观点直击 | 龙湖集团的基本盘、增长盘与创新盘（实录）

观点网 2025年，中国房地产行业进入了“止跌回稳”的关键时期，但压力犹在。

从地产开发端来看，上半年，政策继续以“稳市场”为核心目标，一揽子利好措施下，全国商品房销售降幅逐渐收窄，同时，随着“好房子”国家标准落地以及城市更新顶层设计出炉，行业的发展方向日渐明晰。

传统开发之外，“经营性业务”亦逐步站上了主角位置，头部房企纷纷布局商业、长租等业务，以构建“第二增长曲线”。

与大多数房企一样，近几年，龙湖集团将经营性业务摆在了更重要的地位。

8月29日，龙湖集团披露2025年上半年的业绩报告。数据显示，期内，该公司实现营业收入587.5亿元，同比增长25.4%。其中，运营及服务业务收入合计为132.7亿元，同比增长1.3%，占总营业收入22.6%。

上半年，龙湖集团实现公司拥有人应占溢利32.2亿元，剔除公平值变动等影响后之股东应占核心溢利为13.8亿元，运营及服务业务贡献金额达到40亿元。

在同日下午召开的业绩发布会上，龙湖集团董事会主席兼首席执行官陈序平表示：“龙湖的基本盘就是我们的债务结构，加正向的经营现金流，这是保证企业安全的根本。”

至于未来的增长盘，他解释称：“未来的增长主要在C2到C5四个经营赛道上，这四个航道，我们都要构建自身所处板块的竞争优势，持续保持增长，形成能力的护城河。”

开发业务仍值得做

“实际上，我们是开发、运营、服务齐头并进”，在今年3月的业绩会上，陈序平曾对龙湖集团业务结构进行定调。

从最新披露的财报来看，目前，开发业务仍旧是龙湖集团营业额的主要来源，期内，该项业务实现收入454.8亿元，同比增长35%，交付物业总建筑面积为352.7万平方米。

物业销售方面，2025年1-6月，该公司实现合同销售额为350.1亿元，销售总建筑面积261.4万平方米，销售单价为人民币1.34万元/平方米。

分区域来看，西部、长三角、环渤海、华南及华中片区合同销售额分别为98.3亿元、92.9亿元、82.2亿元、42.1亿元及34.6亿元，分别占合同总销售额的28.1%、26.5%、23.5%、12.0%及9.9%。

此外，截至报告期末，龙湖已售出但未结算的合同销售额为1059亿元，面积约为854万平方米，这些收入将在接下来的一到两年陆续转化为集团营收并表。

实际上，自去年9月26日中央首提房地产市场止跌回稳以来，有关金融、土地、税收等方面的一系列利好政策落地，为楼市带来了一定的修复、企稳作用。

但陈序平认为，今年四月开始，随着刺激政策的退坡，以及收储的政策落地速度及力度不及预期，整个楼市出现了新一轮的下行，止跌回稳态势在今年二三季度面临着比较大的考验。

不过，他也提到，好消息是，国常会再度定调“更大力度推动房地产止跌回稳”，且近段时间，北京、上海等多个城市再传放松限购的利好消息。

除了楼市的疲软，今年，“好房子”首次写入政府工作报告，行业也从过往的规模扩张正式转向了品质服务的阶段。

面对行业变化，陈序平认为，市场仍然缺少好房子，核心地段的改善需求仍然非常强劲，在一二线城市的好地段建造好房子，提供好产品、好服务，仍然是一门值得长期去做的业务。

基于这一认知，观点新媒体发现，近两年，龙湖集团于拿地方面亦有所侧重，进一步聚焦高能级城市及核心板块。

以上半年为例，该公司接连在上海、苏州、重庆等一线、新一线城市拿地，新增土地储备总建面24.9万平方米，权益面积18.4万平方米，权益地价15亿元，计算下来土地单价在7907元/平方米。

会上，关于土地投拓策略，龙湖集团执行董事兼C1地产航道总裁张旭忠表示，未来，公司将继续严守投资的刻度和纪律，在保证财务安全的前提下择机获取一些新的土地。

同时，他提到，未来龙湖会坚持聚焦高能级城市，不断提升投资的精准度，做到优中选优，在资金头寸允许的情况下，会多看一些市场好的机会。

截至2025年中期，龙湖集团的土地储备合计2840万平方米，权益面积为2113万平方，平均成本为4207元/平方米。从城市能级来看，一二线城市的土储总建面、总货值均在70%左右。

提及后续的推盘去化节奏，龙湖集团执行董事兼CFO赵轶在会上提到，公司全年预计可售货源约1600亿元，上半年实现了350亿元的去化，剩余约1250亿元左右的货源将会在下半年陆续推出，其中约90%的货源位于一二线城市，同时会根据市场情况保持弹性供货，聚焦存货去化。

运营及服务是增长盘

龙湖是较早布局运营和服务板块的企业，也因此，在当前经济新旧动能转换的关键时期，其同样能够平稳过渡。

此前，陈序平旧曾强调：“这几年，地产业务受到冲击的情况下，运营及服务航道基本上撑起了整个集团利润的盘面。”

而在此次中期业绩会上，赵轶再次提到：“过去的十年来，我们不断投入CX航道，包括商业、资管、物业、代建，这些投入和迭代为我们穿越周期提供了一很好的稳压器。”

从上半年的数据来看，龙湖的经营及服务业务持续稳定地贡献业绩，期内，这部分业务实现收入132.7亿元，同比增长1.3%，创下历史新高。

其中，运营业务不含税收入为70.1亿元，较上年增长2.5%，商业、资产管理的占比分别为78.5%和21.5%。运营毛利率为77.7%，较上年增长2.3%，其中商业和资产管理分别增长3.0%和0.5%。

报告期末，龙湖已开业商场89座，建筑面积为943万平方米（含车位总建筑面积为1256万平方米），租金收入55.0亿元，较上年增长4.9%，整体出租率为96.8%。

上半年，龙湖商业营业额和日均客流两个运营指标均表现稳定，总营业额超过400亿元，同比增长17%，同店同比增长3%。日均客流约330万人次，同比增长11%，同年同比增长8%。

此外，目前龙湖集团在手的商业项目129个，99个重资产，30个轻资产，建筑面积超过了1300万平方米。

业绩会上，商业投资航道总经理包伟提到，下半年龙湖还会新开10个项目，2026年及2027年，集团仍计划每年新开业约十个项目。

“除了商场运营之外，我们对一些重点项目进行了空间改造和升级”，他表示，“随着调改动作逐步完成，会产生更大的增量来支撑整个航道的发展。”

赵轶也提到，今年全年来看，整个商业航道预计会实现10%以上的增长。

住房租赁方面，报告期末，龙湖冠寓已开业12.7万间，规模行业领先，整体出租率为95.6%，其中开业超过六个月的项目出租率为97.2%。

去年，龙湖集团将原先的C3长租公寓航道升级为资产管理航道，旗下业务也从单一的长租业态调整为长租公寓、产业办公、服务式公寓、活力街区、妇儿医院以及健康养老六大业务。

“通过业态的组合去发挥产品价值的最大化，同时各个业态之间也可以做一些协同”，陈序平表示，C3航道已经连续两年实现了利润增长及正向的经营现金流。

其次，财报透露，上半年，龙湖集团实现服务业务不含税收入为62.6亿元，同比微增，服务业务毛利率为30.0%。

其中，龙湖智创生活实现收入55.3亿元，截止年中在管项目约2200个，物业在管面积约4亿平方米，外拓项目占比约60%。

C4物业管理航道CEO宋海林表示，上半年，公司主动退出了一些限价过低的项目，“限价过低，没办法维持服务品质”；同时，公司调整聚焦增值类业务，砍掉了一些相对低效的业务。

关于物管航道的未来规划，宋海林提到，龙湖智创生活有三个聚焦战略，聚焦重点城市，大概50到60个城市；聚焦护城河的生意，一些低效的业务会坚决缩减；聚焦战略客户，坚持去服务好B端客户。

C5智慧营造航道方面，上半年，龙湖龙智造实现收入7亿元，同比增长超60%，代建销售额实现84亿元，交付面积超过120万平方米。

“龙智造是我们新的一个品牌，从一开始我们就有非常明确的生意逻辑和底线，就是坚持做一二线，坚持做轻资产。”

提及当下代建费率下降的问题，陈序平也表示，龙湖没有按照当前不理性的报价去参与市场项目，“因为我们坚持觉得产品价值的创造才是这个航道的生意逻辑，而不是低价地去拼没有理性的费率。”

总体来看，2025年上半年，运营及服务业务在龙湖集团营业收入中占比达到22.6%，成为收入、利润及现金流的稳定贡献来源。

该公司管理层在会上也强调，运营和服务几个航道，会继续为集团利润的增长和恢复保驾护航，形成一个稳压器。

正现金流为基本盘

2025年是龙湖债务转换的最后一年，也是最关键的一年。

在业绩会上，公司管理层也表示，当下行业仍处于止跌回稳的关键阶段，财务安全是一切发展的基石，龙湖集团将继续坚守战略有序的压降债务规模，优化债务结构。

从最新发布的财报来看，上半年，龙湖的平均融资成本为年利率3.58%，平均合同借贷年期为10.95年，均为历史最优水平。

报告期末，龙湖集团的在手现金为446.7亿元，综合借贷为1698.0亿元，较去年年末压降65.3亿元，净负债率为51.2%，剔除预收款后的资产负债率为56.1%。

期末，该公司一年内到期债务为256.1亿元，占总债务比例为15.1%，剔除预售监管资金及受限资金后，现金短债倍数为1.14倍，三道红线继续保持绿档。

查阅发现，此前，龙湖集团已经全额兑付101亿元的境内信用债和35亿元中债增信债券，年内，公司没有到期的国内债券，至于年底到期的92亿港元海外银团贷，目前已完成首笔11亿港元偿付，剩余部分将分月提前偿还。

“渡过2025年债务偿还高峰以后，2026年及以后公司每年有少量的境内信用债和境外债务到期，财务盘面更加安全”，赵轶在会上强调，2025年公司压降有息负债超过300亿元，未来每年的净减少不超过100亿元，总有息负债余额逐步达到并且稳定在1000亿元左右。

至于未来的降债策略，他表示，第一，优化债务结构，压降债务规模，坚决不逾期；第二，进一步优化短债和外币债务的结构，短债占比会在15%的基础上进一步逐年减少，外债占比也会逐渐减少，同时保持百分之百的掉期，为公司穿越周期继续保驾护航。

据观点新媒体了解，2022年年末，龙湖便提出了降负债战略，彼时龙湖的借贷总额达到2080.1亿元，对比之下，短短几年时间，龙湖压降债务近400亿元。

“三年前我们就提前踩刹车，提前降负债，提出通过经营现金流来压降负债，同时我在2023年又提出用经营性物业贷去置换信用债”，陈序平表示，在上述两大战略下，目前龙湖已经降了400亿元的有息负债，到年底还会降200亿元。

“三年半时间，龙湖最高峰的债务就渡过去了，告别了靠融资驱动增长的模式。”

陈序平强调，龙湖穿越周期之后，仍然会以债务结构，加正向的经营现金流作为公司基本盘。

至于未来增长盘，他解释称：“未来的增长主要在C2到C5四个经营赛道上，这四个航道，我们都要构建自身所处板块的竞争优势，持续保持增长，形成能力的护城河。”

会上，他也表示，针对未来的发展，龙湖还规划了创新盘，一部分针对会员的运营上线ALLINONE的“龙湖”APP，产生新的业务机会；另一部分在AI行业的试水，未来成熟后会通过C5航道的千丁数科这一板块对外输出，在此基础上，将公司的战略升级为“智创空间，智享服务”

以下为龙湖集团2025年中期业绩会问答实录：

提问：最近北京、上海等一线城市陆续放松了购房限制，请问管理层对当前市场基本面如何看待？

陈序平：去年9月26日，中央首提促进房地产止跌回稳，并出台一揽子刺激政策，效果非常显著，楼市在去年10月到今年3月持续了六个月的回稳态势及反弹。从今年4月开始，随着刺激政策的退坡，以及收储政策落地速度及力度不及预期，整个楼市出现了新一轮的下行，止跌回稳的态势在今年二三季度面临比较大的考验。

有关部门也关注到了这个态势，所以8月的“国常会”提出了全力维护楼市止跌回稳，近期包括北京、上海出现了限购的放松，我们觉得这是非常有必要的。因为房地产市场经过四年的调整，在很多城市同一个楼盘的价格相比高点已经跌了30%，有些城市还要更多。当前楼市的止跌回稳对于中国经济以及金融稳定是非常关键的，所以接下来的走势我们觉得短期内还是会看政策刺激的力度。

对于中长期，我们仍然非常看好中国房地产市场发展的韧性，因为一二线城市核心地段仍然缺少“好房子”，核心地段的改善需求仍然非常强劲，建好房子、提供好产品、好服务仍然是值得长期去做的业务。

提问：今年以来，龙湖提前偿还公开市场债务超百亿，请具体介绍一下目前公司境内外债务情况如何？2025是龙湖债务最后一年，请问未来的债务策略以及融资安排怎样？

赵轶：一直以来，龙湖集团把财务安全跟债务兑付作为重中之重。今年以来我们已经陆续兑付了101亿境内信用债和35亿的中债增信债券，到年底还有一笔85亿人民币海外银团，目前已经提前偿付了10亿，未来几个月会逐步进行分期偿付。

有息负债余额半年来到了1698亿，较去年年底进一步压降了65亿。融资结构不断优化，银行融资占比上升至87%，经营性物业贷净增99亿至872亿；外币贷款占比14%，百分之百做了掉期；一年以内到期短债占比15%，剔除预售监管资金后的现金覆盖短债倍数依然大于一倍。

同时，我们的融资成本不断下降，上半年平均融资成本3.58%，较2024年全年进一步下降42bps，平均合同借贷年期进一步拉长到接近11年。到2025年底，公司有息负债余额预计在1450亿左右，其中经营性物业贷和长租贷接近1000亿，年期更长、结构更优。

2026年及以后债务铺排，我们已有清晰路径：境内信用债余额仅44亿，2026年到期36亿，2027年到期8个亿，以后就没有了，这个余额是很少的。境内中债担保债券余额到年底还剩23亿，全部在2026年到期，我们将会用抵押物做经营性物业贷进行置换。海外信用贷余额94亿，在2026年及以后分四年陆续到期。海外美元债还有四笔，余额共13亿美金，约95亿人民币，均为2027年及以后到期。

综上，度过了2025年债务偿还高峰以后，2026年及以后公司每年归还的债务将大幅减少。简单来说，26年公司需要偿还的债务，只有25年的不到40%，27年以及之后还会继续大幅减少。我们的有息负债余额2025年压降超过300亿之后，未来每年还将净减少不超过100亿，逐步达到并且稳定在1000亿左右的规模。

未来我们的融资和债务管理策略，一是保持负债规模稳步有序下降，坚决不展期不逾期。第二，我们将进一步优化融资结构，加大长期债务，控制好短期债务，短债占比在15%基础上逐年减少。第三，逐渐减少外币债务，同时保持100%的掉期，为公司穿越周期继续保驾护航。

提问：随着债务压力减轻，龙湖在投资拿地方面会加大力度吗？如何筛选新项目？

张旭忠：在投资方面，龙湖集团始终把财务安全放在首位，我们认为保债务安全、保交楼的重要性是优于新增投资的，当然我们在投资方面也没有停滞。今年上半年，我们已经在上海、苏州、重庆等核心城市获取了四幅优质地块，总建面有25万方，权益建面18万方，新增货值约50多亿。

截止今年6月底，我们未竣备的总土储还有2840万方，权益土储2113万方。整体未售货值超过2000亿，其中一二线城市占了七成。

未来我们仍将严守投资刻度和纪律，在保证财务安全前提下，择机获取新土地。一周前，我们刚刚在成都锦江区获取了一块住宅用地，未来我们还是会坚持聚焦高能级城市，不断提升投资精准度，做到优中选优，在资金头寸允许情况下，关注市场好机会，并根据市场情况保持弹性的供货节奏。

提问：2025年上半年公司经营性业务收入持续增长的同时再创半年历史新高，成为利润主要来源，但同期公司的核心净利却在下降，公司如何进一步缩小地产开发业务利润率下滑对整体利润的拖累？

赵轶：这两年整个房地产市场的规模和价格都持续在下行，压力一直存在。所以公司在去化存货过程中，毛利会持续承压，整体利润会受到开发业务的影响。未来1—2年，开发结算量会逐步减少，随着存货的逐步去化和毛利率健康的新项目稳定补入，开发业务对集团整体利润的影响将逐步修复。

另外一方面，我们对运营和服务业务提出了更高的要求，他们要成为整个集团的增长盘。在去年这四个航道的业务贡献了80亿的利润，今年上半年他们也贡献了40亿的利润，全年我们期待他们会比去年有所增长，继续为整个集团的利润增长和恢复保驾护航，形成一个稳压器。

提问：当前行业正面临“客流繁荣但销售疲软”的共性挑战情况，龙湖有哪些针对性的应对策略？

包伟：诚如你说“客流繁荣消费疲软”，在当下市场环境下，我们觉得做好运营基本功才是应对挑战的关键举措。对龙湖来讲，我们将围绕消费者的消费体验提升，在改造升级、品牌调整、深度运营、科技创新这几个方面做实、做强。

举个例子，我们近期改造了重庆北城天街，无论在品牌级次，还是消费者体验、销售收入方面都有大幅的提升。此外，我们今年把消费者的消费支付体验，做了技术的提升和创新，结算和会员积分将同步生成，这些技术手段的运用，极大的提升了消费者的消费体验。我们相信只有好的产品才会形成好的转化。

提问：现在整个代建行业竞争非常激烈，据相关机构统计，代建费在1%—2%之间的占比达到了42.7%，龙湖龙智造如何看待“代建费率走低”现象？

陈序平：龙湖龙智造航道是2022年新成立的航道，2023年开始对外输出，这个航道成立之初的愿景，就是通过龙湖多年沉淀的操盘能力、数字化能力及品牌口碑为我们的委托方创造价值，从而来获取收益。

创造价值是龙智造自始至终的品牌初心，所以这三年做下来之后，龙智造的项目基本是做一个成一个。到现在为止，龙智造对外承接的项目接近80个，今年上半年的操盘签约额超过了80亿，每个项目操盘兑现的成功率都非常好。随着越来越多企业下场到代建赛道，确实有部分企业在一些项目上出现了不合理、不理性的报价，龙湖龙智造也没有去参与这种不理性的报价，因为我们觉得产品价值的创造才是这个航道的生意逻辑，而不是低价拼非理性的费率。

举个例子，我们今年龙智造操盘的开发类项目，广州央璟颂项目在4月份开盘，到现在为止四个月的时间已经卖了17个亿，应该是这四个月广州销量非常靠前的一个项目。我们在郑州操盘的郑州中原颂项目，三开三罄，现在马上要开第二个地块。

龙智造除了代建开发项目，还可以做代建、代运营的综合体项目，我们在南京操盘的综合体项目南京麒麟天街，通过设计优化、成本优化，龙智造为委托方节约了一个亿的开发成本。所以，往后我们还是会继续坚持龙智造的初心，坚持以数字科技作为驱动，以操盘能力、价值创造作为我们的生意逻辑。

提问：我们注意到，今年以来出现了物业企业频繁退出在管项目的情况，请问目前公司在业务拓展方面的考量和规划是怎样的？

宋海林：后年我们将迎来龙湖智创生活成立30年，一路走来一直坚持我们服务的初心——善待你一生，为业主提供满意+惊喜的服务。从目前我们在管的项目情况来看，整体基础物管物业费的单价非常稳定，同时客户满意度持续保持高位。

截止2025年年中，我们在管面积约4亿平米，约2200个项目，今年半年的收入是55.3亿，大概下降了4.3%。主要有两个原因，一是我们主动退出了一些限价过低的外拓项目。另一方面，我们调整聚焦了增值类业务，砍掉了一些相对低效的业务，这样做的目的是为了未来能够有质量、可持续的增长。

面向未来，我们会坚持“三个聚焦”的战略。一是会把业务聚焦在50-60个重点城市。二是把业务聚焦在自身能力有护城河的业务上。刚才也说到，有些低效没有护城河的业务会坚决缩减掉。第三就是要坚持服务好B端战略级大客户。

提问：今年行业普遍把去库存作为重点工作，请问公司目前在存量去化方面有哪些进展，公司在“好房子”方面有哪些布局，市场反馈如何？

张旭忠：从行业的整体来看，目前市场规模和房价仍有下行压力。同时，各个城市之间，新老项目之间分化也在加剧，市场和客户的信心还在修复当中。在这一背景下，攻坚存货的去化就变成重中之重。

在这个过程中，龙湖始终坚持“以客户为中心”，通过提升产品力，增强服务价值，优化配套资源等方式，实现现房库存压降和存量资产的有效盘活。今年上半年我们年初的现房存货压降了80多亿，存量资产半年已经盘活了11个项目，累计盘活的住商土储128亿，也为我们补充了安全的现金流。

第二，在行业整体承压的背景下，我们会更加注重现金流安全和资产质量的提升。因此下半年我们还是会继续借助政策利好，探索更加多元化、更加高效的方法去盘活和去化资产。同时，也会在保持业绩稳定的情况下，持续为客户创造长期的价值。针对一些老项目我们采用老盘新做的方式，借助“好房子”的标准和做法大幅提升了整个项目的产品价值。

关于“好房子”，龙湖其实是行业内比较早就在这个领域发力的企业，对于”好房子”的理解，各个企业会有各自不同的看法，总体导向上我们认为核心还是舒适、安全、智慧、环保。在这个核心价值之下，龙湖重点关注产品的细节和品质，包括社区配套以及物业服务等方面做大幅的提升，兼顾产品本身的功能性、舒适度和美观度的需求，为客户提供物超所值的房子。最近我们在内部正式发布了《龙湖好房子白皮书》，未来会成为我们落地好房子的一个比较有系统性的指导工具。

实际上，龙湖推出的“好房子”产品也获得了市场验证。比如今年在重庆两江御湖境打造了的中央车站，实现了业主无风雨归家的模式，这个项目首开就达到了6.2亿，三个月续销接近了20亿。还有就是北京的观萃，作为全国首个”好房子”的样本，打造了北京第一个架空层泛会所、风雨连廊等社区配套，大幅提升了公共空间的价值。今年上半年北京观萃项目成交套数位列全市第5，昌平区第1。未来，龙湖会在打造好房子的方向持续发力，多为客户创造物超所值的产品。

提问：资管航道已经连续两年实现了经营性现金流为正，上半年也实现了利润的同比增长，这背后是什么样的能力支撑，龙智资管将如何保持优势？

陈序平：C3资管航道“龙智资管”连续两年实现了利润增长以及正向经营性现金流，我们总结主要通过三个方式来达到既定的目标。

第一，多业态组合打造项目的最优解。我们从去年把整个冠寓升级为资管航道，从单一的长租业态变成了六个业态一起管理，就是在底盘上通过业态组合达成项目最优解，实现产品价值最大化。同时各个业态的会员也可以做协同。比如今年在合肥新开的欢肆项目就是活力街区与长租公寓在一个底盘上的有机融合。这个项目有大概两万平米的冠寓，一万多平米的欢肆街区，两万多平米的冠寓就有约700个租户，我们欢肆街区有几十个商家品牌，冠寓的租户就变成了商家稳定的客流。我们通过珑珠的积分把这两个业态会员之间的权益进行打通，相互消费，目前这个项目的运营情况是非常好的。

第二，是抓好资管航道的投建管退，投就是要在好地方以好价格拿到好项目，这几年即使在地产受到挤压的情况下，资管航道还在持续获取项目，无论重资产、中资产还是轻资产，都在持续获取。建就是要打造业态上好的产品力，再匹配合理成本的能力，包括快速建造的能力。举个例子，杭州下沙的欢肆项目体量是比较大的，我们在2023年底获取这个项目，马上9月份就要开业了，拿地到项目的开业基本上是21个月的时间，比过往一般要三年开业，实现了大幅的压缩，项目的产品力和成本控制相比过往有明显的提升。三是抓好管，我们内部叫yieldtocost，围绕这个做好我们的经营管理。退就是我们把一些没有逻辑的项目坚决做出清，还有一些业态不在我们六大业态内的项目和资产，比如说酒店类业态在过去几年有序出掉，包括有些中资产项目，可能早年签约条件不理想，我们评估后会退出终止，做好项目的投建管退。

最后一个就是抓好运营的行活。整个资管航道的收入去年已经整体有30亿，其实去年我们已经是行业头部了，相比开发动辄千亿以上的收入而言，它毕竟量级没有那么多，因此管好运营的小钱是非常关键的。资管航道成立之初就一直苦练行活，无论是数字化底层加持，还是整个管理的精简一直在持续。通过数字化，三百余个门店总部可以直管，直接穿透到门店，通过“数字化驾驶舱”，实现动态反馈经营情况，动态调整；通过AI模型包括数字化模型，在价格模型、预测、租期的匹配上也做了很多工作，所以到今天冠寓的出租率常年保持在95%以上。

综上，三管齐下，实现了两年正向现金流及利润的增长，后续也会坚持这个打法。谢谢！

提问：近期，热点城市商业地产、住房租赁市场面临需求相对不足、租金下降的情况，物管领域也出现价格压力，这些是否对龙湖的经营性业务带来影响，在发力经营性业务方面，未来龙湖有什么新的举措？

赵轶：了解我们的媒体应该知道，过去12年来，我们在Cx航道上不断投入，包括商业、资管、物业、代建，应该说这些投入和迭代为我们穿越周期提供了很好的稳压器。大家可以看到数据，上半年我们整个经营性收入实现133亿，同比增长，而且在收入中的占比超过了20%。我们相信未来随着公司的发展，这个占比还会不断提升。

在商业航道，这是一个重资产赛道，集团已经投入了1000多亿，现在也开始收获回报，上半年租金收入55亿，同比增长接近5%，毛利率超过了75%，净利率超过40%，下半年我们还要再开10座商场。除了商场的基本运营外，我们目前对一些重点项目进行了空间的改造和升级，短期可能会对出租率有扰动，但是长远来看，会极大的提高商场的长期竞争力。比如像重庆北城、苏州狮山这些明星项目，随着我们的调改动作逐步完成，会焕然一新，会产生更大的增量来支撑这一航道的发展。另外，我们的商业团队在持续进行招商调改和经营提升。今年全年来看，整个商业航道会实现10%以上的增长，同店同比会实现回升。

C3原本是冠寓业务，现在拓展到资管航道，主要打法是资产结构不断优化和调整。其中冠寓会不断的提升运营效率和盈利能力，对经营较弱的项目会坚决出清。同时不断尝试新项目，比如活力街区项目上半年有新的尝试，合肥和成都都有新项目亮相，效果还不错。下半年上海和杭州也会陆续开出来，这个尝试为资管能力又加上了翅膀。

C4物业是传统业务，今年的主要动作是不断提升服务质量和小区的品质，不断提升客户的满意度，“满意带来信任、信任带来价值”，这是我们内部经常说的一句话。同时要做到三个聚焦，聚焦城市、聚焦有护城河的生意、聚焦战略客户，坚决把这个业务服务好，让它持续产生一个稳定的贡献。

C5龙智造是我们一个新的航道，从一开始我们就坚持非常明确的生意逻辑和底线，就是坚持聚集一二线城市，坚持做轻资产。上半年整个在收入端和利润端都是超过50%的增长，而且已经交付了超120万方，代建销售额超过80亿，也是为业主创造了价值，也为我们自己带来了口碑。

总的来说，我们会坚定围绕着开发+运营+服务三大业务板块，尤其是运营+服务的四个航道会坚定构成一个增长盘，共同帮助整个集团进行增长，穿越周期。

提问：下一个问题来自证券时报等媒体的问题：龙湖在全国各个重点城市密集布局天街项目，其中杭州落地了12座天街，密集布局原因是什么？接下来龙湖的开业计划是怎样的？

包伟：首先，我们非常坚定看好杭州这座城市，无论是在人口导入、产业引入、行政服务方方面面，杭州都是非常好的一个城市标的物。从杭州目前已开业的天街经营情况来看，产生了非常正向的收入回报这样一个客观现实，我们会持续关注投入杭州。

其次就是我们坚定执行龙湖既有的TOD战略，不断提升空间布局能力。过去十年里，我们在杭州陆续开了八座天街，在接下来的2—3年之内，我们还有四座在建天街会陆续开出来。同时上半年我们在杭州又补充了一个明星村的项目。

下半年集团还会新开十个项目，部分项目还会提前开业，2026年、2027年集团每年计划新开业约十个新项目。

提问：政府限价、全民社保等多重压力下，对物业服务企业的经营压力毫无疑问是空前的，企业有什么应对之策？

宋海林：应该说，目前面对的外部环境，挑战是巨大的。尽管如此，龙湖智创生活一方面坚持服务的初心，致力于为客户提供质价相符的满意服务。

另一方面，我们持续、非常坚定的在数字化上做投入，坚定的围绕龙湖智慧空间科技的护城河能力，不断深化打造HALO智慧空间服务平台，通过这个平台，实现物理空间的数字孪生，把我们在物理世界里发生的人流、车流、能源流、业务流、信息流实时映射到数字空间里，通过这样一种映射实现对包括运行管理、运维管理、品质管理、能源管理、安全管理、通行管理等等九个维度的管理。

在这个过程当中，沉淀和分析多个空间里的海量场景，对多模态数据进行处理，从而为精进管理提供更多价值，比如现在我们管理的很多公建类项目，一年的节能效果超过20%，这是一个非常可观的数字。

除此之外，我们现在有60%以上的报事工单是自动触发的，根据策略，还有一些是AI判断触发的工单，能够实现节省70%以上的人工巡检，大大提升效率。我们也希望持续通过这样一个护城河能力的建设，来面对未来的挑战。

提问：2025年是龙湖债务结构转换的最后一年，集团是否有信心实现目标？穿越债务周期后的发展战略是怎样规划的？

陈序平：行业其实已经历经了四年调整，龙湖是从2022年年中开始提出降负债的战略。三年前的这时候，也就是2022年中，龙湖有息负债2124亿，那时候大多开发企业都还没有出险，行业也还没有经历最近这几年这么大的一个跌幅。

我们在那时候就感觉到整个行业的调整不同于过往，这一波的调整可能是行业底层经营逻辑重构的调整。所以在三年前我们提前踩刹车、降负债，提出通过经营性现金流压降负债，同时在2023年又提出用经营性物业贷置换信用债，这两个大的战略。

经过三年的时间，我们已经降了有息负债400亿，到今年底还要再降200亿，等于三年半的时间降600亿的有息负债，而且这600亿基本上全是信用债，等于我们三年半的时间把龙湖债务的最高峰度过去了。到今年底境内信用债券余额仅有44亿，降着降着一不小心债就还完了。

同时我们持续保持正向净现金流，2023-2025年上半年持续保持正向的净现金流，是含资本性支出的净现金流，这一点我们借鉴了制造业。大家看到很多制造业的核心指标就是自由现金流。而房地产在过往高歌猛进的时候，可能每个企业都会说自己利润增长了多少，负债率保持了多少，而且很多企业说经营性现金流保持了10年、20年是为正的，但是他说的这个经营性现金流是不含资本性开支的。

真相是这个行业在过往高歌猛进的时候，包括在当下仍然有这种情况，很多企业是通过负债增加、靠融资驱动增长的。这三年时间我们已经告别了这种增长模式，我们坚持以正向经营性现金流压降负债。负债高峰在今年年底就过去了，明年开始直到2028年我们每年还会再降100亿的有息负债，三年加在一起相当于2025年一年的降幅，因为今年我们就要降300多亿。

所以整个龙湖的债务规模包括未来的偿债压力将大幅下降，我们正向的经营性现金流还会持续保持，这就构成了我们基本盘。我们龙湖的基本盘就是债务结构加上正向经营性现金流。

第二，企业安全了之后肯定还要增长，未来靠什么增长？主要在C2—C5这四个经营赛道。刚才我也把C3、C5的经营逻辑做了回答阐述，这四个航道我们都要构建自身在所处板块的竞争优势，要持续保持自身的增长，形成能力的护城河。这块我们是非常有信心去达成的。

同时，结合当下、基于未来，我们也在做一些创新的业务。今年我们上线了龙湖全部会员、全部航道Allinone的APP——“龙湖”APP，现在装机量、活跃度已经明显上升。未来我们会把所有航道的会员，无论是高频商业会员还是中频的租客或是低频的买房客户，全部在一个会员平台上运营，服务好我们的这些客户，这么多的会员未来一定能够产生出一些新的业务机会。

另外，今年结合AI，我们也开始在内部做很多行业级的AI应用试水，从内部试水开始做，未来成熟了也会通过C5航道的千丁数科对外输出。在此基础上，我们把原来“空间即服务”的战略升级为“智创空间，智享服务”，这些都会成为龙湖未来的创新盘。

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