观点直击 | 调改、租约到期与竞争加剧 华夏金茂商业REIT业绩会谈了什么？

观点网 商业公募REITs的持续走强，再度引发市场关注。

近期，公募REITs陆续发布2024年四季度报告，针对各个业态的表现，中信证券发布研报表示，消费、保租房出租率维持在高位，表现出较强的抗周期属性。

作为全国首批消费基础设施公募REITs之一的华夏金茂商业REIT，于3月4日下午召开了业绩说明会，回顾上市以来的经营成果。

商业客了解到，该基金成立于2024年1月31日，于同年3月12日上市。

去年四季度，该基金实现收入约2323.34万元，EBITDA为1257.22万元；底层资产收入为2298.11万元，EBITDA为1365.39万元，EBITDA利润率为59.41%。

资本市场认为，华夏金茂商业REIT的业绩表现超出预期。

超预期的业绩

华夏金茂商业REIT交出了一份较为亮眼的成绩单。

从基金合并层面看，四季度，该基金实现收入约2323.34万元，净利润348.36万元，，EBITDA为1257.22万元，基金经营活动产生的现金流量净额为1493.91万元，现金流分派率为1.22%，年化现金流分派率为4.78%。

期内，该本期可供分配金额为1383.05万元，本年累计可供分配金额为4959.22万元。本期实际分配金额为1358.39万元，完成度为105%，简单年化分派率为5.15%。

自该基金成立以来，已经实现了三次分红，全年累计实际分配金额为3575.59万元，分红比例99.98%。

从全年走势来看，华夏金茂商业REIT基金层面的核心指标整体表现较为平稳。

回顾2024年全年，华夏金茂商业REIT基金经理刘伟杰提到，项目公司从股权交割日2月5日至年底12月31日共实现营业收入8285万元，根据评估报告并且对联营业务进行净额调整对标后，全年的预测收入为9072万元，按照本年报告期的实际天数进行简单分摊后，完成率达到100.98%。

基金EBITDA为4653万元，完成率为100.79%，基金可供分配金额4959万元，完成率为102.81%。

针对华夏金茂商业REIT2024年的表现，金茂酒商财务总监窦慧慧提出了三点总结，即一是业绩稳定，出租率、收缴率表现稳定，租金、销售额全面增长；二是持续主动的调改，以及金茂丰富的项目储备，将驱动长期收益；三是投资者回报可观，年化分派率可观，持续共享发展红利。

针对未来业绩的稳定性和持续性，刘伟杰认为，不动产项目普遍具有一定的周期性特征，企业业务发展轨迹往往呈现出高低起伏的态势，如同经济周期一样，有繁荣期，也会经历调整阶段。

“公募REITs作为一种长周期的金融产品，其发展和运营需要秉持长期主义的理念，华夏基金与金茂商业在这方面达成了高度共识，我们将以长远的战略目标来管理和运营项目，致力于确保相关业绩值高的持续性。”他说。

调改、租约与竞争

项目层面来看，华夏金茂商业REIT的底层资产为长沙览秀城，该项目位于梅溪湖板块，建筑面积为10.27万平方米，可租赁面积为6.12万平方米，项目于2016年11月开始营业。

财报透露，2024年四季度，该项目实现销售额（不含汽车销售额）2.49亿元，同比增长13.12%，全年销售额为8.77亿元。

报告期内，项目营业收入为2298.11万元，EBITDA为1365.39万元，EBITDA利润率为59.41%。

租赁表现方面，截至2024年12月31日，报告期末实际出租面积为6.04万平方米，报告期末出租率为98.73%，平均租金单价为92.68元/平方米/月。

对比年初来看，长沙览秀城的出租率微升0.48%，租金单价则上涨了近11%。

这一涨幅主要源自期内对主力店的调整。

据了解，在今年年初，长沙览秀城的主力店租赁面积占比为54.71%，专门店租赁面积占比为45.29%?。而截至2024年12月31日，主力店租赁面积占比为53.82%，专门店租赁面积占比为46.18%。

主力店平均租金单价为34.15元/平方米/月，专门店平均租金单价为161.18元/平方米/月，分别较首发时点增长7%、16%。

窦慧慧认为，目前主力店的占比仍旧较高，但金茂商业2024年开始已经启动了店铺优化调整的措施。

她提到，目前长沙览秀城的主力店与专门店面积之比约为54:46，其中主力店平均租金仅为专门店平均租金的1/5左右，这是由于项目前期受公共卫生事件影响，主力店调铺节奏被打乱，主力店占比高于其他同类资产。

“但这也是项目未来增长的潜力所在，主力店调改的实施有望为投资人实现超额收益。”

她透露称，自2024年二季度，金茂已经迈出了调整的第一步，一方面，对出现经营风险的健身类主力店进行清退，且实现无缝换签；另一方面，针对主力电影院进行了切铺，缩小了面积。

“这次调整的面积不算大，但示范作用显著，是吸纳了租金的大幅提升。”

此外，查阅发现，此前，该基金招募说明书提到，长沙览秀城在2024年到期的租约面积占比达到23%。

对于项目续租情况，长沙览秀城项目总经理王竹表示，“2023年年底，我们就启动对今年到期租约的逐一梳理和商户意愿摸排，到期前三个月，基本完成到期租约意向锁定，租约水平取得了可观的增长，整体是按照招募说明书的计划推进。”

数据显示，报告期末加权平均剩余租期为4.36年，报告期末收缴率为99.40%。

值得注意的是，2024年下半年以来，招商花园城、万象城接连在长沙亮相，有投资者在会上就商业竞争提出疑问。

对此，窦慧慧表示，“新入市的长沙万象城、观沙岭招商花园城与本项目的直线距离均超过5公里，新项目的入市短期内可能会带来品牌竞争的压力，新增供应会加剧品牌脱店的竞争，但长期来看，河西商业的集群效应或为览秀城提供更大的市场机遇。”

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