回笼资金7.92亿 金融街折价出售两间酒店予关联方

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2024-05-24 16:53

  • 拿地成本与交易总价款的强烈对比下,让市场揣测起金融街转让资产背后的甩卖意味。

    观点网 在年初披露265亿融资计划之后,金融街的第一个大动作是出售酒店。

    5月24日早间,金融街发布了两则关于向关联方金昊公司转让惠州喜来登酒店、津门置业100%股权及相关债权的公告。

    以2024年2月29日为评估基准日,采取成本法评估,惠州喜来登酒店资产评估值为2.75亿元,交易总价款与评估价一致,交易价款支付方式为现金。

    以资产基础法估计,津门置业100%股权评估值为2.35亿元,金融街截至基准日对津门置业的总债权合计约2.82亿元,总转让价款暂定为约5.17亿元。

    根据两则公告,本次转让对金融街当期归母净利润影响共约-2.04亿元。

    折价出售两间酒店

    开业超十年的惠州喜来登酒店和瑞吉酒店正式宣布易主了。

    公开资料显示,惠州喜来登酒店位于广东省惠州市惠东县巽寮镇海滨旅游度假区,于2008年5月正式开业,是惠州首家顶级国际品牌的豪华度假酒店。

    2005年,惠州市引进金融街对巽寮进行开发建设,惠州喜来登酒店则在2006年7月开始委托给喜来登海外管理公司管理。

    据公告,本次转让惠州喜来登酒店资产,金融街与交易方金昊公司协商一致的交易总价款为2.75亿元,与评估价一致。

    以2024年2月29日为评估基准日,惠州喜来登酒店的全部资产账面金额约为3.28亿元,与最终敲定的交易价款相比折价超5000万元。

    将入手与出手价对比来看,如果说惠州喜来登酒店近8折的交易价转手还算是正常的折价易手,另一边的瑞吉酒店转让则更接近于"清仓甩卖"。

    瑞吉酒店位于天津市和平区张自忠路158号,总层数为20层,总建筑面积64630.4平方米,土地使用权面积8162.8平方米。酒店是金融街全资子公司津门置业的开发项目之一,而金融街本次转让的交易标的是津门职业100%股权及相关债权。

    津门置业的开发项目为集瑞吉酒店、津门公寓一体的津门项目,其中津门公寓已经竣工交付业主,瑞吉酒店是其目前拥有的主要资产。

    瑞吉酒店的建成营业实际上饱含着金融街的期待。坐落于海河边,地处天津市和平区的金融区正中心,位于天津地标建筑"津门"的"门"内,瑞吉酒店可谓是独享绝佳的地理位置。

    自2011年10月开始,津门置业将瑞吉酒店就委托给了喜来登喜来登海外管理公司管理;于2018年12月,津门置业与招商银行天津分行签订了物业抵押借款合同。

    采取资产基础法评估后,交易标的津门置业100%股权的评估值约为2.35亿元,账面金额为3.79亿元,仅股权转让价已近6折。

    而观点新媒体查阅资料发现,2005年8月,金融街摘得瑞吉酒店地块的拿地成本为7.34亿元,当时地面均价近1350元/平方米,楼面价为1.4万元/平方米。

    2017年,因为连年亏损,金融街在北京产权交易所首次挂牌转让津门置业的股权转让信息,转让底价为7.6亿元,当时已有市场相关人士认为这个价格是金融街急于脱手的诚意让价。

    但来到酒店开业的第13个年头,就算加上了金融街对津门置业的2.82亿元债权,津门置业的交易总价款约为5.17亿元,较2017年转让底价还要折价2.43亿元。

    拿地成本与交易总价款的强烈对比下,让市场揣测起金融街转让资产背后的"甩卖"意味。

    优化资产还是业务调整?

    不管市场如何猜测,从金融街的公告来看,本次出让一是为了回笼资金,二是为了优化资产结构。

    公告显示,金融街正在持续推进优化自持物业结构,近三年来,公司就惠州喜来登酒店与津门置业的转让事宜与多组市场客户谈判,但客户均未表达明确的购买意向。

    据金融街2023年年度报告,持有惠州喜来登酒店的惠州置业期内营收为3.96亿元,净利润为-6466.24万元,综合收益总额为-6466.24万元,现金活动现金流量为-7437.67万元。

    尽管营收、净利润和综合收益较2022年同期有所减亏,但经营活动现金流量却由正转负。惠州置业于2021年录得的相关财务数据皆为正,营收达12.52亿元,净利润为1.45亿元。

    津门置业方面,截至2024年2月29日,公司资产总额为8.32亿元,负债总额为4.52亿元。今年1-2月,津门置业营收为1032.93亿元,营业利润为-670.57万元,经营活动产生的现金流量净额为-861.68万元。

    该公司2023年营收为7889.82万元,营业利润为-2681.91万元,经营活动产生的现金流量净额为-8,736.93万元。

    经观点新媒体查询,最后一次披露瑞吉酒店的详细经营数据是在金融街2014年的中期报告中。当时瑞吉酒店录得收入3278万元,增长率为-10.98%,而惠州喜来登酒店录得收入2353万元,增长率为-20.56%,已经亮起亏损"红灯"。

    结合多年经营数据,在业务转型的节骨眼上,金融街想要尽快摆脱 "拖油瓶"津门置业与惠州喜来登酒店,是一项符合市场预期的举动。

    金融街在转让公告中表示,公司的控股股东金融街集团作为国有全资公司,金昊公司是其酒店业务板块主要管理主体。

    交易方金昊公司根据业务发展需要,与金融街协商一致以公允评估价格收购惠州喜来登酒店与津门置业,有利于进一步实行专业化管理。交易完成后,公司与金融街集团及金昊公司不产生同业竞争。

    资料显示,金昊公司经营范围包含住宿、中西餐饮服务、房地产开发等,由金融街集团全资子公司华融公司持有100%股份。该公司旗下酒店资产为北京金融街威斯汀大酒店。

    2024年3月末,金昊公司的总资产为28.6亿元、净资产为18.57亿元;2024年一季度,金昊公司实现营业收入7401万元,实现净利润1375万元。

    金融街提到,本次交易有利于公司回笼资金,提升公司资产周转效率和偿债能力。

    事实上,金融街近年来的关键词之一就是降债。而2023年,金融街资产负债率为72.15%,相较2020年的76.5%已经减少4.35个百分点,整体负债水平有所改善。

    金融街也将2024年的业绩计划从"有序降低有息负债规模",调整为"合理控制有息负债规模"。

    回看金融街2023年的营业表现,房地产行业下行的压力让金融街的利润指标录得了近九年来的首次亏损:实现营业收入125.71亿元,同比下降38.7%;归母净亏损19.46亿元,同比下降329.88%;基本每股收益转负,为-0.65元/股。

    面对房产开发业务的高压,以及商写业务下滑的出租率,金融街也在尝试寻找新的增长点。

    在2024年的工作目标中,金融街明确提出"选择区位地段优越、盈利前景良好的项目科学审慎投资,积极探索城市更新、旧城改造、产业联动、长租公寓等投资模式。"

    虽然过去几年内发生过多次资产处置行为,但在债务和市场走低的重压之下,金融街的经营压力并未得到有效缓解。

    金融街于2024年1月16日发布了265亿元中票及资产证券化计划,包括不超过170亿元的CMBS和不超过95亿元的中票。资金将用于偿还贷款、补充流动资金、项目投资等。

    站在整体经营的角度来看,金融街出售惠州喜来登酒店和津门置业或是权宜之计。

    撰文:何欣    

    审校:杨晓敏



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