观点直击 | 招商局商业房托：将利用杠杆收购，扩充资产类型

观点网 商业地产市场震荡仍在持续，即便是素有稳健之名的REITs，也难免在这场风浪当中触礁翻船。

8月22日，招商局商业房托披露2025年中期业绩。

从基金层面来看，期内，该基金实现收益2.25亿元，同比减少15.5%，物业收益净额下降16%至1.69亿元。

底层资产运营层面，在市场供需失衡压力及部分项目大面积租约到期影响，招商房托整体物业组合的出租率从2024年末的90.6%下降至84.5%，各项物业的租金亦出现了不同程度的波动。

派息方面，招商房托计划每基金单位分派0.0558港元，较去年同期减少7%，年化分派率同比下降1.9个百分点至9.1%。

有投资者转述称，在8月22日下午召开的业绩发布会上，招商房托的基金管理人表示，“总体来看，虽然整个市场环境还是偏冷，我们租金的压力也存在，但我们也通过各种运营举措，实现了财务的稳健。”

基金层面

在招商局商业房托的2.25亿元的收益当中，租金收入占比接近九成。上半年，该基金实现租金收入1.96亿元，与2024年同期相比，减少17.9%。

其中，招商局航华科贸中心的租金收入降幅最为明显，期内仅实现3220万元的租金收入，与去年同期相比，出现腰斩；其次，新时代广场实现租金收入3370万元，同比减少33.8%，数码大厦租金收入下降6.4%至2330万元。

不过，由于科技大厦、科技大厦二期及花园城项目的租金收入实现正增长，对冲了一定的下滑压力。

此外，报告期内，招商局商业房托基金的物业经营开支为5600万元，同比去年减少13.91%，物业管理费占物业经营开支的42.1%，为2370万元，占比最大；其他税项及营运管理人费用分别占物业经营开支的36.1%和16.2%。

扣除物业经营开支后，报告期间的物业收益净额为1.69亿元。

分派来看，于报告期间的可分派收入为5746万元，同比2024年减少了7.35%。

业绩发布会上，基金管理人表示，这一降幅明显低于收益降幅，主要得益于年初完成了40亿元人民币贷款的置换，综合利率下降了35个基点，从3.17%降至2.8%。

根据可分派收入，于报告期间基金单位持有人每基金单位分派为0.0558港元，较去年同期减少7%。按2025年6月30日基金单位收市价1.23港元计算，相当于按年计算的分派收益率为9.1%，同比减少1.9个百分点。

会上，该基金管理人认为，尽管收益率较去年同期有所下降，但在目前这个市场环境下，招商房托还是保持了一个稳定的分派能力。

资产负债结构来看，截至2025年6月30日，基金的总资产为99.28亿元，其中的投资性房地产是88.2亿元，负债端的银行的借款总额是40.93亿元，本期资产负债率为41.2%，负债总额占资产总值的百分比则微增0.6个百分点至55.4%。

投资者表示，该基金管理人于会上明确，未来一两年，招商房托计划利用杠杆去取得更多的项目。

同时，该基金管理人表示，未来招商房托不局限于商业物业，只要是能够为投资者带来回报的这些物业都会去考虑，包括酒店、学生公寓等等。

“当然，可能第一步会小一点，稳妥一点，像学生公寓这些可能是比较好的一个标的，我们希望在不久的将来，会有好消息给大家”，上述投资者转述基金管理人话语表示。

商业客查阅发行，报告期末，招商房托的物业组合总估值为88.19亿元，较2024年年末下降了1.9%。

提及估值层面，该基金管理人表示，就现有资产组合而言，下半年，基金会继续关注业态的优化和租约到期的管理，以巩固现金流的稳定性和财务的韧性。

运营层面

受市场供给持续增加、有效办公需求不足、企业办公方式转向灵活多样化等因素影响下，过去几年，全国商办市场面临着较大的经营压力，空置率上行、租金下调成为了当前市场的关键词。

相关投资者转述称，在业绩发布会上，招商房托基金投资委员会主席李尧表示，在这种充满挑战的商业房地产市场当中，招商房托的资产组合也面临着一定的压力。

据了解，招商房托的底层资产为六个商业项目，分别是位于深圳市的新时代广场、数码大厦、科技大厦、科技大厦二期、花园城购物中心以及北京的招商局大厦。

截至今年上半年，招商房托整体物业组合的出租率是84.5%，较2024年年末的90.6%减少了6.1个百分点，而写字楼的平均出租率下降了8.6个百分点，到81.2%。

“主要是由于科技大厦二期及新时代广场有部分租约到期所致”，招商房托基金管理人表示。

商业客查阅发现，报告期末，招商房托所持六个资产均面临着不同程度的压力。

其中，新时代广场因大面积租户的租约到期，其出租率从2024年底的74.1%大幅下降至56.4%，此外，该项目于期内试图通过“以价换量”的方式来吸引新租户入驻，导致其租金降至144.6元/平方米，减少3.47%。

招商房托基金管理人也提到，新时代广场充满挑战性，“在过去包括在未来，它可能都是我们经营的难点。”

不过，针对新时代广场的后续运营，该基金管理人也表示，未来将整合公司现有资源，提升资产的整体状况；同时，项目还会设置一些灵活租期和商务条件，加大渠道拓展、提升运营服务等，来提高客户粘性。

数码大厦同样受到部分租户租约到期影响，其出租率下降了5个百分点至86.3%，租金也出现一定下调，至127元/平方米。

过往保持满租的科技大厦，其出租率在期内下降至97.4%，科技大厦二期的出租率则为89.5%，下降了10.3个百分点，两个项目的租金分别为142.6元/平方米、120.9元/平方米。

该基金认为，科技大厦表现较为稳定，而科技大厦二期整体表现优于市场平均水平。

不过，值得注意的是，科技大厦于2025年有75.8%的租约面临到期，占月租金收入的78.4%。

如若未能及时续租或换租，科技大厦的出租率于下半年将面临较大的冲击。

至于招商房托位于北京的写字楼项目招商局航华科贸中心，同样采取了低价的策略，因此，其期内租金大幅下降了16.2%至219.3元/平方米，不过，以价换量取得一定成效，其出租率达到92.2%，几乎与去年年底保持同一水平。

而招商房托底层资产当中唯一的一个零售物业则是位于深圳的花园城项目，报告期末，其出租率上升了4.7个百分点至98.2%，但租金下降4.4元/平方米至121.7元/平方米。

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