观点与官可欣对话：永义国际的管理哲学 | 博鳌·融合的力量

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观点网 港府宣布锐意打造“留学香港”品牌的政策，市场预期未来来港留学的非本地学生人数将不断增加，为学生公寓带来庞大的潜在需求，吸引不少财团开拓该市场。

永义国际亦看准时机推出旗下首个学生公寓项目，集团主席兼首席行政总裁官可欣在接受观点新媒体采访时指出，永义就是可以盖豪宅之余，也可以盖工厦、商厦，学生公寓亦可以，不局限自身的可能性。

香港特区政府积极采取多项措施吸引顶尖国际人才和扩大海外学生来港机会，希望打造“留学香港”品牌，随着非本地学生人数近年不断上升，学生的住宿需求大量增加。

永义国际趁机推出全港首个以“学术生态小区”理念专建的学生公寓森里，认为可以更贴近学生的需求。项目总楼面逾4.18万方呎，投资额约为8.8亿港元，提供184间实用面积约130至187方呎的房间，其中174间为单人房及有10间双人房，每层设9至10间房间，总共提供194个床位，预计8月正式入住。

官可欣指，项目目前出租率已接近八成，料回报率可有逾4%，预计2-3年可以回本。

“这个项目原先是旧楼收购，我们在2021年统一整个业权，当时正经历疫情，经济也比较难，所以在项目发展上希望可以创新一点。”官可欣如是说。

她指，集团在构思项目方向时，已注意到学生公寓市场的缺口，“生意就是要寻找marketgap(市场缺口)”；适逢行政长官在2024年施政报告中希望打造“留学香港”品牌，更加肯定集团的方向是对的。

根据香港教育局披露的数据，2024/25学年的宿舍单位总数只有约4.4万个；而2024/25学年全日制本地及非本地本科生及研究生却达19.2万名，本学年非本地生亦有约7.9至8万人，专上学生宿位明显短缺。

市场亦估计，2023/24学年非本地学生的宿位短缺超过47600个。随着非本地学生人数学额上限由两成提升至四成，未来的额外需求估计将达15700个宿位，即使考虑到2027年前约7900个潜在大学宿位的新供应，保守估计整体大学床位的短缺至少达55400个。

现时大学校内宿舍供应有限，加上私人住宅市场租金成本普遍高昂，这一巨大的供需缺口反映出私人市场投资发展学生宿舍的机遇。

在父亲官永义的影响下，官可欣认为地理位置亦是影响项目发展方向重要的一环。没有对的地点，很难成就好的项目。

“我父亲一直强调Location、Location、Location(地理位置)这一点，他认为好的地点其实是天生的，你很难改变。比方说那个位置有海景，就是天生的优势，改不了。完成收购时，我们已留意到项目的地理位置邻近几所大学，且毗邻地铁站，是发展学生公寓的理想地点。”

资料显示，森里坐落于红磡漆咸道北470号（双号），当中470号永义在早年已全数购入项目业权，另472至478号（双号）则于2021年透过强拍、以底价3亿港元统一业权。

该项目与留学生长租公寓运营商iRENT集团合作招租，后期亦会由iRENT作物业管理服务。

官可欣指，iRENT在学生公寓方面的经验比集团丰富，加上项目设计上希望从用家喜欢的角度出发，而iRENT创办人本就是曾经在香港念大学的“港漂”，他以一个用家的角度创办这个公司，相信会更贴近用家的需求。

在官可欣眼中，项目并不是她一个人的功劳，每一个巧思都是经过团体一同讨论的结果，她只是担当糅合的角色。

“例如租客需要一个行李箱的收纳空间，我们便加高床板下的收纳空间，行李箱可以直接放进去，此外项目亦有专门收放包裹的地方等。租客生活在这里，虽然不能够代替原来的家，但是希望他们可以有一点家的感觉。”官可欣在带领我们参观项目时，一边介绍一边拉开床垫，展示出床板下的收纳空间。

官可欣希望，项目不只是解决住的地方，一如伦敦、纽约、悉尼等留学热点，出租式学生公寓的发展已经相当成熟，更延伸至Social Infrastructure(社会性基础设施)的慨念，设施赋予留学生的生活不是只有居住和学习，亦可以在这里发展完整的社交网络，这些人脉在这急速变化的时代，有可能比知识更为长久，可以更能产生Synergy(协同作用)。

发展学生公寓的同时，并不代表永义放慢住宅物业业务的步伐。

在看好市况前景的背景下，官可欣透露，集团计划第四季推出位处西环坚尼地城爹核士街的全新单幢住宅项目，提供约125个单位，预计最快10月可获批入住许可证，部署以现楼形式推售。

官可欣还指，集团会根据地点规划每个项目，永义就是可以发展豪宅之余，也可以盖工厦、商厦，而学生公寓亦可以发展，不会局限自身的可能性。

以下为观点新媒体对永义国际集团主席兼首席行政总裁官可欣女士的采访实录（节选）：

观点新媒体：香港楼价持续浮沉，您对于下半年香港楼市有何看法？

官可欣：根据投行的报告，香港楼市即将进入大概5年的上升期，但是短期一年到一年半时间中，香港市面上有一定的库存，在这个背景下楼价不会大升。最少要先缓下来，然后中期两至三年开始上升，我比较认同这个看法。

观点新媒体：什么原因促使永义国际进军学生公寓市场？未来如何部署学生公寓市场？

官可欣：这个项目原先是旧楼收购，我们在2021年统一整个业权，当时正经历疫情，经济比较难，所以在项目发展的考虑上希望可以创新一点。

我们留意到项目的地理位置邻近大学，且毗邻地铁站，当时也关注到学生寓市场的缺口，故决定发展学生公寓，而且是专建学生公寓。适逢行政长官在2024年施政报告中希望打造“留学香港”品牌，更加反映我们的方向是对的。

项目不同于市面上由酒店改建的学生公寓，我们希望能够做到从设计开始贴心一点，能够配合到学生需求的。从设计到管理，我们希望用家有贴心的感觉，目前项目出租率约80%。

未来会视乎地点再考虑会否发展下一个学生公寓项目。因为我父亲一直很强调地理位置这一点，他认为好的地点其实是天生的，很难改。比方说那个位置有海景，就是天生的，改不了，所以发展项目时亦要留意周边环境。

如果没有对的地点，没有好的设计概念，项目做不了。而我们永义可以盖豪宅，也可以盖工厦、商厦，学生公寓也可以盖，就是看地点。

观点新媒体：集团选择与iRENT合作的原因？

官可欣：iRENT在学生公寓的经验比我们丰富，主要是透过平台帮助我们出租跟管理，项目以后的管理亦会交由他们负责。

我们挑合作方的时候用了一点时间，因为希望从用家喜欢的角度设计，而iRENT的创办人本来就是一个“港漂”，曾经在香港读过大学，以一个用家的角度创办这个公司，相信会更了解用家的需求。

iRENT的管理是以微信小程序为主，租户的要求可以透过小程序与他们沟通，十分方便及切合年轻人的取向。

观点新媒体：森里项目投资额是多少？

官可欣：森里投资额为8.8亿港元，回报率约逾4%，预期2-3年可以回本。

观点新媒体：市场上有不少公司陆续进入学生公寓市场，如何应对目前的竞争环境？

官可欣：希望我们的学生公寓不单止是提供住的地方。

其他国际有名的留学国家，多数都会有一个Social Infrastructure(社会性基础设施)的慨念，就是说来到这里学生生活不是只有学习，还可以发展完整的社交网络，这些人脉在这急速变化的时代，有可能比知识更为长久，更能产生Synergy(协同作用)。

虽然项目主要都是单人房间，但是亦有很多公共空间。就如政府希望打造“留学香港”品牌，希望吸引人才来到香港，来了香港就要有交流，交流就会有新的意念、新的想法、新的机会。

目前香港主要的留学生都是内地学生，但有5%是韩国的，然后“一带一路”其他国家的学生朋友可能也会来香港念书。我认为未来会有不同国家的学生来香港读书，当中需求很大。

而且我认为他们来留学亦是来香港做客的，我也希望他们能留下来。留学生在这边人生地不熟，所以我们希望可以再多做一步、贴心一点。比方说我们专门设计了放行李箱的位置，特地设计了放邮包的地方。

虽然说不能够完全代替家，但是在我们这里有一点家的感觉，就算不错。

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