胡懋：灵活办公激活空间潜力助力资产增值 | 2025博鳌不动产投资大会

本文为胡懋先生在2025博鳌不动产投资大会上发表的主旨演讲。

胡懋（IWG集团中国区总裁）：各位嘉宾，大家好！今天我主要想跟各位分享、探讨一下目前写字楼市场面临的一些压力和挑战，以及企业端的需求发生了哪些变化，如何用灵活办公的形式把握新的商机。

首先，让我们来看一组数据。从2025年上半年的写字楼的市场来看，这是CBRE做的市场调研报告。我们看前几年市场的租赁情况，首先是在2021年的时候市场有小的高峰，连续三四年的情况下都是从供应量、从写字楼的吸纳量来看呈急剧下降的趋势。更糟糕的是，专业调查机构对未来写字楼的市场并不太乐观。

对于未来市场的展望，其实空置率是继续往上攀升的趋势。这样市场需求的疲软必然带来租金上的压力。从上面的图表来看，我们看到今年上半年整个市场的租金是下滑了5.5%，在二季度的时候是下降了2.7%，所以上半年每个季度都下降了2点几，这个趋势还在不断恶化。

从不同城市来看，其中某些城市在下行的管道当中在加速，像上海、南京、苏州这些城市正在加速下行，北京、天津、杭州一些城市随着下降的趋势有所缓解，但总的来说还是呈现向下行的租金快速下滑的趋势。

我们再把眼光放远一点，不但是中国市场，放眼全球的写字楼市场，其实整体的趋势还是一样的。我们看到在全球各地其他的地方，包括美洲、欧洲以及亚太地区，租金的下降趋势和空置率的继续攀高还是呈现出同步的状态。其中在北美的空置率已经达到22%左右，亚太地区也达到15%左右。

租金的不断下滑以及空置率不断攀升的趋势，其实不光是中国的问题，在全球也呈现同样的下滑趋势，承受了非常大的压力。这给我们带来的思考，就是这也不光是中国市场的问题，是不是在需求端发生了很多的变化呢？

通过许多专业机构的调研，也发现了这个现象的发生跟需求端，也就是跟企业对于办公用房的需求发生了很大变化。首先是疫情给很多公司的办公用房带来了影响。目前来看，整体经济不稳定、呈波动状态，使人不再趋向于传统的办公环境，很多企业希望采取更灵活、更有效的办公布局的方式。

这种转变在疫情之间就已经发生了，企业对于办公用房布局的需求不再局限于某个固定的地方，而是需要根据企业、根据业务的发展，根据员工的需求来追求一种更大的分布性和流动性。这种布局的变化，主要发生在从原来的集中式办公渐渐发展成为一个公司的总部，加上多个辐射分部的新布局。这样的布局有利于公司资源的配置，更灵活、更有效地靠近市场、业务、客户。这样的话，也更有利于吸纳不同人群在不同地区的招聘和挽留。

这种趋势预计在未来的两三年当中有多达2/3的企业会采取总部式中心布局，同时在不同区域、不同趁势甚至不同国家布局多个卫星式办公室。

在这种布局变化的情况下，可以看到公司对于未来办公布局的策略发生了很大的变化，其中最大的变化更多采取的是混合办公模式。

什么是混合办公？就是传统总部集中式的办公，加上由于疫情以来、近几年以来发生了很多的远程和居家办公，以及各个灵活办公的地点进行多模式、多地点混合模式的布局。在这个布局的思路下面，很多公司更多的寻求第三办公空间，也就是灵活的办公地点。

这种灵活办公地点，其实能够带来很多的好处：

第一，能够降低公司的租金成本，我们看到很多公司在主城区或CBD的总部办公空间逐步缩减，有利于降低公司对于租金成本上的负担。

第二，由于科技的发展和AI的应用，使很多员工不必每天都面对面跟大家一起集中办公，可以通过科技、通信的手段在不同的地点进行互相的交流。这样也有利于公司在不同的城市、不同的地点招聘到更适合本公司业务发展的人才，挽留这些人才。

第三，大公司现在不但是在一个地点需要开展业务，更多的时候会是跨地区，甚至是跨国家的进行办公，也更需要分布式的办公，需要在不同的国家、不同的地点找到卫星办公地点。中小企业的崛起，也是更加促进了这种趋势的发展。

在去年的时候，IWG在全球举行了一项市场调研。我们调研了很多大公司的CEO，在调研的结果当中发现，90%的CEO说本公司正在采取混合办公的模式，73%的CEO觉得混合办公模式能够帮他们吸引更高端的优质人才，大家觉得这种办公模式其实能够带来公司生产率更大的提高。

在一些企业看到很多实例，在中国携程前几年就宣布七成员工可以申请混合办公的模式，一周之内可以有一天、两天甚至三天在不同的地点、不同的场所进行远程办公。去哪儿也是实行了这样的办公模式。

其实在国外，我们看到采取混合办公或者远程灵活办公模式的公司更为普遍，像微软以及非常著名的科技公司，早在前几年就已经实行了混合办公的模式。

很多业主一方面是整体传统的租金、出租率不断恶化的情况下，一方面又看到很多公司进行灵活办公或混合办公的模式，看到传统租赁模式不断受到挑战，而新兴的商业机会、租赁机会又产生了，很多业主也希望在这样的变化过程当中抓到一些新的商机。这就是我们看到的，在前几年来很多资本、很多新的玩家进入了灵活办公或服务式办公的赛道。

经过几年的大浪淘沙，大家可以看到以前很多进入赛道盲目扩张的公司，纷纷因为本身的蓄客能力和运营能力的不稳定，所以纷纷缩小，纷纷撤出了市场。留给业主的选择不是很多，或者是他自己来运营这样灵活办公的空间，或者找一家更有信用度、更有经验的运营公司跟业主进行合作。

从合作的模式上也经过了不断的演化，从最早的租赁合同、传统型的固定租金的方式，渐渐演变为双方合作分成、收入分成的模式，到今天更为流行、大家更为普遍采取的模式是全权委托经营管理。在这个转变的过程当中，业主需要寻找的是一家比较有实力，又有影响力，又有非常强的运营能力的公司。在这个过程当中，IWG受到了行业更多的关注。

IWG是一家什么样的公司呢？IWG在这个赛道当中，其实是商业模式的创立者。早在1989年，现在的创始人Mark Dixon就在比利时创立了第一家服务式办公空间。2000年的时候，IWG又在伦敦股票市场上上市。今天在全球范围当中，IWG在这个行业当中无疑是这个行业的领导者。

现在IWG在全球的分布，已经是在120多个国家1200多个城市里，建有将近5000家的灵活办公中间。在去年一年当中，我们最新跟业主签约的数量就达到将近900家。今年上半年，新签约的数字也将近于500家。这个是IWG在全球灵活办公上面的布局，是最广泛，范围和规模最大的一家公司。

目前IWG进入中国一共有四个品牌：

大家比较熟悉的是雷格斯，特点是比较严谨和商务的风格，在IWG创立之初是主力的品牌，到现在为止也是规模和数量最大的品牌。

除了雷格斯之外，在近几年发展了很多的地方是按照SPACES（雷格斯智选）品牌推广。它的特点在于装修更年轻化，有更大的公共空间，可以鼓励入住的企业进行不同的社交，进行不同的商业接洽，也更受到新一代职场人或新型科技或创新型企业的入住。

HQ是比较中端的品牌，主要分布在一个城市的边缘或者二三线的下沉性城市，主要服务于一线工作人员在外面需要客服的服务、销售的团队进行办公的空间。

在中国引进了更高端的Signature（雷格斯臻选），这个是在比较豪华或者比较地标性的办公写字楼里面。内部的装饰和提供的服务，也更倾向于高端的客户。

对于这四个品牌，雷格斯、IWG都也不同客户的定位和服务对象，Signature是目前最高端的，相当于酒店六星级标准，服务的是公司高管。Regus、Spaces更倾向于服务公司的中层管理人员。HQ服务的是前线工作人员，主要是提供客服、销售或更接近与二三线城市下沉市场的公司需求。

IWG集团除了我们刚才看到的四个品牌已经进入到中国，其实在全球一共拥有大约二十多个品牌。而且除了这些专注于办公需求之外，还有很多比较针对各个专业方面的办公空间或共享空间。其中有专门针对于金融业的Finance Center，还有针对于研发的实验室共享，还有像Media centre更侧重于自媒体的博主，还有像工程方面也有共享的办公空间。在各个领域当中不光是办公，在各个专业、细分赛道上IWG都有提供共享的工作空间。

在中国目前来看，我们还是比较专注于在办公领域，还没有引进其他领域当中细分的共享空间。

IWG跟业主之间，其实能够带来非常创新型的合作解决方案。跟业主之间，我们希望能够创造一种协作共赢的模式，为业主进行量身定制、打造最佳的装修解决方案。

跟IWG合作之后，业主能够完全全程托管给IWG，由IWG提供品牌化的运营和管理，负责全面的销售、运营和客户支持。

在这样的一种模式下，由IWG来负责通过全球的客户资源和非常成熟稳定的运营模式、运营底层支撑系统，让这个中心迅速形成稳定的收益。

通过全球化运营，提供给客户在品牌化、全球化的标准得到统一服务品质的享受和体验。

IWG跟业主之间的合作，主要通过轻资产托管合作模式，我们分成了两个阶段：开业前和开业后。在开业前的时候，主要合作伙伴就是业主要提供办公写字楼的合作场地，跟IWG签订委托管理合同。根据IWG全球设计标准来进行定制化的空间设计和改造。IWG在开业前，主要是进行所有装修过程当中的指导，同时预热市场来招聘服务人员和接轨于全球系统，来预招所有的客户资源，保证中心能够按时交付。

在中心开业之后，由IWG的专业团队全权来经营、管理、支持客户的入住。在这个模式上面，除了固定的工位租金占绝大部分，还会提供很多的附加值的服务。这部分大概是占到整体收入的15%到20%左右。在扣除IWG的平台管理费、中心的运营成本之后，所有其他的收入交给合作伙伴，也就是业主方。

我们认为灵活办公其实是能够助力闲置资产的增值，主要表现在六大方面：

第一，多元租户能够快速引进，得益于IWG全球丰富的客户群体，以及加上本地的销售人员快速引入各种不同类型的大型或中型或非常小微企业客户的入住，成为大楼客户的孵化器，帮助客户首先入住，比较小的团队逐步根据市场变化、团队变化逐步发展壮大，以后得到公司需求扩张之后能够租赁更大体积，尤其是在整个大楼里面拿取传统的租赁面积。这样的话，相当于大楼客户的孵化器。。

第二，进行模块化改造，快速进行经营。IWG在全球运营相当于5000多家灵活办公的中心，对于整个大楼面积的设计，怎么利用每一平米的效率，都有非常好的经验。所以在整个装修过程当中，能够快速设计整个平面的图，能够监督设计过程或装修过程的快速进行，让办公中心快速完成交接，减少闲置时间，尽快去化本大楼的入住率。

第三，从商业模式来说，因为我们是小面积精装修的，所有的租赁价格能够高于本大楼的大面积的租赁面积，单价会更高，所以整体收益也会高于普通传统的毛坯房的大面积出租，这样就能够提高整个大楼租金的单价。

第四，由于IWG在全球具有非常大的影响力、品牌认知度，所以入住了IWG的品牌，也有助于整体大楼租金的提高。

第五，我们的客户租约一般是采取多种的模式，有长租几年的，也有非常短租的，包括月租的，这样结构分散的情形，有助于稳定整个灵活办公中心的出租率，而不会因为单一大型客户的入住或流失造成出租率很大的波动。

第六，对于业主来说，对这一点非常看重，怎么提高大楼的估值水平。因为IWG品牌的入驻，能够带来比较稳定、高品质的客户，能够带来很高的附加值，所以对于整个大楼估值的提升、资本化率的优化都起到很大的帮助。

在一些楼宇当中，本身办公楼宇的业主是希望有资本化的发展，期望成为REITs之后，一到两年、两到三年把大楼打包进入到REITs资本化的运作。由于IWG品牌的影响力，很多业主也希望借助于这样客户品质的提高和品质的提高，为今后REITs的估值产生更有利的影响。

IWG为什么觉得我们有能力帮助业主实现空间的激活和大楼资产的增值呢？其实主要是两方面：一方面是取决于IWG在全球客户资源的积累；第二方面依赖于IWG经过三十多年累积的、打造的非常稳定和成熟的运营系统。

在第一方面客户的累积，因为我们全球布局，在很多的媒体、搜索引擎上都有很大的客户流量。在我们全球的网站，有1.67亿的访问量。我们签约的全球性的客户达800多万，在跟世界500强有83%以上的都签有全球的合约。这些客户将来到中国或者是到各个下沉城市，有业务开展的话，从总对总就能够把握客户资源，把客户的需求放到IWG中心。

从我们本地的销售团队和全球的销售团队来说也是非常庞大的，全球专业的销售团队达2000多人、3000人，在每个中心负责销售的人员也达7000之多，这个就是销售能力。

大家可以看到这一些很知名的国际性的品牌，都是我们全球签约的客户。这些国际性的客户当中，其实也包括很多目前中企在对外扩张当中，需要在国际上、在不同的国家里寻找办公间的。其中大家可以看到小米、华为、字节跳动，在不同的国家初步开展业务的时候，都选用了IWG的灵活办公空间进行落脚点，进行开展业务前期业务的支点。

第二方面，IWG因为在这个行业当中已经深耕了36年，在36年的积累当中，我们进行了大量的投入来打造支撑全球的将近5000家中心的运营系统。这个系统包括了对于客户支持的各种IT系统、财务系统、账单系统、定价系统、需求引擎不同市场宣传的渠道，以及各方面对于客户特殊要求，对于客户企业特殊要求的支持，都是在全球平台上得到了很好的体现。正是因为有强大的底层运营系统的支持，才能够使我们的发展不断地加快。

在中国我们现在的遍布，已经是在45个城市里面，大约建有150多家中心。我们在过去12个月当中，新签约的都是轻资产全程委托管理的模式，大约有62家。我们现在可以看到的旗舰中心，在各个城市里面都是地标性的建筑，像上海中心大厦、深圳平安金融中心、北京嘉里中心、南京的德基、香港ICC和上海金茂，在地标性建筑当中都有IWG品牌的入驻。

不但是在地标性签约，其实近几年签约的数量也是不断增加，新签约的授予当中包括两部分，一部分是集中于市中心的地标性建筑，比如最近签的在青岛的海天大厦，是山东最高的一个写字楼。上个月又成功在苏州两个地标性建筑，分别是“大裤衩”东方之门、苏州IFC。除了城市CBD中心地标性建筑，在城市的创业园区、工业园区也有很多的项目，比方说在下沉的城市四川的绵阳有先进制造业中心相继开业的HQ品牌，山东的济宁文化创业园、西安的软件城，所以在这些科技区、经开区或创业园区也都有这样合作的品牌。

最后给大家分享一下IWG旗下的品牌集锦，这个是在各个国家的实景照片，比如澳大利亚、波兰等等，在拉美也有很多。WING是女性化品牌，在中国还没有。Open office在日本比较多，是无人值守自助式的办公品牌。

谢谢大家！如果大家有什么问题或者是希望跟我们有更多的合作，希望关注我们的公众号，会后也可以进行深入交流，谢谢！

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