保租房迎扩募潮 北京保障房中心后华润有巢REIT瞄准沪市

观点网 继华夏北京保租房REIT之后，华润有巢REIT成为了市场上第二个启动扩募程序的基金。

最新消息显示，5月30日，华夏基金宣布启动华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金的扩募工作。

公告提到，本次华润有巢REIT计划通过增发份额的方式，收购上海市的保障性租赁住房项目。

对华润有巢REIT而言，其首发资产及扩募资产均位于上海，无疑能够进一步扩充基金对上海租赁住房资产的覆盖范围，分散资产组合的运营风险，进一步提升基金的增值空间。

瞄准沪市

保租房公募REITs继续大踏步向前。

前不久，深交所又一单保租房公募REITs上新，招商蛇口携深圳两个公寓项目探索REITs路径，而今，上交所又现保租公REITs扩募案例。

5月30日，华夏基金宣布启动华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金的扩募工作。

公告强调，本基金拟通过扩募发售募集资金，认购中信证券发行的第2期资产支持专项计划的全部资产支持证券，并最终投资于位于上海市的保障性租赁住房项目。

虽公告并未透露此次扩募资产的信息，不过，该基金明确，本次拟购入基础设施项目的交易对方为有巢深圳。

据了解，华润集团2017年底组建长租业务，并于2018年6月正式发布长租公寓品牌“有巢”。

截至2023年底，华润有巢实现营业额7亿元（含轻资产管理项目），按年增长9.5%，累计在管项目60个，管理规模5.6万间，已有2.5万间房源纳入保障性租赁住房。

至于其在上海的布局，从有巢小程序发现，目前，华润有巢子创立之初即率先进驻上海，先后布局了有巢国际公寓社区泗泾店、东部经开区店、有巢公寓天安金谷店、有巢公寓上海萧唐店等十余个项目。

而目前，慧智·有巢公寓社区、华润有巢公寓社区马桥AI店两项目均被认定为保障性租赁住房。

其中，慧智·有巢公寓社区于2023年11月8日正式启幕，项目位于浦东新区航头镇，咸塘浜以西，沪南公路以东，鹤涛路以北涵盖13栋住宅楼及1栋配套商业，供应房源共计2647套。

该项目是2023年上海浦东新区的首批人才公寓项目之一，辐射范围包括周浦智慧产业园、张江医谷、盒马鲜生产业基地等多个产业园区。

至于华润有巢公寓社区马桥AI店则地处海市闵行区马桥人工智能创新试验区内，于2023年2月正式入市，该社区占地面积4.2万平方米，总建筑面积近12万平方米，提供共计2475套精装公寓。

该项目是华润有巢在闵行区的首个R4租赁用地建设项目，也是华润有巢在闵行区打造的首个示范性租赁社区。

值得一提的是，今年2月，华润有巢REIT发布的公告成，原始权益人有巢深圳原计划将净回收资金用于上海马桥等多个项目，但由于部分项目已无进一步资金使用需求，因此拟变更投资项目。

调整后的募投项目，包括上海马桥项目、北京瀛海项目、宁波福明路项目、新增的南京江心洲项目和深圳龙岗项目，这些项目均已被认定为保障性租赁住房项目，有望成为后续扩募的重点项目。

结合本次公告透露的信息，不难猜测，华润有巢公寓社区马桥AI店大概率将成为本次扩募的资产。

此外，据商业客发现，华润有巢REIT的首发资产均位于上海，而本次扩募，再一次将视线瞄准沪市，无疑能够扩充基金对上海市保障性租赁住房资产的覆盖范围，有效分散基金资产组合风险，有利于拓展基金持有的租赁住房资产组合，使基金在获取稳定现金流的同时兼具成长性。

不仅如此，对华润有巢来说，此番扩募有助于其盘活存量资产，促进投融资的良性循环。

扩募潮起

自2022年12月上市以来，有关华润有巢REIT扩募的消息就接踵而来。

实际上，早在去年8月31日的中期业绩会上，华润有巢REIT就曾表示，将在Pre-REITs、项目扩募上将持续发力，实现从“培育孵化租赁住房资产”到“运营成熟装入有巢REIT”，再到“REIT滚动投资，做大资管规模”的良性循环。

而在今年的沪市保租房REITs集体业绩说明会当中，该基金则明确，将从存量和增量两个方面规划了可持续的扩募计划。

其一，做优存量，华润有巢从持有的保租房项目中已经初步选定了计划扩募的项目，项目一旦达到相对稳定的经营状态，将尽快推进扩募的工作，后续项目的产品力和运营力也将全面提升，更贴近新市民青年人的租赁需求，项目预计呈现较好的回报增厚的效应。

其二，做实增量，华润有巢的投资战略聚焦于一线和强二线。“近期我们在积极的关注并获取相关的保障性租赁住房项目，提升潜在科目资产池的规模。”

如今，靴子终于落地。

不止是华润有巢REIT，一周以前，华夏北京保租房REIT亦宣布扩募并新购入基础设施项目。

实际上，目前成功上市的五只保租房公募REITs当中，已有四只提出相关的扩募计划，除上述提及的两个已经明确宣布扩募的基金以外，中金厦门安居REIT、红土创新深圳安居REIT亦多次传出扩募计划。

其中，中金厦门安居REIT提到，公司前期已经开展了相关的前期研究论证和准备工作，待时机成熟以后，将积极把符合的优质基础设施资产装入REITs。

而红土创新深圳安居REIT在今年三月提出扩募，并宣布将投资于位于广东省深圳市的承福苑项目、南馨苑项目和空港花园项目三个保障性租赁住房项目，不过，相关公告很快撤销。

在市场人士看来，从2022年8月首批保租房公募REITs上市至今，市场已基本进入常态化发行的阶段，保租房公募REITs亦正式迎来扩募风潮。

对保租房公募REITs市场而言，通过增发扩募，不断注入新资产，能够调整市场整体的资产结构，为市场注入了新的活力。

可以说，扩募是REITs市场增长的重要手段，也是市场走向成熟的标志之一。

不过，从目前宣布扩募的两单保租房REITs来看，仍未打破扩募资产与底层资产来自单一城市的现状。

比如，华润有巢REIT此次扩募的资产均位于上海，而此华夏北京保租房REIT涉及的扩募项目共计四个，包括房山区朗悦嘉园、通州区光机电、大兴区盛悦家园及海淀区温泉凯盛家园。

上述四个项目均位于北京，与其首发资产的布局区域一致。