美联料香港楼价跌幅进一步收窄

观点网 香港报道：5月12日，美联物业首席分析师刘嘉辉表示，首4个月香港楼市呈现“一手旺、二手静”的情况。根据美联物业研究中心综合《一手住宅物业销售资讯网》及市场资料，今年首4个月新盘成交量录得约5,511宗，虽然较去年同期跌16.5%，但仍创出6年同期次高纪录；期内二手成交量却回软，料录得约1.38万宗，同比跌约7%；至于截至5月12日止的“美联楼价指数”则报127.53点，本年至今跌约0.47%，较历史高位累跌约28%。值得留意的是，二手楼价虽然持续下跌，但是较2023年全年跌约5.8%及2024年全年跌约6.9%，跌幅已经大为收窄。

美联物业分析师岑颂谦认为，贸易争议对香港楼市的冲击，远低于2018年的贸易争议。贸易争议于2018年3月底爆发，楼股皆大受冲击，以股市为例，下半年恒生指数较上半年下跌约11%；楼市亦受牵连，楼价及租金分别较高位回落约10%及4%；至于一、二手住宅成交量，于2018年下半年亦分别回落约4%及47%，市场呈“全线下跌”格局。

至于贸易争议爆发后，股市曾经急挫，但已迅速收复大部份失地，恒生指数单月仅跌约4%。而一个月后，楼价及租金已经开始反映新一轮贸易战的影响，最近数周楼价窄幅上落，4月份租金按月则升约0.4%。成交量方面，若以4月份楼市交投与首季平均每月的数字作比较，4月份一手成交较首季平均数字减少约24%；而期内二手较首季平均数字料仅下跌约2%，因此整体住宅成交量估计仅跌约8%，远低于2018年录得约37%的跌幅。总体来说，是次贸易争议对楼股市场的影响力明显较第一次时轻微。

据美联物业研究中心综合《一手住宅物业销售资讯网》及市场资料，若以每周新盘成交量去计算，4月2日关税爆发拖累其后2周的新盘成交连续2周减至不足200宗水平，主要原因是发展商推盘有所减慢。然而随着贸易争议消息逐渐被市场消化，发展商亦重新加快推盘步伐并录得理想销情，其后2周一手分别录得约477宗及511宗成交，显示购买力迅速回流。

同时，关税问题亦未对二手交投构成显著冲击，最近每周35屋苑成交持续于50宗至逾60宗左右水平徘徊，与年内平均每周约55宗相若，反映在楼价低企下，不少买家趁低入市，二手交投亦逐步回稳。

岑颂谦指出，随着贸易争议有降温的迹象，市场憧憬贸易谈判取得进展，利好因素将抬头，引领楼市重返正轨。虽然市场存在包括关税问题及短期供应持续高企等负面因素，但贸易战令投资者分散美元配置风险，非美元货币上升，近期港元更展现强势，多次触发强方兑换保证，反映资金流入港元，金管局逾5年来再入市注资。若长期资金重临，将有利息率回落。随着关税战有缓和迹象，加上市场料美国年内会减息，配合租金回报率上升及长远供应回落等利好因素，势有助带动买家入市。对楼市带来正面支持。

岑颂谦又指出，租务市场的表现继续跑赢大市。虽然每年首季均属租务市场传统淡季，但是期内港租金依然表现强势，今年首4个月租金已升约0.93%，升幅创7年同期次高。回顾过去25年第2季呎租的按季变化，当中18次录得上升，仅7次下跌，平均录得约1.5%的升幅。随着租务旺季重临，部分内地生提早来港觅租盘及抢租，相信第２季租金将持续攀升。

租金回报率方面，根据美联物业研究中心综合差饷物业估价署的资料，细单位租金回报率，近数月已经重新超越按息中，意味楼市已由“租平过供”，转变成“供平过租”，而最新3月录得约0.19%的正租务收益利差。估计随着租金升势持续，未来租金回报率的正利差将进一步扩阔，促使更多租客“租转买”及投资者入市。

刘嘉辉认为，另一利好因素是长远的房屋供应有机会见顶回落。随着政府减少卖地，未来3至4年一手私宅供应呈下调趋势。展望第二季，预期楼市大致靠稳，“供平过租”促使更多租客“租转买”及投资者入市下，一手成交料按季升约13.7%，录得约5,000宗水平，创6年新高；二手成交则估计有望录约11,000宗，按季升约6.2%，则达1年高位。至于租金及楼价走势方面，受惠租务旺季来临，以及人才及留学生持续来港利好租务市场，料第2季租金升约3%，而楼价则轻微回调，延续“租升价跌”的情况。

刘嘉辉又指出，现时楼市基本上未摆脱好淡争持的局面，若果特区政府想加快楼市复甦，应及早提出有效措施，吸引资金来港置业，加速去库存，增加发展商恢复买地的诱因。具体建议包括为投资移民拆墙松绑、 交易完成后才缴付印花税及设立跨境“购房通”。

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