观点与罗韶颖面对面：点石成金，直面更新的世界 | 博鳌·融合的力量

编者按：2025年，面对新的环境，企业与个体正在加速打破边界，不断向外学习与交流，寻找互融互通的合作机会。

因应时代演变，博鳌房地产论坛升级为博鳌房地产论坛系列活动，继续推出“2025博鳌观点访谈”系列报道——“博鳌·融合的力量”。

通过对全产业链代表性企业的调研与交流、深度采访与对话，探寻融合的商业新力量。期待这股力量能穿透产业壁垒，带动产业链及经济的发展和升级。

观点网 过去一段时间，东原将总部办公室从虹桥万科中心搬了出来。地方换了，也小了很多，不过从新办公室窗户望出去，看到的风景没有多大差别。

窗外是虹桥交通枢纽繁忙而有序的图景，飞机起降的轨迹划过长空，路网车流不息，人群在写字楼集群间穿行。

这里没有外滩的历史痕迹，也没有陆家嘴的压迫感，却精准地映射着上海作为经济枢纽的务实脉搏。

东原正需要这种务实。

在房地产行业经历震荡的这段时间，罗韶颖身上似乎已少了几分数年前标志性的文艺气息，取而代之的是一种被磨砺过的沉静。

当问及东原近年来的变化，她答得很简洁：“反正得不断地变。”

这并非一句客套或自嘲，而是一家在行业冰河期中活下来企业最真实的生存法则。

第10次接触

解读东原总离不开解读罗韶颖。

在外界看来，是这位掌舵人带领东原从数千万销售起步，进入行业TOP50，在中国房地产行业留下独特的痕迹。

近两年，作为迪马控股的地产平台，随着行业深度调整，东原地产虽不至于倒地不起，但也面临几次险境，转变势在必行。

企业的转型，也深刻重塑了它的领导者。

70后的罗韶颖是一名典型的厂矿子弟，童年时期在一个拥有独立学校、医院、商店系统，邻里街坊既是同事也是朋友的小社会内，过着安稳的时光。

小学到高中，在这个人们最热衷于汲取知识、推动自我意识觉醒的时期，80年代的气息带着一阵狂风，卷进了罗韶颖的生活中。

此时，中国刚刚经历了改革开放的初期阶段，经济社会各个方面都经历了显著变化，风气逐渐开放，并迸发出前所未有的活力与希望。

理想主义、开放精神和浪漫主义成为了罗韶颖的底色。

大学时代，她远渡重洋留学美国，接受西方教育。1998年归国后，首先到深圳投身金融行业，5年后回到重庆加入家族企业迪马股份，从投资部门做到地产板块，并在2007年起执掌东原，直到现在。

观点新媒体对罗韶颖跟踪采访多年，目前已是第10次深入接触。

在此之前，她不止一次指出，自己骨子里是一名“产品经理”，热衷于捕捉痛点、创造与迭代产品乃至孵化新曲线。同时，她也有十分文艺的一面，喜欢阅读与写作，拥有非常高度的完美主义。

这些元素也刻进了东原的基因，因此很长一段时间里，在公司内部，罗韶颖与被她认为是“典型理工男”的CEO杨永席，成为地产行业知名的“企业家与职业经理人”搭档。罗韶颖关注集团战略把控和团队文化，后者负责具体执行和项目管理。

如今，原有的路径被打破，持续的外部因素将罗韶颖推向了一个必须更外向、更擅于扩圈的角色。

“我用非常务实理性的那一面驱动自己的改变。”罗韶颖展示了令人惊讶的适应性，她笑称，自己的MBTI性格测试的结果，多年前第一次测的是内向型（I），近年再测，已悄然转变为外向型（E）。

通常而言，被迫突破个人舒适区往往是一件痛苦的事情。但罗韶颖不仅很快接受了现状，而且为了“扩圈”学会了打掼蛋。

“我被炸了几次（指暴雷），每次都被炸得七荤八素，心情很糟糕，不过炸多了之后，也就觉得不是个事儿...向前看就是最好的应对。”罗韶颖用“被炸出了'反炸'能力”的黑色幽默，为近年这段充满高压与挑战的历程做总结。

从更深层次观察，支撑这份韧性的底层力量，是她对东原企业核心能量的深信不疑，也唯有以身作则，才能鼓励在公司土壤里，继续生长着那些“行业再难，自己工作的领域再难，都能够比较自洽地忙活一些重要的有价值的事情，还能忙活得特别起劲的人”。

罗韶颖坦言，公司团队事实上在不断“人来人往”，总体上大幅减员，但也无形中“物以类聚，人以群分”，在艰苦求生路上沉淀出一班志同道合的干才。

目前，东原集团旗下成功跨界并在细分专业领域找到独特发展空间的团队，正在陆续结出珍贵果实。

他们证明了，在看似一片废墟的土地上依然可以孕育新的生机。

刀刃向内的成果

房地产狂飙突进的黄金时代轰然落幕，高周转、高负债模式在政策与市场双重夹击下走向终结，让罗韶颖和整个团队直面风暴。

东原地产曾以精品住宅和独特社区文化著称，被迫站在转型的十字路口后，没有太多犹豫，转型迅速得以启动和推进。

“买地开发早就不做了。”罗韶颖在采访中清晰地划下界限：传统重资产开发模式已成过去式，存量项目盘活与“保交楼”成为必须扛起的责任。

作为一家具有二十余年房地产开发经验的企业，东原在传统地产开发领域积累了深厚的产品打造能力。从早期的住宅开发，到后来的产商办综合体，东原逐步构建起从设计、建造到商业运营的全链条能力。这些看似传统的房地产开发经验，恰恰成为东原转型的重要基因优势。

“东原的商业地产板块，十几年来从没做过任何两个相似的项目，现在流行的说法叫'非标商业'”…“我们当年的美术馆，也属于美术馆里的另类，专业与人气双高”…这种专业能力的传承与迭代，在东原的发展历程中清晰可见。从早期的东原悦荟、东东摩等项目，就已展现出对城市空间与商业业态的深刻理解，如今，这些经验正在城市更新领域焕发新的生命力。

正是基于这样的专业积淀，东原得以在保持开发基因的同时，逐步孵化出更具创新性的城市更新业务板块——东原致新。这个转型不是断裂式的突变，而是专业能力的自然成长并节节延伸，直到完成价值重塑。

“很多人只看到我们做城市更新的创新性，却忽略了这背后是近二十年里一个个项目沉淀下来的商业开发运营能力。”罗韶颖解释道，“从客群画像到产品定位，从空间设计到施工管理，从租户社群到商业运营，这些基本功让我们在介入城市更新项目时，能够更精准地把握其价值要点。”

城市更新“点石成金”

如果说传统的开发经验是东原的根基，那么“东原致新”所代表的城市更新业务则承载着这家企业面向未来的想象力。

这块涵盖商业运营管理、文化艺术创意、商业空间改造、社区服务、新消费等的业务板块，于过去多年来陆续发展形成，并终于在今年被整合、升级，打包进新成立的“东原致新城市更新集团”。

真正的内核，是五家经历过行业寒冬、各自具备独特基因和核心能力的子公司汇聚与协同，在公司内部，它们被亲切地称为“五小龙”。

近年来，“五小龙”以策招运一体化的方式，合力在重庆、武汉、上海、苏州等多地获取并深度服务多个城市更新项目。下浩里是目前其中最具全国性知名度的一家。

资料显示，下浩里原为重庆市南岸区龙门浩片区二期，是重庆首批城市更新试点项目。项目总体量数万方，已开放区域体量1.2万方，包含70余栋重庆特色民居，被认为是拥有深厚在地文化底蕴的历史街区。

东原致新轻资产模式介入后，从建筑保护性修复、空间肌理活化入手，突破了传统文旅街区“景区化”开发模式，通过引入文化艺术IP集群、培育青年创业生态、加强社区原住民情感联结等，创新实现了历史保护、文化发展与社区营造的深度融合。

下浩里的商业活化也同样取得了可衡量的明显成效。开业不到两年的时间里，不仅租金相比东原团队接手前紧邻的一期有了数倍的增长，出租率更是快速攀升至满租，但是对于甲方而言更重要的收益，是下浩里以一己之力带活了整个片区，让甲方所持有的周边其他地块的商业价值得以显著提升。

但是，罗韶颖认为下浩里并不是东原做城市更新的典型产品，她认为下浩里太过“网红”，以至于东原别的一些更具普遍意义的优秀项目不被看见。东原致新的战略目光并未停留在打造“可遇不可求的爆款项目”的成就感上，反而更加看重可复制、可持续的商业模式。

换言之，那些“被下浩里掩没”的项目中，才藏着东原致新真正的战略密码，因为，它真正的目标市场是社区和区域型商业的更新与活化，这个市场体量够大，更具普遍性，也更需要采用东原致新独特的能力组合。

重庆栖息地HABITAT9项目便是东原“不被看见”的其中一个案例，这个社区商业项目位于东原首个开发楼盘中央美地楼下，面积近万方，经历了十几年不温不火的困境，疫情后更见艰难，出租率一度掉到不足一半。

东原致新团队接手后，没有进行大拆大建，而是通过精准的重新定位、内容重构与持续的精细化运营，将其从一个仅能满足周边居民基础生活需求的最普通不过的底商，重塑为能吸引3-5公里范围人群专程到访的精致生活目的地。

喜欢“用数字说话”的罗韶颖表示，改造后项目进入成熟期，相对于改造前租金水平飙升，出租率也大幅提升，场内餐饮业态的平均客单价更是从过去的50元左右，成功跃升至200元档位。

而另一个东原致新操盘的城市更新项目后堡，在三年多的时间里，社区里街铺的租金则涨了近四倍。

罗韶颖用东原独创的“社商Plus”理论阐释背后的商业逻辑：在方圆数公里内并存得有多个社区商业，普遍被大体量购物中心挤压、陷入同质化低效竞争的困局中，东原要通过独到的能力，将有潜质的项目甄别出来，并打造成区域商业的高能活力场，从而实现项目商业价值的跃升。

这种对城市低效空间的“点石”能力，无论点出来的是金还是银，相对于之前石头的状态都有了显著的增值，而这也正是东原致新在城市更新赛道崭露头角的核心竞争力。

去年至今，东原致新已开始积极携手国资平台，承接其手中项目。

当然，罗韶颖需要操心的业务还不止于此。东原母公司迪马股份中机器人、康养、物业管理等板块，各有各的挑战和机遇，一手孵化培育至此，接下来她同样要促推养成新的求生技能。

当被问及迪马未来的核心锚点，她的回答是仍然坚持“出海”与“ToC”，而东原致新这个奇特的组合体，正是瞄准后者的一支异军。

时间过得很快，夕阳为窗外的城市景观镀上一层金色。会议室里关于求生、变革与突围的对话暂告一段落，但东原和罗韶颖的旅程远未结束。我们期待下一次的见证。

以下为观点新媒体对重庆迪马实业股份有限公司总裁罗韶颖女士的采访实录（节选）：

观点新媒体：看到东原的变化很大，开发业务不做了？能否具体谈谈业务转型的方向和重点？

罗韶颖：对，反正也得不断地变。

买地开发不做了，但存量项目还得继续做，毕竟保交楼是非常重要的事情。

东原确实经历了一个主动求变的过程。作为从传统房地产开发起步的企业，我们最大的优势在于积累了完整的产业链能力——从项目策划、规划设计到施工建造，再到后期的商业运营和资产管理。这些能力现在正被重新整合，聚焦到城市更新这个更具持续性的赛道上。

你可能也注意到了，我们已经不再走传统“拿地-开发-销售”的老路，而是把重点放在存量资产的活化上。这不是简单的业务收缩，而是能力的转型与业务重塑。比如我们的设计团队，过去是为新项目做规划，现在则专精于老旧空间的改造设计；我们的商业运营团队，从管理自持物业转向为各类业主提供专业服务。

这种转型的基础，正是房地产开发时期打下的基本功。以重庆下浩里项目为例，如果没有多年商业综合体开发运营的经验，没有开办美术馆积累的艺术文化运营的能力，我们不可能在保护历史感与在地文化的同时，还能实现商业价值的提升。再比如社区商业改造，我们对建筑结构、动线设计的理解，也都来自于之前多个项目的开发实践。

现在东原致新集团整合的这些能力，本质上都是对原有专业优势的重新组合和升级。我们不再做“开发商”，但要做一个更专业的“城市更新服务商”——这个定位的转变，恰恰是建立在我们最自我的基因、最熟悉的领域之上的。

观点新媒体：在城市更新这块的重庆下浩里项目，做得怎么样？

罗韶颖：下浩里项目团队的前身是原美术馆的团队。以前美术馆一年要烧两三千万，后来开不起了，团队“下岗再就业”，做起文化艺术创意服务，再后来就从这个角度切入了城市更新。

下浩里就是他们一手打造的，现在成了重庆最火的项目之一。

其实我们做城市更新不是只为做商业和新文旅新消费，而是拿它们作为一个抓手，因为总得有某种过硬的“点火钥匙”，才能让整个区域的产业和消费生态开始转动起来。

比如我们另一个“被下浩里掩没”的项目叫后堡，可租面积才一千多平方米，是我们最小的项目了，二十年前是南岸区最繁华的地方，后来渐渐破败，街上最多是廉价茶馆和殡葬服务的店铺，老龄化极为严重，中青年人都搬走了，片区死气沉沉，破落不堪。

我们三年多前接这个项目时是奔着公益的角度去做的，当年接手之后，也是由如今整合进东原致新集团的几个团队合力改造。现在我们自己运营的商铺因为面积太小，收益很有限，仍然当作是做公益吧，但是社区里街铺的租金从20块涨到目前的80块，翻了四倍。

除了租金的变化外，现在走在街上，看得到年轻人要比老人家多很多，做创意服务的年轻人普遍喜欢这里的氛围，有的还在这里开了工作室，片区的活力明显起来了。

观点新媒体：城市更新最大的问题是资金和压力，东原是怎么样的商业模式？

罗韶颖：有两种项目来源，一种是政府作为甲方，这种情况下政府更像“造场人”，负责场域硬件的打造，我们作为服务提供方，做设计、招商运营和推广。比如我们在武汉和湖北联投成立了合资公司，大家在项目上有清晰的分工，这种模式就挺好的。

另一种是民间资产，模式的本质是一样的，主要是合作运营。

现在城市更新政策支持力度大，去年中央级层面提了四次，今年还在加速，可见这方面的重要性。

我们最终的目标不是做一个城市里只可能能容纳一两处选址的“超级明星”项目，而是做一万到几万平方米段位的社区商业扩圈。比如重庆的栖息地项目，原来是不到一万平方米的社区商业，十几年不温不火，疫情后更难。经过我们团队重新定位调整，对比改造前后租金涨了60%，餐饮客单价从平均几十块涨到200多，辐射半径从几百米扩到5公里，成了中产人群愿意专门跑过来慢慢消费的目的地。

这就是实现了社区商业的“扩圈”，从社区扩展到大片区，成了更具有消费吸附力的片区目的地。

观点新媒体：您管理着业务范围更广的迪马股份，公司现在重点是出海和ToC消费？

罗韶颖：对，现在我们的关键词就是这两个。各个业务板块但凡能跟出海沾上边的，这两年都在竭尽全力找出海机会。已经接触了印尼、越南等合作伙伴。

国内就是聚焦ToC，不管是商业运营还是社区服务都得贴近消费者需求。思路和资源都得打开。现在这个时代，扩圈很重要，光靠老模式不行，要主动开拓新思路、新机会。

观点新媒体：迪马也在投科技领域，比如商用清洁机器人？

罗韶颖：我们前两年投了一个商用清洁机器人项目，做公共空间的清洁比人工省力省钱，比如商场、写字楼、机场、地铁站、园区这些地方。

机器人销售主打国际市场，另外，机器人团队也和物业公司共同开发，集成出来了一套蛮独特的智慧清洁解决方案，我们内部叫SCS，Smart Cleaning Service，目前已经开始在国内市场和国外推。

东原仁知过去几年来一直都在有意加大非住宅业务的发展，目前已经是大致一半一半的平衡状态。

现在很多同行都在往城市服务、企业服务、政府项目这些方向拓展，因为住宅市场的增长空间有限，而非住宅市场（比如学校、医院、产业园、国际定制）的需求还在快速增长。问题是这个赛道也在快速的卷起来。

所以东原仁知一方面要保持在非住市场上的竞争力，与此同时，我们要围绕住宅和非住两个市场都积极挖掘深度服务的机会，提供更高附加值的专业服务，在住宅市场是要延伸到ToC消费业务，在非住市场则是专业服务，比如医疗后勤、专业清洁、IFM、安全智慧解决方案。

观点新媒体：企业现在不容易，能维持下去的企业，老板都有情怀。

罗韶颖：确实不容易，这几年很难，被“炸”过几次，但第二天醒过来还得继续干，向前看才是应对过去的最好方式。

我们团队里沉淀下来的人都是韧性和创造性很强的，哪怕行业再难，也能安心干有价值的事。这可能跟企业文化也有关，大家在这个氛围里能自洽，相互之间能协同互相支持，愿意一起折腾。我现在就想，不管外部怎么变，反正把自己该做的事做好，找对方向，过程中不断校准，总能有机会。

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