虹口地王来了：均价16.6万的金茂璞元能否如愿破局？

观点网 金茂联合庆隆拿下的虹口地王项目要入市了。

2025年8月2日，上海虹口地王项目金茂璞元首期房源以备案均价16.6万元/平方米过会，虽低于此前传闻单价18万元/平方米，但市场关注度愈发高涨。

今年2月20日，上海举行2025年第一批次土拍，仅包括4宗土地，分布在虹口区、松江区、奉贤区及浦东新区。其中，虹口区C080302单元hk329-11地块，出让土地面积1.93万平方米，土地用途为普通商品房，容积率为3.95，建筑限高100米。

从地理位置来看，该项目地块位于瑞虹新城板块，临近两条轨道交通，周边包括和平公园、鲁迅公园、虹口足球场等公共空间；上海市第一人民医院、上海曲阳医院、同济大学附属同济医院附属、上海市中西医结合医院、上海交通大学医学院附属新华医院、上海市中医医院等医疗资源。

地理位置占据一定优势，直接吸引中海、保利、招商&绿城、华润&越秀、金茂&庆隆共5家头部房企参与竞买，在经过183轮竞价后，金茂联合新加披房企庆隆冲出重围。以89.64亿元竞得该宗地块，楼板价11.75万元/平方米，溢价率达到38.2%，直接成为虹口单价地王。

两个月后，这宗虹口地王项目规划设计方案正式公布。计划建设5栋24-31层的高层住宅，每栋住宅首层将设有架空泛会所，并配备大面积下沉庭院和景观架构。小区出入口均设于曲阳南路，预计提供约500套房源，户型面积从120至230平方米不等，涵盖三至五房。

根据出让要求，项目中小套型不低于40%，计2.97万平方米以上，装修标准不低于4000元/平方米。

事实上，金茂璞元过会之外，2025年中国金茂于上海有多个新盘入市，中环金茂府、普陀金茂府、张江金茂府等项目热度也一直较高。

新项目中，位于宝山的江湾金茂府为上海第七座金茂府，由金茂与招商蛇口合作开发，位于上海地铁18号线通南路站上盖，自带约1.8万平方米的商业配套。项目于4月26日过会，推出建面约114-144平方米的平层项目，均价6.95万元/平方米。目前，江湾金茂府二批次推出的100套房源已经售罄，有效认购186组，近期还将迎来三批次加推。

即将三批次加推的项目还有同样位于宝山的与招商联合竞得的招商序，作为金茂与招商蛇口在该板块投资的第二宗项目，于4月26日过会，首开均价约6.8万元/平方米，与江湾金茂府单价差别不算大，首推建面约101-143平方米平层。

6月28日，项目二批次开盘，共计推出94套房源，共计54组认购，未触发积分制，开盘当天售出约87套房源，去化率约93%。有市场消息称，项目也在计划三批次加推。

值得注意的是，金茂与华润、建发合作的普陀桃浦润雲金茂府于8月4日迎来加推，首次触发积分，认筹率达到215%。资料显示，该项目容积率1.29，规划叠加别墅房型，装修标准5000元/平方米。此前2025年5月项目首开，均价8.9万元/平方米，首日揽下14.5亿元销售金额；项目二开认购率超160%，开盘当天售罄，但为出发积分。

总体而言，2025年上半年中国金茂在上海的销售情况要优于2024年。

据观点新媒体了解，2024年内，中国金茂于上海推出的两宗“府系”产品销售未达目标：2024年6月，位于浦东新区的张江金茂府开盘，推出203套房源，容积率约1.6，均价6.6万元/平方米；同年年9月、11月以及2025年2月进行三次加推，共计推出567套房源，截至2025年7月总售出301套，去化率约53%。

此外，去年3月开盘的宝山中环金茂府项目一批次推出266套房源，最终实现售罄，而二批次于6月开盘，目前仍未售罄；2024年底，又推出了265套房源，目前还有约50套未售出。按此计算，中环金茂府整体去化率不到80%。

因此，在2025年2月联合庆隆拿下虹口地王项目后，市场极为关注这家深耕上海多年的老牌企业是否能够扳回一局，毕竟虹口北外滩2024年以来所受关注度在不断上升。

2025年7月25日，杭州房企绿城就落子北外滩，以64.72亿元的价格拿下虹口北外滩地区hk315-11地块，成交楼板价12.66万元/平方米，溢价率达到46.33%，创下近年来上海公开土拍溢价率新高。

该地块土地面积1.94万平方米，容积率2.63，地上计容建筑面积面积5.11万平方米，其中住宅计容建筑面积不超过4.86万平方米。

这宗地块与金茂的地王有所区别，前者是北外滩核心区内近年来首幅供应的商品住宅用地，按照计划，项目拟建小高层与高层，包括3栋25-29F高层，以及2栋10-14F小高层。

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