穿过风暴 | 新城控股去库存化的商业与地产

编者按：2024年，面对经济与行业调整的大环境，如何穿过风暴，在周期考验和市场竞争中赢得生存与发展，是每一个企业掌舵者需要思考的核心问题。

在这一背景下，观点新媒体策划并推出“穿过风暴”年度系列报道，寻找一批在变革中砥砺前行、推动中国经济高质量发展的企业共同迎接新的一年。

同时，我们将继续对话一批具有全球视野和丰富学识的经济学者与行业领袖，从他们的角度，解读行业与企业的未来发展。

观点网 自从王晓松上任后，新城控股仿佛过上了“归隐”生活。

根据新城控股发布的2024年12月未经审核营运统计数据，2024年累计合约销售额为401.7亿元，同比减少47.1%；累计销售面积约为538.82万平方米，同比减少44.4%。

尽管销售业绩缩水，但仍保持净利润为正，这一点在如今的民营房企中十分难得。

根据已公布数据中，新城控股前三季度归属于上市公司股东净利润为14.54亿元，同比下降41.31%。

正如新城控股在2023年报中描述的，房地产市场仍是机会与挑战并存，只有熬过冬天，才能“柳暗花明”。

收缩保盈利

为了等到花开，王晓松在接管新城控股帅印后，直接对公司发展踩了急刹车，处置资产、缩减团队规模、投资停滞、拿地动作全面收缩。

缩减团队规模方面，2023年新城控股启动了大裁员，当年累计裁员7379人，在职员工减到19302人。据了解，从2019年至2022年，新城控股在职员工人数从28058人下降至21917人，即2023年裁员规模达到了前几年总和。

2024年上半年，新城控股再减少2675人，在职员工剩余16627人。

在一系列降本增效举措下，新城控股管理费用大幅下滑，2024年上半年为13.25亿元，而2021年同期高达23.04亿元，缩减规模接近10亿元。

作为一家房地产企业，新城控股在踩刹车过程中，力度最大的是在拿地方面。

2020年，该公司新增土地储备共120幅，总拿地金额超过1250亿，其中权益拿地金额约为940亿；2021年新增土地储备77幅，总金额767亿元；2022年新增土地数量仅仅只有2幅，拿地金额为27.7亿元；2023年和2024年更是没有一宗新增土地。

数据来源：企业公布、观点指数整理

2020年至2022年，房地产行业土地价格仍在上涨，拿地成本普遍要高于2019年。因此，新城控股从2021年下半年开始收缩投资战略，避免了高价拿地造成大额亏损计提，以及大量项目降价销售，将企业从“悬崖边”拉了回来。

尽管战略收缩以及暂停拿地，但新城控股的存量也是一个巨大数字，如何去库存是摆在面前的一大难题。

从目前情况来看，库存去化情况是比较可观的，2020年存货规模多达2706亿元，经过多年努力，截至2024年6月30日存货规模仅为1334亿元，下降超50%。

新城控股的销售均价也在持续下调，2023年为7914.72元/平方米，2024年降至7518.45元/平方米，且在2024年10月下降到了7363元/平方米的历史低位。

至于未来销售均价是否还将继续下跌？从新城控股土储布局以及最新政策来看，应该已经接近最低点，下降空间并不大。

土储布局方面，据统计，新城控股仅40%土地储备位于一二线城市，剩余60%左右土地储备位于三四线城市。一般认为，相较于一二线城市，三四线城市整体销售情况相对较低。

从更细节的数据看，虽然新城控股土地储备中三四线城市占比超过一半，但长三角区域三四线城市约占总土地储备的19%。

这也意味着，新城控股超过半数土地储备位于经济较为发达的地区或城市，购买力方面并不至于被城市等级拖累太严重。

数据来源：企业公布、观点指数整理

2024年半年报披露的销售数据显示，新城控股一二线城市销售占比43%，长三角三四线城市销售占比29%，其他三四线城市销售占比28%。

政策方面也有针对三四线城市的利好，2024年11月15日，住建部与财政部联合印发通知，明确城中村改造政策支持范围从最初的35个超大特大城市和城区常住人口300万以上的大城市，进一步扩大到近300个地级及以上城市，并且明确货币化安置为主要补偿方法。

作为少数布局三四线城市的房企，新城控股住宅项目未来有望获得三四线城市货币化安置利好，加快三四线城市去化。

当然，尽管新城控股前三季度保持了盈利，但还没有发布2024年全年计提资产减值准备的公告。

2024年4月30日，新城控股发布第一季度计提资产减值准备公告，计提无形资产减值2.1亿元。

然而，新城一般在年末才将计提减值拉高，例如2023年前三季度计提存货减值18亿元，而最终该年度公司计提存货跌价金额55.6亿。

商业缓冲垫

新城控股能够在此前行业下行时期存活下来，与商业版图的拓展密不可分。

2023年，新城控股归属于上市公司股东净利润较上年同期下降47.12%的情况下，商业运营总收入即含税租金收入同比增长13.17%，达到113.24亿元，实现不含税物业出租及管理收入106.31亿元，占营业收入的8.92%；物业出租及管理业务毛利74.31亿元，占总毛利由上年同期的28.95%提升至32.73%；物业出租及管理毛利率更是高达69.90%。

新城控股在停止拿地动作前已经开始向商业地产倾斜，以吾悦广场带动住宅的销售。

2020年，新城控股新增土地储备120幅，其中商业综合体项目占比很高，大约60%是吾悦广场地块，平均楼面地价仅3031.11元/平方米，整体来看拿地成本并不高，算是为未来储备了弹药。

并且，2020年新开业吾悦广场达到了38家，为近几年之最，也为公司现金流打下一个较为坚实的基础。

同时，这些早期拿下的吾悦广场项目也为新城控股提供了担保支撑，避免了企业债务情况的进一步恶化。

2022年底，新城控股有息负债超710亿元。截至2024年6月30日，有息负债下降至560亿元，其中到期时间6个月以内的金额为84.86亿元。2024年三季报披露，期末有息负债余额约573亿元，较6月末有息负债余额有所增加。

在2024年股东大会上，新城控股董事长王晓松曾表示，公司当下主要任务就是还债。此外，目前公司还有30余座吾悦广场尚处于未抵押状态，可用于融资，估值超过300亿元。算上2024年新开业项目，处于未抵押状态的吾悦广场应已达到40余座。

截至2024年12月30日，新城控股持有轻资产吾悦广场43座，占比为21%，持有重资产吾悦广场158座，占比达到79%；已开业轻资产吾悦广场25座，占比为14.5%，已开业重资产吾悦广场148座，占比达到85.5%。

数据来源：企业公布、观点指数整理

但从2024年开业情况来看，在行业环境没有明显好转的前提下，新城控股也只能提高持有轻资产吾悦广场的比例。

2024年开业的15家吾悦广场中有9家是重资产项目，6家是轻资产项目，轻资产比例达到40%。通过提高轻资产项目开业比例，争取为重资产项目的完成赢得时间与空间。

租金缓增长

近几年来，随着地产行业的深度调整，新城吾悦广场开业进度也按下了减速键：2023年还有22座开业，到2024年仅有15座开业。

数据来源：企业公布、观点指数整理

开业速度放缓一方面是企业端资金压力导致项目进度放缓，另一方面也反映出现在购物中心并不是开得越多越赚钱。

从新城控股披露的2024年12月未经审核营运统计数据来看，2024年租金收入为128.08亿元，与2023年113.24亿元基本持平。

造成增长乏力的原因，主要是由于吾悦广场租赁坪效下滑。

从2024年前11个月数据来看，新城控股布局在28个省市、135个大中城市的吾悦广场平均坪效大部分都出现不同程度的下滑，其中以广东、湖南、上海以及海南等消费大省下滑最为明显，广东省下滑更是超过35元/平米/月，为各省之最。

当然也有山西、甘肃、辽宁等少数省份的坪效出现上涨情况，以山西为例，该省坪效上涨主要原因应是2024年4月26日开业的太原吾悦广场，该项目是吾悦广场首进太原，有一定首发驱动效果，拉高了山西的坪效水平。

数据来源：企业公布、观点指数整理

坪效下降换来了空置率下降，吾悦广场空置率从2022年的高点4.87%降至2024年12月的2.14%，并且相较于前期低点仍有较大下降空间。

聚焦到具体省份层面，吾悦广场重仓的前三大省份出租率均维持高位，江苏（98.2%）、浙江（98.6%）、安徽（98.3%）。

坪效下滑也与新城控股的商业布局战略有关，超过半数吾悦广场坐落在三四线城市当中。截至2024年上半年，累计布局201座吾悦广场，已开业165座，已开业商业面积1528万平方米，共进驻137个城市。其中，长三角三省一市共布局83座吾悦广场，江苏占比过半。

因此，吾悦广场在下沉市场的购物中心竞争中具有一定优势，但这也限制了坪效的增长。

普遍认为消费降级的行业环境中，从数据来看，2024年上半年，二线城市社会零售增速为3.13%，三四线城市社会零售增速4.76%，只有一线城市社会零售出现了负增长，为-0.67%。

由此看来，三四线城市仍然展现了消费零售潜力以及对购物中心的需求。

但消费需求的增长并不能完全转化为购物中心的租金收入，三四线城市高端消费市场比较狭小，因此难以吸引奢侈品、黄金等可以为购物中心提供高额租金的高端品牌。并且，经济下行时为了保持出租率，只能增加餐饮、衣帽等提供较低租金收入的品牌比例。

以主力门店情况为例，海口吾悦广场是吾悦体系内最赚钱的MALL。据公开数据显示，2024年度累计租金收入为1.69亿元。

该广场在2023年的平均租赁坪效136.5元/平米/月，2024年下降到了126.3元/平米/月，其中餐饮品牌数量增加是坪效下降的主要原因之一。

数据统计，目前海口吾悦广场共有270家品牌，餐饮超过1/3，引入了97家。然而餐饮品牌能提供的租金水平很微薄，也反应出当下高端消费市场的冷清。

此外，海口吾悦广场大面积的户外街区没有得到很好利用，街区商业氛围尚未成熟。据当地媒体报道，街区主要为培训类、生活服务类、餐饮、娱乐等业态为主，业态布局相对较为混乱，且人气较冷清，空铺率较高，与购物中心形成了鲜明对比。

随着龙湖天街入驻椰海商圈，商圈内龙湖、万达、吾悦三足鼎立局势，且龙湖天街距离海口吾悦广场仅有3公里，同行竞争压力也在增加。

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