江沁园：存量时代的停车资产管理 | 2024观点商办暨资管大会

本文为阳光海天停车产业集团总裁江沁园先生在2024观点商办暨资管大会上发表的演讲。

江沁园（阳光海天停车产业集团总裁 ）：感谢陈总，感谢杨总作为地主的支持。在分享之前我讲讲我的感受，现在普遍来看市场不好，但是出乎大家意料，我们这个赛道还好，是大资管行业里面不多的一个亮点。

我最近看了一下我们的车流数据，因为我们做商场、写字楼和一些大型交通枢纽（特别是机场）的停车场，管理了虹桥机场航站楼的所有停车场，基于车流数据形成一个基本的判断——现在的车流量已经回到了2019年的水平。

背后有两个很重要的原因，第一是绝对的车辆数在增加，每年中国还在以2000万辆的数量在增加，特别是电动车辆。第二是疫情之后大家对于公交开始有所抗拒，可以在北京看一看高峰时段的公交车，里面坐的免票的老人比较多，开私家车的人比之前多了很多。

第三，我们这个赛道有一个很有意思的特点，大家回想一下，你们去到的停车场有没有降价的？大家基本上都知道答案，停车价格一直在涨，而且过去10年在北上广深这几个城市，临停的价格翻了3倍。

以后也许增速不会这么快，但是和商业、办公不一样，它的价格是有垄断性的，是一个垄断资产。所以我们这个赛道还是不错的，从公司发展数据也证明了，2023年比2022年的收入增长接近40%。

我们这个企业要解决大家的两个痛点，第一个痛点是管不好的问题。很多停车场会出现一个情况，就是外面排队等，但是里面还有不少的空车位。另外就是车场容易出问题，里面有刮蹭等等各种问题。老百姓如果去了一个车场，在外面等半小时都进不去，他下次还会去吗？

第二个痛点，也许对某些业主来说不是痛点，但是对运营优质的业主就是一个痛点，停车场是一个信息孤岛，没有通过车场的数据给它带来任何商业上的判断和赋能。我们过去一直想在数智化上下大工夫，第一是在用户端，第二是业主端，第三是非停合作伙伴端，我们基本上沿着这个思路，花了五六年的时间，打造出一个基本还算像样的IT平台。

过去几年我们基本上赢得了百分之百的业主满意度，因为我们这是一个轻资产业务，也需要跟客户续约，基本上我们想续约的项目的续约率是接近百分之百的，上海一个项目我们已经续了三回。老客入场对商业是非常重要的，我可以帮它多保留15%的客户，这是它非常认可的价值。

我们的非停收入的比例最多可以占到总收入的25%，这也是我跟业主差距很大的，一般业主自己干的最多到5%，我能干到20%甚至25%。从这个项目的经验来看，我们过去6年真的是认认真真帮他们干，提升效率30%，车流增长提升14%。

另外一个案例是福州本地的一个很大的项目，这个我们做得更精彩，我们大大提升了停车场的通行效率，包括做了一些提前预定，通过卖产品包等等方法，把收入提升了接近30%，老客再次入场提升50%。这意味着一件事情，就是不堵了，变得通畅了。

为什么我们能支撑非停业务最多达到25%呢？因为公司规模大，找你的人就特别多，我们有时候自己都不用动脑子，外面那些用停车场干什么事的人都在跟讨论，我们都在跟他们尝试最新的事情。一嗨和神州都是我们的大客户，每个停车场都有他们，所以创造了大量的非停收入。

天津这个项目是我们的非停收入的典范，非停收入占总收入接近50%。

大家可能不知道，中国的停车场有很多是没有产权的，特别是在杭州，甚至在重庆等地，因为不计容，产证上就没写进停车场，有一部分又是人防控制的，所以这是相当大的被遗忘的资产。

最近政府想明白了，要给这些资产发了证，我拿一部分出让金，老百姓愿意买，因为它有证。为什么会增加购买量呢？3比7的贷款比例，我有70%银行给，而且一算每个车位的收益率都是5%以上，比买楼上的房子强多了，所以发了证之后会大大增加这个资产交易的活跃度。

还有一类资产我们合作也比较多，就是政府入册的画线车位，这一类政府也准备确权，这是了不得的事情。在法国、美国这种做法都非常成熟，它的性质是特许经营权，如果特许经营权和产权这件事情在今年内能够有所突破，会使整个停车资产交易市场增加100倍。

我们在这里面起什么角色呢？我们也不想做得太重，持有那么多资产。其实买过停车场，因为没有产权，我们跟业主谈定价也很难谈。现在能确权了，我们的机会来了，以资产守护者、提生者的形象参与。

我们跟WeWork有点相似，它是一个办公楼市场的细分赛道，我们这个细分赛道更聚焦，就是停车。而且我跟WeWork还不太一样，因为现在没有什么竞争对手。我天天在市场上反省，看来看去，也找不到什么竞争对手，最大的竞争对手是业主。

比如我跟杨总谈，他会说，你能不能管好？你要能管好你就来，你不行就还是我自己管。现在市场上就是这样的，我跟某品牌谈的时候也是这样，这几年我们也做了二三十个项目，这是一步一步谈下来的。

但是剩下的好多个项目还是他们自己做，所以我是希望通过这个平台，以后好好把这部分资产的提升、帮客户保值，把这个资产做起来，特别期待在资产交易上能够取得一个巨大的成果。因为这类资产如果10年翻3倍，它自动就涨上去了，跟楼上完全不是一个游戏。

我就分享这么多，谢谢大家。