观点与王火荣对话:e通世界的产业优势与代价 | 博鳌新力量·产业篇

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2024-07-10 23:50

  • 谈及e通世界的核心优势,王火荣很快给出答案:“具有特色的灵活”。在他看来,能够快速贴合市场需求,这是民营产业园区应该着力发掘的禀赋。

    编者按:2024年以来,新质生产力成为中国经济最核心的议题,数字经济与科技创新则是最主要的动力,各行各业都在寻找高质量发展之路。

    因应行业变化,博鳌房地产论坛将升级扩展为覆盖全产业链的“博鳌周”,并且全新策划和推出“2024博鳌访问”系列报道——“博鳌新力量”。

    通过对全产业链代表性企业的调研与交流、深度采访与对话,探寻新周期的新力量。期待这些力量成为滚滚洪流,带动产业链及经济的焕新发展。

    作为其中的“产业篇”,我们将挖掘产业、物流与供应链企业和代表性人物,讲述他们在新的行业历史发展机遇期中的所思、所想与所得。

    观点网 全长48公里的内环线,70公里中环线,98公里外环线,以及210公里郊环线,构筑了上海产业的圈层与格局。

    其中,外环线上重载卡车日夜奔流,是上海的物资补给生命线,外环沿线地区,也是产业勃兴之地。

    腾笼换鸟的大背景下,企业外迁趋势加剧,而外环沿线区域恰恰是一个绝佳承接地。

    在这里,e通世界成了众多外迁企业的首选。

    上海e通世界产业园产业招商中心副总经理王火荣向观点新媒体表示,面临经济形势挑战,目前很多市中心企业都有降本诉求。

    作为相对近郊的民营园区,e通世界希望在产业升级的过程,和外迁企业寻找到共同的机会点。

    灵活的优势

    据王火荣介绍,e通世界是一家纯民营产业园区运营商,在上海区域运营着八个园区,主要集中在虹桥枢纽板块的西侧,总运营体量约50万平方米。

    目前,e通世界已成为上海大虹桥区域规模最大、入驻企业最多的民营产业园,并形成了以现代物流、智能制造、医疗科技、信息技术为主导的四大产业平台。

    园区入驻企业超800家,通过产业招商和产业培育,现有13家上市企业、培育独角兽11家、75家高新技术企业、34家“专精特新”企业,累积孵化企业达300家,成功举办科技政策活动达400场,园区企业累积获得政策扶持超3千万元。

    成立十五年来,e通世界坚持精细化自持运营模式,目前出租率均保持在90%以上。王火荣对此表示,这也是另外一种困难,因为新入园企业的存量空间选择减少,不再像出租率50-60%时那样品类丰富。

    在现有规模上,e通世界未来的愿景是保持每2-3年增加一个重资产项目。轻资产方面,同样有三个品牌输出项目在运营,都达到90%左右出租率,比预期资金回笼速度更快。

    谈及e通世界的核心优势,王火荣很快给出答案:“具有特色的灵活”。

    在他看来,能够快速贴合市场需求,这是民营产业园区应该着力发掘的禀赋。

    “国资同行可能核心诉求跟我们不太一样,在产业的集聚度、注册率包括税收指标上,考核指标会更严格一些。我们民企的投资回报,包括出租率、租金回报各方面诉求会强一点,产业基地注册税收跟当地政府的联动,我们也会有,但是可能也有些不一样。”

    王火荣坦言:“正因为我们是民营园区,可以说是基本贴合一线市场,上到董事长、总裁,下到一线招商团队,对整个市场的判断和响应很快。今天市场有什么反馈,我们明天就会有相应决策,效率比较高。”

    他举例称,近年来公司在产品交付上有较大提升,会提供多样的研发类基础设施,更多形态的精装交付,通过一房一策进行优化升级,达到更好交付标准。

    在一房一策的成本与效应方面,e通世界有两大考虑,其一是企业的匹配性,二是企业入驻之后的稳定性,这两点相辅相成。

    “我们的逻辑是把客户的需求前置,然后再来匹配。在此基础上定价,个性化装修成本已经充分考虑,相当于把客户需求和商务条款前置,达成一致后开始定制装修。”

    在装修过程中,e通世界提供普适性较强的办公产品,再结合个性化要求,“比如对地面有更高要求,可以另外再提方案。对墙面柜子或者吊顶灯具等装饰面有更高的要求,我们都可以提供菜单式选择。”

    当客户在产业空间里用心选配,投入心思发展,某种程度上也形成了沉没成本,稳定性相对于拎包入住的企业更强。

    运营与招商

    从12年前大学毕业,王火荣就加入了e通世界,一直从事园区招商引资工作。但现在除了招商之外,他还兼顾园区产品设计以及园区运营服务板块。

    王火荣透露,过去几年公司都把招商放在第一位,从去年开始管理层提出运营前置,因为整体出租率到90%左右,将进入重运营重服务的新阶段。

    这既是他个人职业生涯的发展路线,也符合e通世界的战略转变,同时也是当下存量产业的必由之路。

    首先是招商上的变化,他表示,通过园区产业链、龙头企业上下游招商,把关联企业吸引到园区来,这一类企业对园区价格的敏感度相对较弱,因为他们不完全是与周边园区计算性价比,更多是为了接近上下游企业,选址上存在较高的不可替代性,实现以商养商的产业招商形式。

    “把运营放在更重要的位置,也是结合到存量运营阶段,每个月新进来的企业20到30%是通过园区企业推荐来的。”王火荣说道。

    放眼未来,王火荣表示首先希望招商时对企业的筛选上“把定力提得更高一点”,更追求质量和产业集群效益。第二则是希望把已经入驻园区企业的链接服务做得更好。

    “我们现在每月都会举办一次名企会客厅,把园区不同类型的企业组织在一起。比如之前做了汽车产业,也做了美妆产业,接下来可能会做服装产业,给企业搭台上场来唱戏,形成相互之间的交流。”

    另一方面,e通世界也搭建了园区甄选平台,相当于将园区企业需要的人、法、财税等第三方服务,通过园区平台筛选优质供应商,供园区企业特别是中小企业直接选择。

    企业正是由个体组成,除了企业端的e通世界大讲堂、e通世界好创业、e通世界好演讲等产业资源交流活动,e通还举办了e通世界好球友、e通世界好声音等品牌文娱赛事活动,丰富园区产业人才、企业员工的生活。

    针对以“总部办公+研发业态”特点,e通世界产业园持续提升精细化运营服务,搭建了涵盖企业开办、政策研究、人才服务、知识产权、产业服务、投融资对接的“e通世界企业服务八大平台”。

    “老客户企业给我们反馈说,他们也知道现在很多周边园区租金都在下行,企业的原话是,我愿意付高10%到20%的溢价,享受e通的服务。这就是企业给我们的正反馈。”王火荣说道。

    以下为观点新媒体对上海e通世界产业园产业招商中心副总经理王火荣先生的采访实录:

    观点新媒体:数据显示,北上广一线城市产业供需结构存在一定压力,怎么看待目前整体产业园区的形势?

    王火荣:我们e通是纯民营园区,在上海近郊的位置,能够明确感受到最近这几年大环境的变化,大家在一起也会更多谈论变化带来的影响。

    但正因为我们是民营的园区,所以政策制定各方面还是会比较灵活,可以说是基本贴合一线市场,上到董事长、总裁,下到一线招商团队,对整个市场的判断还是响应很快。

    这几年的园区招商运营中,一方面是把核心指标就是出租率各方面维持得比较好,甚至疫情期间到现在,出租率还是稳步爬升。

    比如说目前很多市中心企业都有降本诉求,那么作为相对近郊的民营园区,也希望在企业降本过程中寻找到我们的机会点,承接核心区域溢出的优质企业,完成我们对存量企业的迭代和升级。

    观点新媒体:某家上市REIT在一份公告里提到,现在整体趋势是租金跟出租率已经打破了负相关规律,这种情况下,能不能展开讲一下公司有哪方面优势,可以吸引客户?

    王火荣:对,放在前几年可能价格调动一下,在出租率上就有比较迅速的反馈,但现在可能反馈很慢,甚至不会有。

    我们作为民营,有个核心诉求是希望不通过调整价格来维持出租率,而是用具体的服务和运营思维。比如说可以把交付产品做得更好,通过园区产业链、龙头企业上下游招商,把关联企业吸引到园区里来。

    那么,这一类企业对园区价格的敏感度相对弱一些,不完全是跟周边园区对比,更多是为了跟某些企业离得近一点,选址数量上不会有那么多备选。我们不完全依赖传统的中介渠道等,更多是以商养商。

    产品和交付上也有比较大的提升,原来可能简单粗暴就是一个空间,现在会提供多样的研发类布局,电量或者工业用水的一些配套供应,有一些需要快速办公的,可以把空间整体精装交付。甚至有一些因为经过了12年运营,通过一房一策政策把遗留的房子进行优化升级,达到更好的交付标准。

    过去几年我们都是把招商放在第一位,从去年开始,总裁提出运营可以排在招商的前面,因为出租率到了90%左右,所以希望重运营、重服务。

    老企业也给我们反馈说,他们知道现在很多周边园区租金都在下行,但是企业还是愿意付10-20%的溢价,享受e通专心的服务。

    观点新媒体:您刚才提到一房一策,包括小户型精装交付,企业定制化的需求更高,但是会不会导致以后可塑化空间更小,或者成本没办法转嫁到租户身上?成本方面怎么平衡?

    王火荣:一方面是匹配性怎么达到50%或越来越高;第二是企业进来之后的稳定性,在这个空间投入越少,稳定性就会差。

    结合这两点,我们今年着重在改善产品供应情况,逻辑是通过提供更合适的空间,把客户的需求前置,然后再来匹配。

    在此基础上定合适价格,就是把个性化装修成本已经考虑到里面去了,相当于把客户需求和商务条款前置,达成一致之后才开始定制工程。

    在装修过程中,我们能提供的也是相对普适性较强的办公产品。结合一些个性化要求,比如对地面有更高要求,会另外提供方案。对墙面柜子或者吊顶灯具等装饰面有更高的要求,都可以提供菜单式选择。

    既然客户在空间里用心选配,投入心思发展,多少有一些原因,我们会认为稳定性会比拎包入住更强一些。

    观点新媒体:运营放在前面的话,会给招商带来多大帮助?

    王火荣:从我们的园区交付第一个月开始,我们董事长提出一个口号,就是不仅做物理空间,第二句话就是耐得住寂寞赚慢钱。

    把运营放在更重要的位置,也是结合到存量运营阶段,每个月新进来的企业20-30%是通过园区企业推荐来的。

    我们希望是越来越高,但难度还是会有。第一个是存量空间有限,客户进来后选择性相比出租率百分之五六十时肯定低一些。

    观点新媒体:相比于国资背景的张江、临港这些企业,e通作为民企有什么样的优势?

    王火荣:我觉得最大优势可能还是具有特色的灵活,能够贴合需求。

    国资企业核心诉求跟我们不太一样,在产业的集聚度、注册率包括税收指标上,考核指标会更严格一些。民企的投资回报,包括出租率、租金回报各方面诉求会强一点。

    第二是产业基地注册税收跟当地政府的联动,我们也有,但是有些不一样。

    灵活方面,今天市场有什么反馈,我们明天就会有相应决策,效率比较高。

    观点新媒体:e通目前项目主要还是在虹桥这一带,未来有没有在其他地方拓展的方向?

    王火荣:从第一个园区开始到现在,一共是5个自持园区,保持每2-3年增加一个重资产项目的节奏。

    轻资产项目方面,前两年开始落地,目前已经有三个轻资产输出项目在运营,成果还是很不错的,都达到了90%左右的出租率,比预期资金回笼要快一些。

    目前的主要方向,重资产是维持两三年落地一个的节奏;轻资产的话,包括上海外环近郊产品做托管模式,或者跟政府合作的资产模式,帮助招商引资提高注册率跟税收指标,我们通过盘活资产获得服务收入。

    轻资产输出相对来说快一点,每年拓展数量也可控一些。

    观点新媒体:在具体选择标准上有哪些详细标准?比如业态,集成电路、生物医药,或者是合作对象有没有选择?有没有考虑一些纾困类资产?

    王火荣:对,其实纾困类资产很多,不少我们都有在对接。

    现在市场都是买方市场,我们这种轻资产模式,相对来说还是比较谨慎。

    目前合作的有上市公司,有外省企业在沪资产,也有政府资产,还是以这几类为主,合作起来整个框架也会比较成熟,优先考虑。

    业态考量上,希望可以配合存量园区企业配套服务。比如智能制造企业,我们可以做智能制造园区,相对来说稳定性比研发办公的更强。

    观点新媒体:未来公司还有哪些痛点需要解决?

    王火荣:首先,招商投资对企业的筛选上可以把定力提得更高一点,速度上的需求可以稍微不那么强烈。

    第二,已经招募的园区企业,能够把他们的链接服务做得更好。现在我们有超过800家企业,分布各行各业,主要集中在4大主导产业,像现代物流、健康医疗、信息科技、智能制造,希望他们之间资源可以互补。

    现在每月会举办一次“名企会客厅”,把园区不同类型企业组织在一起。

    比如说我们之前做了汽车产业,也做了美妆产业,接下来可能会做服装产业,给企业搭台上场来唱戏,形成相互之间的交流。

    另外也在做园区的甄选平台,相当于把园区企业需要的人、法、财税这些第三方服务,通过园区平台筛选优质供应商,放在平台上给园区的企业特别是中小企业直接选择。

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    撰文:冯嘉炜    

    审校:徐耀辉



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