REIT观察丨免税期已过的红土创新深圳安居REIT

观点网  随着保租房供应的不断增加，作为全国首批深交所首单保障性租赁住房REITs产品的红土创新深圳安居REIT在2024年的感受到压力。

最明显的表现是运营数据出现了轻微的下滑，特别是REIT旗下项目随着三年免税政策到期，项目公司税金及附加成本呈现结构性跃升。

4月9日，红土创新深圳安居REIT举行线上业绩说明会，管理层就红土创新深圳安居REIT就2024年度运营情况向投资者做出回应。

稍现的压力

资料显示，2024年度红土创新深圳安居REIT收入5380万元，其中保障性租赁住房租金收入5118万元，配套商业租金收入160万元，配套停车场的租金收入是102万元；经营活动产生的现金流量净额为4909.20万元，现金流量分派率为2.99%；全年分红3次，实际分配金额6149万元。

目前，红土创新深圳安居REIT的底层资产有4个保障性租赁住房项目，分别为居百泉阁项目、安居锦园项目、保利香槟苑项目和凤凰公馆项目，建筑面积合计13.47万平方米，包含共计1830套保障性租赁住房、9间商铺以及510个停车位。

会上，管理层披露了四个底层资产的详细经营情况：截至2024年12月31日，按建筑面积占比，安居百泉阁项目保障性租赁住房出租率为95.82%、配套商业出租率为94.12%、配套停车场出租率为100%；

安居锦园项目保障性租赁住房出租率为95.88%、配套停车场出租率为100%；保利香槟苑项目保障性租赁住房出租率为90.79%；凤凰公馆项目保障性租赁住房的出租率为98.63%。保障性租赁住房整体出租率为96.29%。

但随着深圳保障房供应量的增加，红土创新深圳安居REIT旗下四个项目所在的行政区也均有多家竞品争夺市场份额。

其中安居百泉阁项目位于福田区，行政区内主要配租批次的保障性租赁住房项目还有安山居、富通九曜公馆和自由港湾等类似基础设施项目；安居锦园项目位于罗湖区，行政区内主要配租批次的保障性租赁住房项目有深业泰富广场、笋岗万象广场和新世界大厦等项目；

而保利香槟苑项目位于大鹏新区，行政区内有安居鹏湾府、佳兆业假日广场和下沙搬迁安置区等项目；凤凰公馆位于坪山区，行政区内有有安居盘龙苑、润樾山花园、万樾府、玺悦台和安居凤凰苑等项目。

大量竞品进入市场，导致在2024年度红土创新深圳安居REIT出现了出租率小幅下滑的情况。

年报数据显示，2024年度，红土创新深圳安居REIT保障性租赁住房租金收益率为99.98%，住宅实际出租面积较2023年下滑2.07%至12.9万平方米，出租率下滑2.04个百分点至96.29%；

商铺租金收益率则为97.85%较2023年下降2.12个百分点，商铺实际出租面积下滑5.88%至389.7平方米，出租率下滑5.88个百分点至94.12%；停车场的租金收益率为100%。

值得注意的是，红土创新深圳安居REIT还面临项目公司的税金及附加其他成本费用较去年同期大幅上涨的问题。

红土创新深圳安居REIT旗下安居锦园和安居鼎吉两家项目公司的本期税金及附加较上年同期分别增长了843.76%和139.22%，这主要是由于安居锦园项目、保利香槟苑项目、凤凰公馆项目的房产税三年免税期已结束，本期较上年同期房产税增加产生的变动。

此外，安居锦园和安居鼎吉本期其他成本较上年同期增长了86.84%和70.50%，主要是由于空置房物管费、专项维修金以及日常维修费的增加产生的变动。

扩募与增值

尽管面对市场压力，但红土创新深圳安居REIT并未停下扩募的脚步。

红土创新深圳安居REIT于2024年6月1日发布了扩募公告，拟申请扩募并新购入位于广东省深圳市的承福苑项目、南馨苑项目和空港花园项目三个保障性租赁住房项目。

会上，管理层详细介绍了三个即将扩募项目的具体情况：承福苑项目位于福田区梅林街道，共382套保障性租赁住房，建筑面积1.46万平方米，定含配套车位；南馨苑项目位于深圳市南山区粤海街道，共490套保障性租赁住房，建筑面积1.89万平方米；空港花园项目位于深圳市宝安区福永街道，共2338套保障性租赁住房建筑面积14.48万平方米。

预计扩募并新购入资产完成后，红土创新深圳安居REIT将持有位于深圳市6个区的七处保障性租赁住房资产，合计建筑面积31.3万平方米，预计5040套保障性租赁住房及其配套。

为了展示其运营能力，管理层向投资者详细介绍了上市3年旗下项目租金的变动情况。

红土创新深圳安居REIT旗下四个项目中，安居百全阁项目在2022年基准租金单价是59.74元/平方米，从2025年3月1日调整到60元每平方米，涨幅是0.44%；

安居锦园项目是2022年基准租金单价是44.38元/平方米，从2025年3月1日调整到45.6元/平方米，涨幅是2.75%；

保利香槟院项目2022年基准租金单价是14.52元/平方米，从2024年1月1日调整到17.4/平方米，涨幅是19.83%，从2025年1月1日又再次调整到20.4/平方米，涨幅17.24%；凤凰公馆项目2022年至今基准租金单价是17.23元/平方米，没有变动。

管理层表示，具体每套房租金在基准租金单价基础上，根据面积户型及朝向等因素进行差异性的一个调节，租赁合同期限一般不超过3年，租期内不调整，到期后按照最新配租价格签约。

由于红土创新深圳安居REIT属于配租型保障性租赁住房项目，租户来源多为单位定向配租业务。

但目前占比超过4个基础设施项目总面积10%的承租人只有一家，即荣耀终端股份有限公司，租赁面积18041.77平方米，占安居百泉阁项目可租赁面积的45.43%，占4个项目可租赁总面积的13.40%；荣耀终端股份在报告期内的租赁收入为1210.49万元,占安居百泉阁项目收入的43.52%，占4个项目总收入的22.50%。

为了保障分配效率，深圳市住房主管部门要求分配主体在组织面向单位定向配租的同时，也加大了面向个人配租的力度和频次。

综合来看深圳的保障房租赁市场，截至2024年末，在供给端深圳市已建设筹集保障性住房10.5万套（间）、供应分配7.98万套（间）。全市开工改造老旧小区202个，惠及居民约8.2万户，完成179个老旧小区改造，超额完成年度目标。

在需求端，深圳市常住人口住房自有率约为23%，租房比例高达77%。而且预计到2025年底，深圳常住人口将增至1860万。这意味着市民对保障性租赁住房的需求仍将大幅增加。

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