余昇鸿：吉宝可持续资产管理和运营经验 | 2024观点商办暨资管大会

本文为吉宝城市发展执行副总裁，可持续城市更新运营（中国）负责人余昇鸿先生在2024观点商办暨资管大会上发表的主题演讲。

余昇鸿（吉宝城市发展执行副总裁，可持续城市更新运营（中国）负责人）：大家好，我是吉宝中国可持续城市更新负责人余昇鸿，感谢观点的邀请，也感谢中信，昨天我还带着我们整个团队跟中信的物业团队做了交流，他们的管理非常棒。

我来自新加坡，第一次来到北京是1990年，第一次感受到这里的雪，也参观了故宫。在2003年有幸参与了上海新天地的一部分工作，所以当时能感受到中国非常蓬勃的发展。在2010、2011年的时候参与了北京国贸的商业改造。2017年有幸跟全斌总在WeWork做了同事。

我今天要分享的是“可持续资产管理和运营”，我们要分享作为全球公民如何可持续和负责任地为城市空间的未来带来保障，推动有影响力的脱碳。

今天我会分享吉宝在各个领域的服务和资源生态，为当地以及全球可持续和我们承诺的脱碳目标做贡献。

吉宝怎么减少范围一和范围二排放执行的计划？第一是我们通过节能减排等方式，在一些大城市开发的项目当中保持近零碳的排放；二是推广已经成功使用的高效REC风机和冷却解决方法方案；第三是升级冷水机组；第四是试点性地应用绿色低碳新技术等等方式减碳；最后是优化我们的资产，要确保每个自持的资产能源效率高于20%。

吉宝曾在2021年承诺，到2030年的时候要实现范围一和范围二，温室气体净零排放，在亚洲房地产行业当中，我们是第一家制定了范围一和范围二目标的企业。

我们为何那么自信？大家知道吉宝有吉宝城市发展、吉宝基础设施、吉宝互联互通，近5年吉宝已经整体进行了转型，我们能做能源管理，我们的互联互通、数字化、房地产都是一个体系的，当然也要跟很多的合作方合作，以提高我们的效率。

这是我们在全球各个方面的合作，现在我们专注在包括中国和新加坡在内的很多市场。其中，中国和新加坡有着吉宝的全体系生态链。

我们旗下有三个平台，一个是基金管理平台，二是投资平台，三是运营平台，这样可以让我们从投融管退各个方面，从一开始我们购买的项目、改造的项目，到运营的时候都能实现我们的承诺，在我们帮助业主和我们自己的时候，它达到什么样的资产价值，我们全程都能跟踪。

我负责的业务是可持续城市更新，这里有一段2分钟的视频给大家简单介绍一下我们的这个业务。

视频简短地介绍了我们在做什么，不仅关注楼宇本身，还有对里面的企业和客户怎么形成黏性，帮助资管方面降本增效，提升员工的福祉。

我们做的是吉宝的一个新业务，在两三年前开始，在新加坡、中国、越南、韩国、日本和澳大利亚都有这个业务，单单在中国，我们目前已经在两个城市（上海和北京）有运营的资产。目前有超过100万平方米的资产正在跟我们洽谈中。

主要做哪些东西呢？从一开始的顾问服务，我们来评估到底你这栋楼如何合适的改造，不是盲目的改造，改造之后能给你带来多大的能耗的节省，一方面降本，另一方面你怎么提升你的客户体验，提升你的ROI，我们也结合很多的合作方，最后在运营的时候有一系列的方案，协助我们自己和业主方、客户实现资产提升。

这是一系列的方式，我们每栋楼都希望能使用所有的方案，就单单用我们在上海的吉宝静安中心PAC为例，上面都是以ESG这个方向来推广的，低碳的柔性的生态，包括为我们的客户进行空间的打造，有拼装式或者是定制式的服务。

另外我们也有全生命周期的碳排查计划给到他们。同时还有我们的合作方运营整栋楼的共享空间，还有整个楼的门面、大堂怎么打造的设想。

下面是我们的办公能做什么事情，从水、空调、排风、低碳以及通行、认证方面都有一些工作，我们也希望不仅拿到中国的绿色认证，新加坡和其它国际的认证也希望可以拿到。

从建筑本身，有被动式和主动式的改造，我们可以看到从新风、外立面、冷却塔、光伏，每一个环节我们都非常清楚，它到底能带来多少的资产节省，有时候甚至能节约20%到50%。如果有一栋楼我们选择一些适当的方案，在可使用的预算当中，我们布局在这个资产上，然后做相关的提升。

同时我们也会知道，柔性方面从场所的营造、数字化的解决方案、共享的配套、工作场所为客户的方案和咨询，以及第三方服务等等，为资产方的租赁提升租金。

数字化方面，有我们自己研发的平台，也有第三方的数字化。我们也问自己，对资产管理方所关注的，我们的运营者、办公租户、访客、零售租户、购物者，他们到底关注什么？进来是不是要开几个不同的平台做一件事情？这些其实都是冰山一角，因为它在下面，我们到底用哪些软件、平台，怎么使用，都有自己的数字团队，还有我们的客户体验团队替我们来做。

假设你有一个资产，我们通常也会考虑到ESG方面的一些内容，比如怎么结合被动式的节能技术，还有主动式的高效设备，以及可再生能源的应用、智能化的碳管理。右边可以看到我们怎么拿到相关的认证，更重要的是在运营当中真实能达到的成本的减少，以及人力成本的减少，还有最终给资产带来的提升。

在低碳方面，从咨询到升级，到运营服务，我们怎么三方面都能一体化的来提供服务。

这是我们在新加坡的总部，在圣淘沙对面，它是一个20年楼龄的一栋楼，5年前我们入住，对它进行了改造，改造之后它跟旁边的楼宇租金相比要高15%到20%，同时可口可乐、宝马等等很多大企业也愿意租在这里，因为在里面能满足很多它的ESG方面不能达到的目标。

我们每时每刻都会有一个屏幕跟踪物业方面怎么确保这些机组、智能的设备在很好的运作。

这是吉宝South Center，这个楼明年就会开业，中间有一个泳池，也欢迎大家来观光，它达到了40%的能源节约。

回到国内来看，这是我们在上海的吉宝静安中心PAC，目前获得了四大绿色环保认证，用了18种不同的建筑方面的技术解决方案。

做好了建筑，我们也要为客户负责，所以左边看到的是不管你是哪家公司，都会感受到这里的一卡通行，有一个共享的配套，有商业等等，而且我们会有一个低碳的计划。

如果需要定制的服务，我们可以帮你在你的空间内部也实现低碳，在成本更低的情况下实现低碳和高效。我们的小程序也可以结合企业的小程序，所以你不需要打开两个，我们可以做API的打通。

我们和政府有很多的合作，30年前吉宝跟苏州工业园合作，打造了苏州工业园区，在今年我们要庆祝合作30周年，我们也跟它合作策划下一个30年，比如在它的数码港那边，怎么通过不同的建筑方面的能源和可持续的改造，能达到节能，实现70%到80%的节能率。

同时有一栋楼实现近零碳，同时我们也希望打造更高标准的绿色认证，高于国内和新加坡现有的标准，创造一个新的排碳的认证。

这是我们正做的一些计划。