旭辉关键时刻：管理层对外释放了哪些信息？

观点网 在境外债重组方案债权人开始投票和选择选项的时期内，旭辉再对外发声。

旭辉控股于5月12日下午召开境外重组债权人说明会，会上管理层介绍了重组方案各选项、公司经营及债务管理进展，以及管理层未来发展的展望。

“疾风知劲草，野火烧不尽，春风吹又生。”旭辉控股董事局主席林中称，旭辉正处在爬坡过坎的关键时刻，现在征服的是另一场“百里戈壁”，每一天都经历着戈壁徒步的挑战。

“从活下来到彻底站起来，这个过程依旧充满着困难和挑战。”现在正是旭辉境外债重组关键时刻，管理层表示，通过境内外重大债务重组，旭辉有息负债绝对值将大幅下降，久期和利率都会显著改善。

同时重组部分预计将增厚公司净资产，此消彼长之下，旭辉净负债率也会快速回归健康水平，帮助公司早日恢复正常经营。

为什么能活下来？

林中说，旭辉控股能活下来，有一个前提，四个支柱和一个基石。其中，一个前提是指完成境内外信用债重组，这将极大改善公司的资本结构、修复资产负债表。

在他看来，旭辉作为少数重组前仍拥有百亿归母净资产的民企，通过重组收益确保净资产充足，规避资不抵债的风险，为未来发展奠定坚实的基础。

他亦提及旭辉在重组之后的发展计划。首先，在未来发展的模式上，坚决摒弃"三高"模式，转向"低负债、轻资产、高质量"发展路径，重点构建高质量发展模式。

其次，未来旭辉控股聚焦三大核心业务板块。一是稳定的收租业务，年报显示旭辉持有上海、北京等一二线城市460亿元的优质商业资产组合，2024年投资物业租金及其他相服收入约17.58亿元，按年上升10.4%。林中称，未来要通过运营，提升和保持稳定的增长。

二是高度聚焦自营开发业务收缩深耕少数核心城市，精准把握城市分化中的结构性机遇；三是大力发展房地产资管业务，学习美式开发商的成功经验，往铁狮门、黑石方向发展。

“旭辉资管板块保留了核心团队和竞争能力，帮助企业恢复造血能力。凭借品牌、团队和资源保持行业竞争力。资管双GP模式实现风险隔离：资金方主导募资，项目方专注运营，辅以小股投资强化利益绑定，规避重资产高杠杆风险。”

会议上，林中介绍了旭辉未来的五大战略。第一是深耕战略，即聚焦有效需求的区域和优势区域；第二是精品战略，以打造改善精品为产品战略主要方向；第三是四好战略，打造好房子、好服务、好社区、好生活的价值链条。

第四是竞争制胜战略。比如2070工程，即未来开发的改善型项目能比周边有20%溢价，能快速畅销，首开去化能超过70%；3500工程，主要用于解决存量的三四线城市土地等等。

第五是稳定经营战略，旭辉要重质量轻速度，效益要放在规模的前面。

另外，林中还表示，行业危机的洗礼促使旭辉深刻反思过去的模式、理念、风控，经营策略上颠覆过去的认知，建立更严格财务红线体系，强化周期应对能力，保障公司未来三十年跨周期发展。

境内外债务重组

林中在会上称，旭辉从活下来到彻底站起来这个过程，依旧充满困难和挑战，目前正处在爬坡过坎的关键时刻，会经历五个阶段。

第一个阶段是通过债务重组修复资产负债表；第二个阶段是逐步修复信用，需要时间积累和市场经验；第三个阶段是恢复投资，在安全边界内审慎拓展；第四个阶段是恢复盈利，恢复在新的发展模式下的盈利；第五个阶段是恢复分红。

目前，旭辉正处于第一个阶段当中。

据了解，旭辉有息负债规模在头部民营房企中处于较低水平。管理层介绍称，截至2024年末，有息负债为866亿元，其中信用债占比达70%。

首席财务官杨欣透露，旭辉当前境内外信用债均按市场化原则推进重组。境外重组已取得重大进展，境内方面，去年末至今年初在监管指导下完成中票及CMBS债务重组，现正积极推进百亿公司债整体重组。

他表示，方案基于公司现金流、资本结构与资产组合，参照境外重组模式及头部房企境内案例,努力确保境内外大重组方案整体保持一致。

据杨欣介绍，境外主流选项是债转股，境内主流选项是以资抵债，预计在完成境内和境外大重组后，信用债规模将缩减50%以上至300亿内，存量债务久期延至9-10年，利率也将下调至可承受的水平。

除了70%信用债以外，旭辉剩余抵押类有息负债规模约260亿元，其中约三分之一为依托存量商业地产项目获取的经营物业贷款，剩余三分之二以住宅项目开发贷为主。未来债务清偿规划中，大部分项目开发贷将跟随项目销售和交付实现自然清偿；剩余部分计划通过优化商业项目运营效率以提升资产估值水平（LTV），进而形成债务置换空间。

旭辉控股境外重组的负责人则重点介绍了境外债务重组选项。

据介绍，本次重组的债务包括本金约44.9亿美元12笔高级债、永续债和可转债，以及本金约23.1亿美元13笔境外贷款，总计本金68亿美元。

考虑到众多债权人的不同诉求，方案遵从“短端削债，中端转股，长端保本降息”的框架，提供多种选项供各位评估和选择。

选项一共包括五大类，各选项在年期和还本方式上都各有不同，旨在允许债权人在保本诉求、即时受偿诉求、退出诉求和共享收益诉求间做出最符合自身利益的选择。

观点新媒体获悉，选项1A或1B是32%的旧债转为零息的新债券或贷款，期限默认2年可延长至3年，到期按剩余本金100%偿还。在基准日后12个月末，公司可按75%价格（即旧债本金的24%）偿还最多剩余本金的40%。

选择选项2A或2B的债权人将按比例共享3500万美元头部现金，这部分现金将自重组生效日一年内分3期支付。选项2A为90%旧债规模转换为4年期零息强制可转债，转股价为每股1.6港元，分4年强制转股，但期间持有人可随时无限额自愿转股；选项2B为60%旧债规模的上述4年期零息强制可转债，以及30%的新中期票据，票据年期为4.5年，票息为2.75%。

选项3是针对偏好持有债券债权人的一个保本选项。它与选项5一起按比例共享500万美元前置本金，剩余部分转为新长期票据，票息为1.00%-1.25%，初始年期为6年，在一定条件下公司可逐年延期至9年。

选择选项4A或4B的债权人将以50%的旧债转为新债券或贷款，票息为1.00%，默认年期为4.5年，视实际情况公司可延长至5年。

选项5A和5B是针对偏好持有贷款债权人的一个保本选项。它与选项3一起按比例共享500万美元前置本金，剩余部分转为以美元或人民币计价新长年期贷款。新贷款的具体条款与选项3的债券条款保持一致。

负责人称，债权人可以根据自身需求选择其中一个选项或者选项组合。他特别提及，考虑到境外债债权人对资本市场灵活性的要求，方案特意设置债转股选项，即选项2A的可转债和2B的可转债+中期票据的组合，并不设规模上限。

“这为债权人既预备了即时的现金受偿，又安排了更具流动性的退出渠道，更能让债权人分享在公司有效修复资产负债表、恢复造血能力后带来的股权增值的潜在收益。”

据悉，旭辉控股境外债重组目前已进入最关键阶段，该公司已在5月7日公告“计划安排通知”，债权人已经可以开始投票。

投票结束后，旭辉控股计划在6月3日下午8点召开债权人会议；6月26日上午10点在香港高等法院进行核准聆讯。

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