20万间里程碑下的新动作 万科泊寓加快接触企业、政府平台

观点网 在宣布开业规模突破20万间的重要节点后，万科泊寓的合作布局持续提速，近期接连与多元主体达成深度合作，其中包括五矿置业这类手握优质存量资产的房企，也涵盖小米集团等对居住配套有定制化需求的科技企业。

同时还与东莞市南城街道住建局、昆明安居集团等地方政府平台及保障性住房运营主体形成战略联动，一系列合作动态表明其在轻资产领域与全场景渗透上的强势扩张。

其中，7月30日，其跟小米集团合作的小米北京青年公寓正式开业，首批1200余位已小米员工已成功入驻。

据商业客了解，万科泊寓与上述4家企业/政府平台合作项目累计房源体量超4000套，在多个城市布局新项目，为其业务发展注入新的活力。随着项目的投入使用，将进一步推动其管理规模的增长，稳固行业领先地位。

截至7月底，泊寓在管房量超27.6万套，覆盖全国29座城市，开业房间数达20.08万间，其中纳保房源超过13万间，占开业总量的65%，在市场化运营机构中纳保数量位居首位。

合作项目拆解

据商业客了解，上文提及的合作项目分布于昆明、沈阳、北京、东莞等多个城市，项目体量从200余套到2600余套不等，涵盖了不同规模与类型的租赁住房需求。

数据来源：公开资料，观点指数、商业客整理

从万科泊寓与小米集团、东莞市南城街道住建局、五矿置业及昆明市安居集团等的合作案例来看，其在住房租赁领域的战略布局呈现出多元化场景渗透、政策性与市场化住房协同发展等特性。

聚焦合作方维度，泊寓已构建起政企商三维联动的生态网络。其与地方安居集团、房地产企业、地方政府平台及科技企业的合作，本质上是对不同类型资源的精准匹配与价值挖掘，通过嫁接各方核心优势，实现租赁场景的全维度覆盖与价值最大化。

同时，商业客发现，合作方的属性差异直接决定了泊寓在项目打造上的重点分化。通过与多元主体的深度绑定，万科泊寓逐步构建起覆盖政策性与市场化、民生属性与产业属性的全场景租赁生态。

其中，7月30日正式开业的小米北京青年公寓由小米集团打造，泊寓提供全周期运营管理服务，聚焦企业员工住宿场景。

作为泊寓深度参与的企业定制化租赁项目，这类合作方的核心诉求是通过高品质住宿解决员工通勤痛点、提升团队凝聚力，进而服务于人才留存战略，其对项目的要求远超基础居住功能，更强调与企业价值观的契合度。

因此，万科泊寓与小米集团的合作主要围绕企业生态的居住配套闭环展开。

小米北京青年公寓位于北京市昌平区定泗路，距离小米智慧产业园约3公里，距离小米科技园约10公里，有效缩减员工日均通勤时间，满足科技企业对职住平衡的核心诉求。项目可提供2658套房源，由3大组团院落，共7栋建筑组成。

同时，项目通过系统对接、商业生态植入及社群运营等，将租赁空间升级为企业人才战略的载体，这种B端定制模式的客群稳定性远高于传统散租业务。项目空间设计上融入科技感元素，配套设施侧重满足年轻员工的社交需求，甚至在服务体系中植入企业专属场景。

这种定制化居住生态的打造，使项目从单纯的住宿空间升级为企业人力资源战略的延伸载体，与科技企业的人才管理需求形成深度绑定。

地方政府平台的合作诉求更多是通过租赁项目完善城市配套功能，助力区域产业升级。这类合作项目往往与城市更新、产业园区配套等政策导向紧密绑定，因此泊寓的打造重点会向产住融合倾斜。

万科泊寓与东莞南城住建局的合作主打人才安居系列项目，合作项目凤篁阁350套房源覆盖二至四房全周期户型，配套健身房、共享影厅等设施，通过与政府平台联动接入人才政策，为符合条件的租客提供租金补贴申请通道。

同时，与昆明安居集团合作901间保租房项目，通过市场化运营与政策性保障融合模式，在满足租金限制的同时，凭借运营管理能力满足区域新市民的居住服务。

具体来看，万科泊寓与昆明市安居集团签订保障性租赁住房市场化运营委托管理协议，将旗下两个保租房项目交由泊寓运营，合作期限为10年。

两者合作的项目分别为东盟商贸港项目和车行天下项目，将提供444套和457套精装房源，共计901套房源。随着双方合作的开展，也表明昆明市首个市场化经营的保障性租赁住房试点项目正式落地。

据商业客了解，昆明市安居集团有限公司是昆明市国资委监管的国有独资企业，是云南省唯一市场化租赁住房试点企业、首批发展保障性租赁住房试点企业，其业务涵盖保障性住房、市场化租赁住房、人才住房、商品房、居民生活服务、工程项目管理等多元化产业，目前累计管理房源超5万套，服务逾12万居民，为昆明市新市民、青年人才等群体提供多层次安居解决方案。

截至2024年底，公司资产总额684亿元，负债总额470亿元，所有者权益214亿元，资产负债率68.71%。

针对存量资产盘活，沈阳五矿置业项目将216套存量公寓转化为CBD核心区的租赁产品，此次合作，泊寓将为项目提供技术支持及资产管理服务，实现资产的有效管理、良性运营及保值增值目标。

从项目选址来看，所有合作项目均锚定产业人口密集区。其中昆明项目紧邻经开区与高校集群，沈阳项目扎根CBD核心区，北京项目嵌入科技产业园区，东莞项目布局城市行政经济中心。这种选址逻辑精准匹配了长租公寓的核心客群，如产业工人、年轻白领、企业员工等，为出租率稳定提供了基本面支撑。

同时在项目运营层面，数字化系统与标准化服务的全面植入，使得不同城市、不同类型的项目能够保持一致的服务品质，这既降低了跨区域管理成本，也强化了泊寓品牌的市场认知度。

轻资产战略进阶

万科泊寓与五矿置业、小米集团、东莞市南城街道住建局及昆明安居集团的合作均采用委托管理模式，即泊寓输出品牌、运营管理经验、数字化系统等，负责项目的日常运营，包括房源管理、租客服务、营销推广等，而合作方则负责提供房源资产。

这种模式的优势在于泊寓无需承担高额的物业购置成本，能够快速实现规模扩张，同时利用自身专业优势提升项目运营效率，为合作方创造价值。

对于小米北京青年公寓项目，泊寓采用企业定制化运营模式。根据小米集团的需求与员工特点，进行产品设计与服务定制。在产品方面，可能会根据员工的年龄层次、工作性质等因素，设计不同户型、风格的房间，满足员工个性化的居住需求，同时提供企业专属活动等增值服务，增强员工的居住体验与归属感。

这种定制化运营模式能够提高企业客户的忠诚度，推动万科泊寓企业定制化业务的进一步发展。

这些企业与泊寓的合作，旨在借助泊寓的专业运营经验，提升保障性租赁住房以及市场化租赁住房的运营效率与服务品质。

同时，通过对外合作，泊寓进一步扩大在昆明、北京、东莞、沈阳等核心城市租房市场的影响力，深度参与当地保障性住房以及市场化住房的建设，契合其在全国范围内积极拓展保租房业务的战略布局。

显然，轻资产模式已经成为泊寓扩张的重要，其中包括存量盘活、定制化服务、输出技术服务等多种模式，核心是通过运营能力变现。

其中，在租购并举的时代背景下，存量资产改造成为驱动泊寓持续增长的新引擎，其通过深度实践跑通非居改保、由售改租、TOD租赁社区等多种发展模式，高效盘活各类闲置资产为保障性租赁住房、人才公寓以及市场化长租房等。

除了上文提及的沈阳项目外，万科泊寓更多存量盘活案例还包括泊寓新市府店由泊寓与沈阳和鸿地产置业合作打造，将原市府·和鸿广场公寓项目盘活为保障性租赁住房；杭州西湖投资集团与泊寓合作的西投·云湖印公寓项目，改建为租赁住房，为产业园人才提供高品质租住服务；深圳梅林关的万科和颂轩项目公寓经调整后改为1088间租赁产品等。

此类项目的合作逻辑聚焦于存量资产的价值重估与盘活，合作方手中的闲置物业多为商业或办公等性质的低效资产，面临转型压力，其核心诉求是通过改造提升资产流动性与收益率。同时，这种合作模式也让泊寓在不占用大量资金的前提下快速扩充房源。

据企业官微披露，自2024年，泊寓积极与国资国企开展合作，将部分存量资产改造为租赁住宅，满足保障性租赁住房和人才公寓需求。同时通过"由售转租"模式，年内盘活内外部存量房源近1.5万间。

结合上述案例来看，泊寓的对外合作围绕轻资产输出、精准客群定位等逻辑展开。在合作方选择上，无论是地方安居集团、地产企业，还是科技巨头以及地方政府部门，均具备优质存量资产或政策资源，这与其盘活存量、规避重资产风险的战略高度契合。

通过输出品牌与运营能力，泊寓得以在不占用大量资金的前提下，快速将合作方的闲置物业转化为标准化租赁产品。

对住房租赁企业而言，当品牌、服务、技术能够持续为合作方创造价值，轻资产模式便成为规模扩张与收益增长的双重引擎。截至2025年7月底，万科泊寓在全国29座城市运营管理超27.6万间房源，开业20.08万间，其中纳保房源超过13万间，占开业总量的65%，在市场化运营机构中纳保数量位居第一。

同时，据万科披露的2025年第一季度业绩报告显示，期内万科泊寓旗下项目出租率为93.9%，相比上年同期保持平稳，续租率录得58.5%，同比提升2.7个百分点。同时截至一季度末，在租合同租期提升至315天，较去年同期延长26天，客户粘性进一步提升。

显然，稳定的运营指标数据已成为支撑其轻资产模式持续跑通的核心动能。

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