一线生机 | 保利的马拉松

编者按：又一年“金九”，在多项政策叠加影响下，以一线城市为代表的楼市，信心有所复苏。正在经历深度调整的房地产行业，看到了触底回升的希望。

“道阻且长，行则将至”，中国房地产企业仍然在艰难环境中辗转腾挪，期望市场能够重回上行通道，并在这一轮周期中存活下来。

这个秋天，房企们是否等来了“一线生机”？观点新媒体将选取“北上广深”四个一线城市中八家表现各有特点的标杆企业，通过调研、观察他们的应对与调整，试图洞悉市场变局。

观点网 今年，各地马拉松赛事陆续重启，属于房地产的也马拉松迎来新的行情。

8月30日，广州、深圳两地率先取消首套房“认房不认贷”政策；9月20日，广州再出大招放松限购：越秀、海珠等六区可购2套房，非本市户籍2年社保可购房。

至此，广州成为年内第一个放宽购房条件的一线城市，是否会带动其他一线城市呢？

而广州作为保利发展的大本营，已开发、在建及规划项目逾百个，其中超20个项目将直接受到政策推动。

正如马拉松冠军朱马·因坎加说到，“只有具备充分的准备意愿，才能使得胜利的意愿变得有意义”。

在广州刚需、刚改项目竞争中，保利发展前期项目设计等方面已经很卷，新一波行情冲击下在销售方面又会怎样的表现？

洞察

自8月30日开始，广州在不到一月时间里发布三项重磅政策，首付比例和房贷利率均已下调，持续刺激需求端。

打响一线“认房不认贷”第一枪后，观点新媒体采访了第一太平戴维斯华南区住宅销售部董事刘晓南。

在刘晓南看来，眼下信心修复功能还有待观望，但是看盘的人可能会逐步增多；这一段时间，特别是临近国庆黄金周，可能会有一个小热潮。

因而，他认为目前的楼市情况是“基础空虚，后劲乏力，佯涨快售，能出尽出，机会或许在明年”；再谈及对接下来政策的预期，他表示，可能从政策层面应该会变得越来越宽松；不是出新政策，把原来的政策取消掉就很好。

9月8日起，广州房贷新政开始执行。首套住房商业性个人住房贷款最低首付比例为不低于30%，利率下限为LPR-10BP；二套住房商业性个人住房贷款最低首付比例为不低于40%，利率下限为LPR+30BP。

9月20日，广州市人民政府办公厅发布《广州市人民政府办公厅关于优化我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》，优化住房限购和增值税免税年限和加大保障性住房建设和供给。

通知提到，在越秀、海珠、荔湾、天河、白云（不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇）、南沙等区购买住房的，广州本市户籍居民家庭限购2套住房；非本市户籍居民家庭能提供购房之日前2年在本市连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险证明的，限购1套住房。

镜鉴咨询创始人张宏伟对此表示，这增加了在核心主城区6个区的购房群体的基数，有助于释放越秀、海珠、天河、白云、南沙等这几个区的市场需求，尤其是改善需求。

“对于一手房而言，这轮政策的实施将导致需求资源的重新配置，非限购区将吸引部分外溢的刚性需求和改善需求，而核心区资源稀缺性和圈层将更加稳固。”刘晓南说到。

与此同时，将越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔、番禺、南沙、增城等区个人销售住房增值税征免年限从5年调整为2年。

在刘晓南看来，增值税5改2，提升了房子的流动性，缩短了房产的交易周期。

张宏伟也认为，该政策配合“认房不认贷”、首付比例降低等措施，成为一线城市、强二线城市激活改善需求的“政策利器”，预计后续更多的一二线城市会普遍落地这个政策组合拳。

政策组合拳落地之后，广州房价是否能止跌回涨呢？刘晓南和张宏伟均表示，今年之内房价应该不会有明显的提升。

“这波行情有可能导致广州出现成交量的‘金九银十’，但对于价格来讲还很难涨，尤其是对于非限购区域的区域，这些区域仍然有去库存压力，房价不可能涨。”

张宏伟续指，对核心限购区域的楼市应该会逐步回温好转，预计年底可以企稳，甚至到明年3-4月继续有一波小阳春；而外围非限购区域，后续应有政策出台刺激消化库存。

广州中原发展研究部数据显示，截至8月末，广州全市库存量1210.3万平方米，去化周期16.6个月。

总而言之，今年楼市更多是以去库存为主，频频拿地的央国企需要抓住此次窗口期加快出货，进而降低在广州这个一线城市的竞争压力。

争夺

限购放松政策出台后，增城、从化、番禺、黄埔、花都5个城区及白云部分区域都不再执行限购政策。因而，不少楼盘连夜调价、大力打折，希冀吸引更多的购房者。

恰逢周末，不少楼盘售楼中心迎来旺盛的人气，现场似乎也有成交。

观点新媒体走访保利发展在中心区的第五座天字系标杆作品——保利翔龙天汇。

即使在8月广州楼市低迷之时，根据广州中原研究发展部数据显示，保利翔龙天汇实现网签52套，网签面积0.58万平方米，排在黄埔区网签数第二。

资料显示，2020年9月，保利和翔龙联合体以34.26亿元斩获黄陂长安村旧改融资范围内的两宗地块，分别折合楼面价17184元/平方米和16249元/平方米。翔龙集团此前就已负责长安村前期一级整理，组成联合体后继续负责旧改，而保利负责开发方面。

保利翔龙天汇位于城市发展新重心黄埔科学城和天河智慧城交界处，可享受两个板块的利好；距离地铁6号线黄陂站不到500米，是实打实的地铁盘。项目占地面积约13万平方米，规划16栋住宅（8栋32-33层、8栋47层）+12栋低密改善型住宅，容积率4.0。

“保利云和+”小程序显示，该项目开盘时间为2021年10月27日，规划户数为3143户，车位比为1:1.2，物业费为3.2元/平方米。

尚未开盘时，保利翔龙天汇吹风价达到5-5.5万元/平方米，与此同时还爆出限价4.95万元/平方米，一时之间热度颇高。首推建面约93-125平三至四房，总价450-550万元，成交金额15亿元。

再至今年2月，项目参考均价为4.5万元/平方米，较开盘时4.2万元/平方米有所提高，即使是在环境不大乐观之下，价格仍是坚挺。

贝壳最新数据显示，保利翔龙天汇参考均价为4.6-4.85万元/平方米，而保利小程序披露的参考均价为4.3-5.3万元/平方米，更为“实惠”。

中介表示，翔龙天汇是黄陂里刚需颇喜欢看的楼盘，近一年保利翔龙天汇成交均价区间在4.39-4.59万元/平方米，成交近700套。

有消息指，中秋国庆期间项目现场将推出限量特惠房源，目前主打约99-142平方米南向山景三四房产品。

海报显示，9月20日-24日期间，99平方米户型特惠总价是430+万元和460+万元，122平方米户型特惠是590+万元，132和140平方米户型亦有相应特惠价；首付最长15个月分期。

楼盘中介确认有该优惠，周五时部分楼层的特惠房源已经卖出，要抓紧时间选定心意房源；还提到如果此前没有到访，会帮忙拿底价和返佣至少2万元。

保利翔龙天汇更为显著的优势是与天河的距离，而且项目价格也非常“卷”，参考均价基本持平周边项目，甚至还是精装户型。

除了价格“卷”保利在增城的水木芳华项目设计上也在“卷”。

2021年12月广州第三次集中供地，广州市保昊房地产开发有限公司（保利）以底价20.54亿元拿下朱村大道西1035号地块，成交楼面价为9060元/平方米。地块为9月广州第二次集中供地中流拍地块，再次出让时起始价却提高了7600万元。

项目位于广汕公路以北，2022年6月开盘折后价为1.6-1.7万元/平方米，总价120-180万元。首推416套，去化350套，开盘去化率高达84%；推售3天内更是直接卖掉了2栋楼，随后加推3栋。

设计方面，保利水木芳华户型有了迭代，包括核心筒的优化，动线更合理，公摊更少；建筑面积更小，69平方米变为约67平方米，约101平方米变为约99平方米，再加上套内空间利用率高，使得项目颇受购房客青睐。

另外，保利水木芳华99平方米户型较周边开发商项目设计多了一个房间，对于想举家搬至广州的刚需客而言是不小的吸引力。

今年6月30日前的销售节点，保利水木芳华进一步降价揽客，其中67平方米户型由此前的总价120万元降至108万元。

广州中原研究发展部数据显示，保利水木芳华8月实现网签64套，居广州一手住宅网签宗数榜首，网签面积0.53万平方米。

“保利云和+”小程序最新显示，保利水木芳华参考价格为1.78万元/平方米，参考总价已增至120-190万元/套。

项目距离天河乘坐快线4站便可到达，借着此次限购放开，有深圳购房团也已经坐大巴前往增城“团购”，应该会有一波不小的行情。

相较于其他出险房企需要抓住行情以“活下来”，保利发展则是减轻库存压力，进而实现在一线城市各种产品线铺开，稳住销售榜首位置。

博弈

2023年1-8月，保利发展实现签约面积1722.19万平方米，同比增加1.69%；实现签约金额2991.31亿元，同比增加6.19%。

中期财报则显示，保利发展上半年重点布局的38个核心城市销售金额占比达87%，同比提升8个百分点；销售金额超百亿城市达到6个，累计销售金额1123亿元，同比增长21%；其中在25个城市销售排名第一，46个城市排名前三。

长三角和粤港澳大湾区两大城市群达成了超半数贡献，前者销售金额777亿元，后者销售金额570亿元，占整体销售额比例56.88%。

广州作为保利发展大本营，上半年房地产开发项目达到42个，基本覆盖各区及刚需、改善、高端住宅等全周期产品线。

数据来源：企业公告、网络数据

此前广州宣布首套首付2成的30个楼盘里，保利项目就占了12个，天河、荔湾、黄埔、番禺、南沙、增城均有项目跟进调整。

不难看出，保利具有非常高的市场敏感度，而且有强烈的抢客欲望。

这能让保利在广州市场维持较长时间的热度与优势，而且在不明朗时持续加推，可看出对自身项目的认可。

保利水木芳华、保利领秀海、和悦滨江等项目都是主打“实惠”，保利四季和颂、保利天瑞等改善型项目则提高使用率，不一样的“卷”能满足不同客户的需求，叠加央企背景更获购房者信任。

回看保利发展过往在广州获地途径，除了招拍挂，城市更新也是“王牌”。

比如仅用3年多时间就面目一新的琶洲村，不仅完善了琶洲区域生活和办公功能，而且实现琶洲CBD区域更新改造规划，并创造出“琶洲模式”这一新词。

从2009年底价拿地到2012年3月首推产品，江景豪宅保利天悦均价最初均价2万元/平方米，2016年涨至5万元/平方米，再到2020年近10万元/平方米；但二手价格有所下落，贝壳最新显示正在出售120套，均价为5.17万元/平方米，近30天带看300多次。

正是有了“琶洲模式”的成功经验，保利后续还跟进了天河冼村、天河小新塘、黄埔鱼珠等30多个旧改项目。

旧改项目拥有高利润和低土地成本特点，但需要付出较长的改造时间，有更多不确定性。保利天悦的成功难以复制，因而保利在广州更多是打造可刚需可改善项目。

今年以来，广州土拍市场非常活跃，主要由保利、越秀、中海、华润等头部企业斩获主城区地块。

数据来源：企业公告

其中，保利拿下的荔湾区浣花路南侧地块，拟打造4栋32层住宅，底层商业主要设置在项目北侧的1A#和1B#，而东侧拟配建9班的幼儿园。

业内人士预测，该项目可能主打建面约75-120平方米三至四房，定位明显偏刚需、刚改，全盘总货量约600套。

户型图虽暂未披露，但业内人士认为会延续保利高使用率的产品策略，而且有计划抢时间尽早面市。

从销售榜的角度进行管窥，保利虽然保持着销售规模和稳定的资金流，但由于去化走弱叠加高强度投拓，存量去化压力也不言而喻。

观点指数研究院发布的《2023年1-9月房地产企业新增土地储备报告》显示，保利发展、万科、华润置地分别新增全口径土地储备602.4万、458万以及292.4万平方米，处于领先位置。

单月来看，8月新增全口径土地储备最高的企业为保利发展，其次为万科和绿城，分别新增134.6、89.5和60.2万平方米。

其中，荔湾区花地街南侧地块即广州羊城食品厂地块，就是由武汉城建摇号获得后选择与保利合作开发。

整个8月，保利发展在全国范围内新增的13个项目中，5个来自合作，包括广州羊城食品厂地块、安徽建工摇中的合肥雨山路东侧地块、厦门国贸摇中的福州坂中路北侧地块等。

随着心仪的土地投资标的减少及拿地主体之间持续竞争，热门地块的争夺也趋于激烈，而触顶摇号拿到“心水”地块则需要一些运气。