地储备882万平方米，总购地金额1385亿元。新增土地储备全部位于一线、强二线及省会城市。

数据来源：企业年报

上半年，中国建筑整体销售额也达到1745亿元，其中中海地产贡献1035亿元。

中国建筑旗下拥有中海地产和中建地产两大房地产品牌。中建地产是公司各局院地产业务所使用的品牌，包括中建智地、中建玖合、中建壹品、中建信和、中建东孚等子品牌，开展地产开发、城市更新、资产运营和综合服务等业务。

“中建八子”分别在不同城市安营扎寨，上海则是中建八局旗下中建东孚的大本营。

中建八局成立于1952年，后经一系列改制重组，于2007年成为中国建筑全资子公司，现由中国建筑持股100%。

中建八局的主营业务包括房屋建筑工程、基础设施建设、房地产投资与开发和设计勘察与咨询等板块，房地产业务主要依托全资子公司中建东孚运营，经营模式以自主开发为主，产品类型主要涉及商品房和保障房，区域布局在山东、上海及江苏等地。

不过，近年来中建东孚在大本营的发展面临挑战，其中包括来自其兄弟公司的追赶。比如2024年，中建壹品以37.5亿元收购杨浦滨江一宗风貌旧改地块、中建玖合拿下大宁板块地王、中建七局地产首入上海竞得宝山区南大板地块，并刷新南大板块销售记录。

中建东孚的失落直观地体现在销售上，相较之下，中建东孚近年来并未在上海出现“现象级”红盘，在该区域销售额同步失速。有数据显示，2024年中建东孚上海区域销售额远低于兄弟公司中建壹品和中建玖合。

值得一提的是，今年5月，中建东孚原董事长左臣华被调离，并由卢丙磊接任。有分析称，此次人事变动是中建八局挽救销售业绩下滑的举措之一，卢丙磊原在中建东孚山东公司担任总经理，该区域市场表现较为突出。

就在新领导上任后的6月，在上海年内第五批次土拍中，中建东孚以接近82亿拿下宝山南大智慧城近10万平组合地块，总计容建筑面积约32.15万平方米，规划用途包括商品住宅、商业、办公等，综合楼板价约25487元/平米，可售住宅楼板价约3.9万/平米，

该地块分为六个子地块，也是本轮土拍体量最大、规划要求最严、开发难度最高的一宗地块。其中，编号90-01地块要求建一栋250米超高地标商办塔楼地块，须100%自持商业、40%自持办公，建成后将成为宝山第一高楼，另五幅为高密度住宅用地，配建保障房、限制中小户型比例。

这场土拍是中建东孚更换董事长后的首次拿地。有分析指，宝山区地块规模可观，去化周期快，若开发顺利可为公司提供可观库存和销售业绩，有助于缓解销售业绩下滑压力。

近期，中建东孚南大TOD项目案名披露为“中环麓岛”，项目创新性采用PARK-TOD开发模式，这是一种将公园（PARK）与公共交通导向开发（TOD）进行无界融合的城市级解决方案。

据了解，中建东孚从广兰路项目就已经开始探索TOD模式，并随后打造虹口多伦路项目，宝山南大项目是该企业在TOD模式上的新一次探索，项目规模大，融合产业导入、双TOD枢纽、公园城市营造、片区长效运营等复杂维度。

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