黄君兰：廿四年楷林·写字楼全生命周期价值兑现之道 | 2025博鳌不动产投资大会

本文为楷林运营黄君兰女士在2025博鳌不动产投资大会上发表的主旨演讲。

黄君兰（楷林运营副总经理）：各位来宾、各位朋友，大家好！我是楷林运营黄君兰。非常荣幸能在博鳌这个平台，与大家分享楷林在写字楼运营领域24年耕耘的一些心得。今天我想通过楷林的实践案例，聊聊楷林是如何兑现写字楼价值的。

楷林是谁？楷林，2001年诞生于郑州，与博鳌论坛同龄，即将步入第25个年头。这24年来，我们抵住了多元化发展的诱惑，心无旁骛，只做一件事，专注写字楼。如今，楷林立足中原，布局全国，参与编撰了多项国家级行业标准，成为中国领先的全周期商务运营服务商。

大家都在谈精细化运营，楷林打破碎片化运营模式——全生命周期的管理介入。从前策评估到代建管理，从交付后资产运营到客户增值服务，我们始终以客户为中心，实施全过程风险管理。要真正实现资产的稳健增值保值，我们必须与业主方紧密捆绑，成为利益共同体，为业主、为客户兑现价值，是楷林经营的核心，也是楷林的生存之道。

写字楼的资产价值，业内共识是由产品、运营、生态、资源四个维度共同构建。下面我就通过楷林的实践案例，分享我们是如何解构并兑现这四个价值。

一、产品价值：死磕细节，源于客户至上

一切从产品开始。我们始终秉持“客户至上”，为业主和最终用户考量：如何让产品与时俱进？如何让用户用得顺手？这驱使我们对细节“死磕到底”。

郑州某产业园项目–“精准定位，重塑价值”；这个项目位于郑州三环外，初始位置认知并不占优。楷林介入后，从前端定位入手，深度结合区域产业发展与市场需求，进行了精准的产业布局规划。我们建议调整原有商业综合体形态，优化为更聚焦的产业办公和配套底商组合；在产品形态上，将多栋高层调整为在中部地区更受企业青睐的独栋办公产品。通过极致的空间设计创新，我们甚至将独栋的得房率做到了超100%。这个曾经面临挑战的项目，成功转型，成为郑州主城区主干道旁、地铁上盖的焦点项目，获得了市场的广泛关注。项目启动前，楷林营销已深度介入，短时间内即实现了可观的意向去化面积，表现优于区域预期。

案例：楷林大厦–“极致体验，藏在毫厘”楷林大厦定位是服务于高端金融客户，我们对细节的追求近乎苛刻。以电梯为例，我们要求宽敞明亮、运行平稳流畅、轿厢装修考究。为了哪怕减少十几秒的候梯时间，我们持续优化方案多年。大面积顶灯的设计，只为提升乘梯那一分钟的尊贵体验。即使是卫生间这样的空间，我们也融入了智能监控系统，用户无需进入即可知晓空位状态，既方便用户，也让保洁工作更高效。一体化的洗手台设计，让用户在一个位置完成系列动作，减少了地面被溅湿弄脏的几率。这些看似简单的优化，不仅提升了用户体验，还显著降低了长期的运营成本。

二、运营价值：高效响应，满足核心需求

楷林认为运营的本质，用大白话说就是“解决问题和满足需求”。

标杆实践：华为城市办公室服务

作为华为中国区众多城市办公室的服务商，楷林运营着其遍布各地的办公空间。从选址装修到入驻服务，我们对客户的响应标准是“即刻”。凭借卓越的服务品质，楷林在2023年获得华为授予的金牌服务商荣誉，这是对我们高效专业能力的认可。

餐饮配套：满意度关键点

我们在大量调研中发现，餐饮配套是影响入驻企业内部员工满意度的关键因素。楷林运营项目的员工餐厅，绝非单一模式。我们根据不同客群（白领、高管、商务宴请）的需求，精心设计满足不同场景、匹配不同价位的多元化餐饮解决方案，显著提升整体满意度。

三、生态价值：助力客户成功，关注“客户的客户”

构建客户生态是热门话题，更是难题。楷林的观点是：生态的核心在于助力客户成功，并要关注“客户的客户”。

“组个局吧”：圈层的力量

楷林有效运用私域流量，打造了楷林专属的圈层活动IP——“组个局吧”。它已成为中部地区极具影响力的商务社交平台，吸引众多行业领军人物持续参与。我们致力于促进客户之间从认识到合作、从合作到深度融合的共生关系。目前，通过这个平台成功嫁接的客户合作价值巨大，让参与者深刻感受到圈层带来的实际价值。

科技赋能：IOSC智慧服务系统

楷林与华为合作开发了IOSC系统（在IOC基础上强调智慧服务）。它如何服务生态？举个例子：一家入驻企业的重要客户到访，来宾会提前收到含二维码的邀约信息，可一键导航至预留车位。同时，前台客服已收到指令，在电梯厅恭候，引导来宾乘坐VIP电梯直达企业楼层。离场时，企业可代付停车费，让访客体验无比“丝滑”。这不仅提升了访客感受，更助力入驻企业提升形象、促进业务。生态的核心在于助力客户成功，首先就更要关注“客户的客户”。

四、资源价值与执行力：务实链接，主动创造

24年的沉淀，楷林积累了庞大的客户网络，服务过超2万家企业，楷林产业联合会链接了全国超10万+的产业客户。即便如此但我想分享的是，楷林骨子里流淌着“踏破脚底板”的务实基因，拒绝等客上门。从深耕本地到拓展全国，我们依靠主动出击的“扫楼”精神和深度市场挖掘能力，持续为项目注入活力。

楷林大厦项目：作为楷林全周期管理的典范，该项目在交付前即实现了显著的意向入驻率，成功引入了包括多家知名头部金融机构在内的高质量客户。项目长期保持着优异的出租率与租金水平，成为区域市场的价值标杆。

新发展楷林广场项目：是楷林与国企合作的全周期操盘项目，经历了特殊时期的考验。我们的营销团队深入河南各地市，进行地毯式市场挖掘，结合“组个局吧”圈层效应的助力，在项目交付时已达成非常理想的去化成果，吸引了大量外地投资买家，并以区域市场领先的成交价值，成为当之无愧的市场热点项目。

小型托管项目：这体现了楷林精细化运营的能力。一个规模适中的招商运营托管项目，在没有依赖大客户的情况下，通过扎实的客户积累和高效的运营管理，在项目启动后较短时间内即达到了极高的入驻率，有效满足了投资人的回报预期。

结语：敬畏空间，不负信任，价值为纲

楷林创始人郑新桥先生常说：“每一寸土地都值得被尊敬。” 这句质朴的话，深深烙印在楷林人的心中。它鞭策着我们，在运营中力求不浪费每一寸空间，不松懈每一个细节，不辜负每一份信任。

24年，对楷林而言，是积淀，更是新征程的起点。我们专注的宗旨始终不变：将每一栋楷林运营的写字楼，打造成为企业蓬勃生长的沃土。

我们坚信，也始终践行：以客户为中心，为客户兑现价值，才是楷林永恒的生存与发展之道。

最后，衷心感谢博鳌论坛提供的宝贵平台，谢谢大家的倾听与支持！楷林期待与业界伙伴携手，以全生命周期的专业运营，共同推动中国写字楼价值的持续提升！谢谢大家！

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