政策搭台、企业频表态 C-REITs进入常态化发行和扩容阶段了吗？

（2023年9月24日）基础设施资产证券化似乎已经是不可逆的趋势。

于近期A股上市公召开的中期业绩会上，金隅集团披露，旗下产业园公募REITs项目申报材料已报送国家发改委；金地集团则提及，针对运营成熟的产业园项目，已启动REITs研究及申报工作，借力良好政策工具，力争实现资产盘活。

更早之前，包括天虹股份、百联股份、东百集团、万科、龙湖以及佛山火炬创新创业园、金风科技、九州通、深高速等企业，也纷纷披露REITs的申报或准备情况。参与企业既有国企亦不乏民企，资产类型则涵盖消费基础设施、产业园、新能源、高速公路等。

比如龙湖集团于8月中旬表示，公司期待这一两年做好准备以后，有一批商场具备发行RETIs门槛，实现资本的增值；8月底，万科方面透露，公司有部分资产已经在REITs发行和推进中，目前正在推进的三笔REITs包括物流、消费基础设施以及公寓。

来自政策端的鼓励，是各行业对REITs热情不断提高的重要原因。

较为重要的文件包括，7月24日发改委发布《关于进一步抓好抓实促进民间投资工作努力调动民间投资积极性的通知》，7月31日国务院发布的《国务院办公厅转发国家发展改革委关于恢复和扩大消费措施的通知》，还有8月1日发改委发布的《关于实施促进民营经济发展近期若干举措的通知》。

在一个多星期内，密集的政策明确鼓励民间投资项目发行基础设施领域REITs，支持符合条件的消费基础设施发行REITs，促进资产类型多样化，扩大REITs发行规模。

国家在宏观层面指明发展方向后，各地政府迅速跟进制定细化措施。据不完全统计，包括河北、广西、广东、四川、贵州、江苏等省份及自治区明确鼓励符合条件的基础设施项目纳入支持范围，成都、昆明、深圳、南昌、苏州等重点城市已针对多种资产类型启动REITs试点。

与此同时，北沪深三地交易所及中证协、中基协等机构从REITs交易发行机制、收费标准、市场生态建设等方面寻求优化空间。

至9月10日，国家金融监督管理总局发布《关于优化保险公司偿付能力监管标准的通知》，也明确保险公司对于投资公募REITs中未穿透的，风险因子从0.6下调至0.5。

风险因子即险资投资和经营业务的资本占用，下调风险因子意味着资本使用效率得到提高，有助于险资增配REITs类资产。叠加7月初多家基金公司宣布将REITs纳入FOF投资范围，这些举措均旨在解决公募REITs市场流动性匮乏问题，为其提供更多长期增量资金。

对于企业来说，政策的出发点是进一步拓宽民间投资的投融资渠道，降低企业的资产负债率，提升再投资能力。尤其是拥有大量经营性不动产的房地产相关企业，近年来融资政策收紧叠加宏观经济下行压力加大，它们已面临严峻的流动性挑战。

再考虑到房企在手的经营性不动产更多属于长租、商办及园区类型资产，盘活这部分存量资产、带动资产价值重估的重要性不言而喻。

摆在这些房企面前的难题在于，一方面，疫情过后经济仍处于缓慢恢复阶段，经营性不动产的出租率、现金流、收益率稳定性受到了一定影响；另一方面，消费基础设施公募REITs尽管3月“236号文”已明确纳入发行范围，至今却仍未完成首单发行，何时落地尚需时间。

数据显示，截至目前国内共有28只基础设施公募REITs产品上市，其中产业园、仓储物流、保租房类型分别占9只、3只、4只，并以国资背景企业发行为主。无论从可发行资产类型、发行人群体、发行规模，还是从企业降负债来评估，REITs都面临着常态化发行和扩容的迫切性。

随着更多种类的存量资产被打包成REITs，既优化企业负债，实现“投融建管退”闭环，也有助于为市场带来更多可交易资产，进而提振投资者信心，活跃国内资本市场。在这样一条产业链上，每一方都有可能成为赢家。

为迎接这样一个时期的到来，企业如何为REITs稳步做准备，优化资产运营模式，提高资产运营效率及收益率？政策层面还有哪些环节需要优化，扩容资产如何试点及落地，监管机制如何完善？

11月2-3日，由观点机构主办的2023观点商业年会将继续在上海隆重召开。大会将全面涉及商业运营、不动产基金、资本运作、资产投管、资产管理、存量改造、消费基础设施REITs、并购、新零售、消费品牌等热点话题，共同探讨未来可持续的商业模式、寻找更多有价值的商业逻辑。