REITs观察 | 创金合信电子城产业园REIT面临出租压力

观点网 创金合信电子城产业园REIT于近期获上交所正式受理。

产城园区评论获悉，该项目原始权益人为北京电子城有限责任公司，基金管理人为创金合信基金管理有限公司。

原始权益人电子城有限是电子城老工业基地改造任务的实施主体，该公司以开发建设中关村电子城科技园区为起点，打造了电子城产业园集群。

电子城有限依托于中关村电子城科技园的产业禀赋，成功开发了多个高科技主题园区，包括"电子城·国际电子总部"、"电子城·科技大厦"、"电子城·科技研发中心"、"电子城·创新产业园"、"电子城·IT产业园"。

此次发行的电子城产业园REIT的基础设施项目包含科技大厦、研发A1楼及国电总部4号楼三个产业园区项目，整体出租率为88.28%，估值合计11.10亿元。

资产情况

根据募集说明书，三个产业园区项目所处区域位于电子城科技园范围内，也位于2012年由电子城科技园扩充变更为覆盖范围更大的中关村科技园区朝阳园范围内，是朝阳区产业发展的主要基地，产业氛围浓厚，园区内重点布局集成电路设计、光子集成创新等领域。

基础设施资产范围内国有建设用地的土地用途主要为科研及工业用地，房屋用途主要为研发/科研楼，总建筑面积合计72034.62平方米，可出租面积65152.89平方米。

基础设施项目已运营时间均超过3年，其中科技大厦已运营年限为21.75年、研发A1楼已运营年限为18.58年、国电总部4号楼已运营年限为7年。截至2024年12月31日，基础设施资产已出租面积57515.07平方米，整体出租率为88.28%。

截至该时点，科技大厦正在执行租赁合同平均租金单价为134.42元/平方米/月；研发A1楼正在执行租赁合同平均租金单价为131.25元/平方米/月；国电总部4号楼正在执行租赁合同平均租金单价为308.76元/平方米/月（该租金价格含装修、专家公寓、班车及车位、餐厅、库房等增值服务，剔除以上服务后价格为203.43元/平方米/月）。

截至2024年末，基础设施项目共签约租户108个，均为市场化租户，主要租户行业为专业技术服务业、科技推广和应用服务业以及互联网和相关服务，租赁合同年限主要集中在2-4年。

值得关注的是，该基金有两个重要租户。一个是中国重燃，整租中国电总部4号楼项目，租赁国电总部4号楼项目面积为15018.26平方米，占基础设施项目可出租面积的23.05%，占已出租面积的26.11%。

第二个大租户是北京链家，租赁面积占基础设施项目可出租面积的12.26%、占已出租面积的13.89%。前十大租户租赁面积占已出租面积的比例为68.72%。

根据项目已签定租约的到期分布来看，截至2024年末，基础设施项目租赁合同加权平均剩余租期约为1.97年，目前已签约租户将集中于2025-2027年到期，到期租户租赁面积合计51581.08平方米。其中，2025年到期15654.39平方米，2026年到期15152.91平方米，2027年到期20773.78平方米。

由此可见，电子城产业园REIT面临一定的租赁压力。

市场压力

产城园区评论获悉，基础设施项目为科研办公类的产业园区资产，主要运营及盈利模式为对外出租科研办公空间，收入来源主要为租金收入。

招募说明书中也披露了一定的缓释措施，称原始权益人在北京市朝阳区的其他产业园资产丰富，储备租户众多。若未来发生基础设施资产租户退租导致的出租率大幅下滑，原始权益人可将在其他在管资产内租户到期续签时优先考虑安排至基础设施资产空置区域内，为未来租户换租提供充分缓释。

根据募集说明书分析的市场情况，产业研发楼市场供需对基础设施资产未来收益稳定性产生大幅不利影响的可能性较小，虽短期内承压，但区域内租金增长仍有一定的支撑力。

具体来看，产业研发楼需求方面，酒仙桥板块、望京板块的共同发展促使该区域在2016-2019年之间均保持94%以上的高出租率，2020年及2022年受宏观经济情况影响，出租率低于90%，2023年受互联网行业和宏观经济形势的影响，出租率继续调整至81%，截至2024年四季度下降趋缓，出租率约为80%。

但随着互联网企业面积调整幅度放缓，未来周边市场无较多新增供应的情况下，市场空置压力将逐步放缓。

产业研发楼租金增长方面，自2016年开始，区域租金快速增长，至2021年间区域租金年复合增长率约4.1%。2020年虽然受到宏观经济形势影响，该区域租金依然逆势增长5.7%。

2021年，市场逐步回暖，租金持续增长。2022-2024年，受互联网行业和经济增长放缓的大市场环境影响，区域租金在短期内有所下降。但区域内企业多为大型国际企业总部，其承租能力较强，且对区域整体商务形象有较强的带动作用，也为区域租金增长形成有力的支撑。

根据戴德梁行出具的《估价报告》，截至价值时点2024年12月31日，基础设施资产估值合计11.1亿元，估值单价15409元/平方米，采用收益法估价。

本次估价测算采用6%的报酬率，其中无风险报酬率参照价值时点十年到期国家债券的收益率1.68%，2025年及2026年的可供分配现金预测值分别为56,107,798.69元和56,615,674.10元，其年化预测现金分派率分别为5.05%和5.10%。

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