GDIRI观察丨光明地产上海纳储战略重启:本土市场再发力

观点指数研究院

2024-06-20 16:40

  • 实际上,上海的价格韧性给了房企许多信心,光明地产也不例外。

    观点指数(GDIRI) 近日,光明地产审议通过了2024年度房地产项目权益土地储备投资额度,总额为人民币60亿元,投资期限自2024年1月1日起至2024年12月31日止。会议还通过了2024年度新增总额不超过人民币330亿元的对外融资计划,融资期限与土地储备投资期限一致。

    此次投资额度用于直接或间接购买土地。光明地产以聚焦转型为导向进一步加强战略优化和资源布局,围绕深耕上海的投资布局,稳步推进既定发展战略的转型落地。这是2022年无新增土储后,光明地产提出的第二次土地投资计划,并且进一步强调了在上海的重要投资地位。

    第一次,是在8个月前的2023年10月8日,光明房地产审议通过了2023年土地投资预算,金额为60亿元,也提到了深耕上海。

    光明地产曾喊出“三年实现500亿元”的销售目标,走出上海,在浙江、四川、云南、重庆、湖北等省市扩张。和其他房企一样,扩张的后遗症是不少项目销售萎缩,资金回流困难。

    2023年全年,光明地产签约金额为89.93亿元,上年同期为118.65亿元,同比下降24.21%。权益签约金额为69.02亿元,上年同期为86.53亿元,同比下降20.23%。签约面积为91.49万平方米,同比下降18.48%。权益签约面积为68.10万平方米,同比下降13.11%。

    从2023年年报来看,光明地产2023年的营业收入与净利润均出现大幅下降,特别是经营活动产生的现金流量净额转为负值,公司经营活动现金流净额为-7.68亿元,同比减少45.25亿元,主要系本期下属子公司收到房款等减少所致。这显示出公司现金流压力较大,可能面临资金流动性风险。

    今年一季度,光明地产签约金额为 9.35 亿元,上年同期为 16.16 亿元,同比下降 42.11%。权益签约金额为 7.49 亿元,上年同期为 10.77 亿元,同比下降 30.41%。布局结构的优化还未体现在一季度的数据中。

    其实,从年报上不难看出,上海的结构优势仍待进一步放大。2023年期内,光明地产房地产销售和结转情况(全部含88个项目),除了动迁房和车位项目,上海仅有5个项目在销售。房地产开发投资情况(全部含62个),上海在建项目有9个,新开工项目仅1个。

    待开发的房地产储备中,仅有上海川沙六灶 03-04 地块一个项目,建筑面积72966平方米。其余八个位于江苏(4个)、浙江(2个)、河北(1个)、云南(1个)。

    去年光明地产花费近12亿元在上海补充土储,但是土地用途为安置房。2023年年内,光明地产在上海市浦东新区川沙新镇六灶社区 03-04 地块协议拿地,面积为36483平方米,价格为68296万元。此外通过招拍挂获取了上海市浦东新区惠南镇民乐大居L07-02地块,出让面积为31244.50平方米,土地成交总价为人民币52506万元。

    相比商品住宅,安置房的社会属性会多一些,溢价水平有限。以上海市内某房企为例,据观点指数测算,2019年-2023年商品房销售毛利均值约为40.5%,保障房为19%。商品房销售均价为3.2万/平方米,保障房均价为1.5万/平方米。均价的上升除了是商品房比例提高外,项目本身的溢价水平也是重要的因素。企业在项目上回归品质,回归用户的需求,可能会有更多的成效。

    从市场竞争角度来看,光明地产回归上海并非易事。近年来,上海土拍市场一直延续分化的行情,核心热点地块受多家房企争抢,非热点地块基本以底价成交。不过,上海房地产市场仍有足够的吸引力。

    国家统计局数据显示,2024年1-5月,上海市房地产开发投资比去年同期增长8%。商品房销售面积611.27万平方米,增长0.5%。

    5月份,一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.7%,降幅比上月扩大0.1个百分点。其中,北京、广州和深圳分别下降1.1%、1.4%和0.8%,而上海则是上涨0.6%。

    同比来看,一线城市新建商品住宅销售价格同比下降3.2%,降幅比上月扩大0.7个百分点。其中,北京、广州和深圳分别下降1.8%、8.3%和7.4%,上海上涨4.5%。

    5月上海新房房价指数环比涨幅位列全国第一。从前5个月来看,上海已经四度领涨全国。上海的价格韧性实际上给了房企许多信心,光明地产也不例外。

    撰文:曾宇鹏    

    审校:陈朗洲



    相关话题讨论



    你可能感兴趣的话题