股东会见闻录 | 债务置换+项目调改 越秀房产基金要主动管理，做多一点

观点网 香港报道 “的确，我们面对最大的问题， 一个是写字楼，另一个就是利息”，越秀房产信托基金董事会主席兼行政总裁林德良，于股东周年大会如是说。

据参会股东介绍，5月27日上午，越秀房产基金在香港举行股东周年大会，近百名投资者到场参与。房地产投资信托基金（REITs）可以提供稳定的股息收入，是不少人的抗通胀投资工具，会上，股东们自然关注到去年分派减少的问题。

“这两年的确面对着加息环境，尽管去年我们经营收入增加了两亿，但同时利息也增加了三点几亿，加息影响着整个行业。”

翻查记录，自2022年3月起，美国联储局连续加息11次，由0至0.25厘水平，至去年7月底加至5.25至5.5厘。“2019年一个月的HIBOR (银行同业拆息) 是0.12%，现在一个月的HIBOR已是4.55%，所以的确是利息对我们影响真的很大。” 林德良指。

事实上，REITs一般透过贷款发展业务，加息加重其债务利息支出，而越秀房产基金管理层通过主动管理，去化解利息带来的更大冲击。

“在2023年一个月HIBOR就升了280个点子，280点子就相等于增加逾五亿利息， 但是我们最后才升了3.5亿左右的利息 ”林德良透露，为应对融资成本问题，公司正逐步将债务置换至人民币利率，包括去年3月份完成首期15亿元上海自贸区债发行，票面利率4.15%。

同年6月，越秀房产基金完成40亿元跨境直贷首期人民币15亿元提款，后续又在10月完成10亿无抵押贷款，固定利率3.75%及一笔3.5亿元3年期贷款。

林德良表示，基于管理层做了以上举措才使公司减低逾两亿元的利息支出，“如果我们什么都不做 ，我们将下跌得更惨。”

他还说，目前越秀房产基金有60%左右债务是固定息率，平均大概是3.3%左右，余下40% 则为浮动息率，下一步要将这个40%往下继续置换，相信今年会持续体现出来。

另一方面，越秀房产基金旗下现时拥有10项物业，分别是广州的白马大厦、财富广场、城建大厦、维多利广场、国金中心、越秀金融大厦，上海的越秀大厦，武汉物业(即武汉越秀财富中心、星汇维港购物中心及若干停车位)、杭州维多利以及香港越秀大厦17楼及23楼。

其中，写字楼业态在整体经营收入中的占比由2022年的68%下跌至去年的58%。

来自参会股东的分享，林德良亦认为，目前写字楼的确仍是一个大问题。写字楼主要和产业的动力有关，目前无论缩短办公空间或者降级消费，都令写字楼需求有重大压力。

为吸引租户，“写字楼今年我们找了一些新的客源回来，一就是科技行业、二就是医疗行业”，林德良表示，考虑到他们有很多亦是中小企，公司亦因应他们的需要将产品做些改善，例如一些配套及服务，令到他们可以“拎包就能办公”。

林德良提出，接下来的目标是将写字楼的出租率慢慢回复至90%。根据数据显示，截至去年底越秀房产基金旗下写字楼的出租率为82.5%。

虽然写字楼仍有压力，但越秀房产基金旗下商场、酒店公寓和批发市场，恢复情况较为理想。其中商场方面，越秀房产基金旗下项目出租率全部超过90%。

而酒店和公寓方面，截至今年4月数据显示，平均出租率为80%，平均房价为2334元更高于2019年的全年平均2050元。整体来说，林德良相信酒店和公寓今年的情况可以完全追上2019年水平，而单看公寓甚至能超过2019年的水平。

另外，对于专业市场，面对消费降级对服装销产生影响的情况，公司副行政总裁区海晶表示：“我们周边的物业做了一个差异化的安排，目前整个商圈目前的出租率其实都是六成左右，但是我们已经来恢复到九成。”

她又指出，目前顺应消费的变化，白马服装城已增加了零售功能，使到消费者能买到更便宜的商品。

林德良对此补充到，越秀房产基金未来的思路，是希望每一件事可以做多一点，通过主动管理，去改善项目的营运情况。

最后，谈及基金价格，林德良认为港交所早前宣布了豁免REITs单位转让的印花税，同时预计7月份REITs 可以进入互联互通，相信也是一个好的信号预期，预期对REITs的流动性将会起一定帮助。