冯毅成:武汉解除限购是在下一盘大棋

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2023-09-20 21:14

  • 救市趋势已经从“治标”深入到“治本”,后一步趋势已经非常明显,并且仍有急需大家注意的重大问题。

    冯毅成 9月19日,武汉发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》,救市政策共有十条核心内容,俗称“汉十条”,这标志着武汉全面解除限购。

    不少人以为自此武汉解除二环内限购,已经是武汉楼市救市的“终极大招”。而我认为全面解除限购只是第一步,后面几条内容藏着趋势玄机,这仅仅只是谋篇布局的开始,并非所谓的最后一张牌。

    武汉这次救市是长短结合,供需两救,多措并举,是近三年救市以来政策力度最大的一次,也是水平最高的一次。虽然预计短期内不会反转楼市趋势,但从数据上能够看到效果,最重要的是能够深层次解决妨碍市场发展活力的问题。

    救市趋势已经从“治标”深入到“治本”,后一步趋势已经非常明显,并且仍有急需大家注意的重大问题。

    史上最优惠的二环内“不限购”

    整个政策内容共十条,前五条是面向需求端的消费者大幅降低交易门槛。

    其中,政策力度最大的是第一、二条,二环以内不限购,也就是说购买内环这种中心区域的房子已经没有障碍。

    同时针对贷款还给出了一个重大优惠标准,对多子女家庭实行“N-1”原则,即你持有1套房,再买一套房将以首套房计算。已有两套房的家庭,在挂牌出售或出租一套的前提下新购一套住房的,购房贷款时认定为第二套住房。

    以上两条内容相当于分别给原本购买第二套和第三套的家庭一个首付比例和贷款比例的优惠。

    政策第五条将公积金贷款上限调整为“家庭首套房贷款最高可贷额度90万元,家庭二套房贷款最高可贷额度70万元”,这是对首套房和二套房的贷款额度支持。

    政策第三、四、五条是在税费减免与补贴,以及公积金贷款上限方面的阶段性优惠政策,有效期到今年年底。

    换句话说,未来三个月是武汉楼市救市史上力度最大的三个月,尤其是二环以内的交易,是史上政策支持力度最大的一次机会。

    值得一提的是,今年以来,武汉二环以内,特别是汉口二环以内的新盘增量非常多,而且从面积段以及毛坯交付来看,购买门槛明显低于前三年。

    叠加之前已经降低的新房贷款利率与存贷利率,结合当前政策优惠,可以预见未来短期内汉口二环内的成交量会明显上升。很显然,这个政策明显更加利好二环以内的楼市交易。回归中心与板块分化的趋势更加明显。

    从供地优化市场竞争,提高住房舒适度

    政策第六至第十条,可以通俗理解为这样一段话:原有规定开发商必须自持的商办,在符合条件的情况下可以对外出售或者抵债。以后将更加精准地供地,对于供应量本来就很大的区域要减少供地,并且盘活存量用地。对于供应量偏少的区域要扩大供地。同时优化土地规划条件,以利于开发商做更好的产品设计,更贴近用户需求就会更好卖。

    “助企纾困”被排在了倒数第二条,说明已经不是当前武汉楼市救市的重点了,从侧面反映出“复工复产”和“保交楼”最困难的时期已经过去。但同时,对于还处于风险之中的企业将进一步放宽条件进行援助。

    第十条是鼓励诚信守规开发的优质企业更快取得预售证,更快卖房,积极引导这些优质企业争取更多市场竞争的机会。

    总体来看,是从供地这个最核心的环节改变今后市场的格局。土地的规划条件、出让条件直接影响着今后房屋的供应量以及产品设计,也直接影响着新房销售的竞争格局和消费者的住房体验。

    所以说这是一项长效机制,是深层次在净化土地与产品格局。特别是第七条中提到的“支持企业转型发展,优化住宅阳台进深、面积比例控制要求等技术规范,推进新型住宅设计创新”,让人看到了后市产品的希望。

    今后,会不会降低地块的容积率,降低住宅楼总高度,减少公摊面积,提高套内使用面积,让居住体验优化舒适,比如90平米做舒适三房,100平米做4房,140平米可以做双套房,用更低的总价,买到更大且更舒适的房子。

    这些都是值得期待的大概率趋势。

    超大城市解除限购意义重大

    目前全国已有9个超大特大城市解除限购,其中武汉取消限购意义最为重大。因为从城市层级来看,武汉在这些城市中是能级最高的超大城市。

    目前全国超大城市有8个,分别是北京、上海、广州、深圳、重庆、天津、成都、武汉。8个超大城市中,除了重庆本就不限购外,武汉是已限购的超大城市中,首个解除限购的。

    今年以来,武汉卖地、卖房压力巨大。近年来武汉楼市救市政策频出,而本次的“汉十条”是力度最大、影响最广的一次。

    除了短期内可以见到数据效果的“解除限购”外,更积极的影响是优化市场机制,改善市场环境,鼓励更多有真实买房需求的消费者尽快参与市场。同时,对拿地企业更加友好,留住开发商并提高他们开发的积极性。

    预计市场短期会好转,但很难实现反转。本次“汉十条”从长远来说是深层次优化市场供需关系,促进市场恢复良性循环。

    从政策动作来看,是要在科学规划的前提下加大市场总体供应,而不是继续萎缩供应。政策的核心思想之一是要让市场拿地、卖房的流速快起来。特别是响应7月21日国常会审议通过的《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。

    当前阶段,武汉作为特大城市,仍然需要依靠房地产乃至整个大基建行业拉动经济,让更多人在这样的一个大行业中拥有工作机会与赚钱机会。只有提高整个行业链条上的参与度,提高经济转速,才能让宏观经济领域的一些困难缓解,这是在为全局谋篇布局。

    今年7月24日政治局会议以后,高层表态以及官方报道不再出现“房住不炒”,实际上也是审时度势,及时转变社会舆论风向。过去,不少人容易将投资与炒作、投机概念混淆。

    实际上,房地产作为资金密集型行业,同时又作为国民经济支柱行业,天然具有资产保值增值的属性。对于广大普通家庭而言,房产是家庭持有的最贵重的资产,房产估值的走势直接影响到家庭福祉、社会经济发展与稳定。

    在不可避免的全球经济大衰退的经济周期之下,地缘政治深刻影响国内宏观经济,而宏观经济又直接影响房地产行业,叠加三年疫情的影响让局面更加困难。

    好在当前已经及时调整了舆论风向并更加科学有效地出台了系列救市政策。

    从长远来看,在全球通胀与资产加快贬值的大背景下,能够较为安全穿越周期的途径之一就是回归中心,持有优质资产来抵御风险。所以我们可以看到近期出台的系列政策都符合回归中心这一趋势性,这是一种着眼全局、实事求是的战略。

    当然,每个家庭关于房产买卖的决策依然需要根据自家发展阶段需要来考量。总体来说,当前是买房与卖房的低门槛窗口期,也是家庭调仓的机遇。

    至于未来楼市走向,我认为关键指标还是看价格。只有整个行业的价格走势重新上涨,估值回归,市场才可能长久健康良性循环,诸多问题也会迎刃而解,这也是救市的最终目标。

    冯毅成 楼市研究大V《主编笔记》总编辑 观点新媒体专栏作者

    撰文:冯毅成    

    审校:劳蓉蓉



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