销售回顾 | 投资信心增强

观点指数 步入2023年，房地产市场出现积极转变，一季度财报来看，部分房企归母净利润等指标实现同比增长，合同负债净值上升，意味着销售有所好转。同时，信贷收紧的动作已远去，企业得到短暂"恢复"。

地产行业经历了前所未有的挑战，目前收入担忧、融资缺乏等预期因素依旧存在，传统的地产开发业务如何在不过度依赖高息负债的情况下稳健推进？地产深入变革中，相关行业如何抓住资本机遇提升发展？未来调整还会持续，新的发展模式、新的行业格局将会是怎样的？住宅业务之外，产业物流、商业、康养、物业服务、数字科技等更多赛道将会带来什么样的发展机遇？如何把握？

观点指数研究院结合专业的数据分析和深度的研究，全方位多维度地剖析当前房地产及新经济地产各业态各环节的发展现状，并且对标杆企业项目、产品模式进行综合探析，在2023博鳌房地产论坛现场隆重发布《观点指数·2023中国房地产行业发展白皮书》，与各方企业共谋划，同成长。

以下为2023上半年房地产企业销售表现报告及研究成果，更多请查阅《2023中国房地产行业发展白皮书》。

上半年权益销售2.3万亿，销售均价同比上升1%

“2023年1-6月房地产企业销售表现”研究成果显示，6月份前100房企实现权益总销售金额3641亿元，同比下降34.3%，环比基本持平。

数据来源：观点指数统计及整理

1-6月，前100房企实现累计权益销售额22980亿元，同比下降4.7%。中海、保利发展和万科占据前三甲，分别录得权益销售金额1675.6亿元、1657.5亿元以及1325.6亿元，其中中海和保利发展同比分别上升30.1%和17.4%，万科同比下降5.3%。

6月前20房企实现权益销售金额2490亿元，同比下降31.2%，环比上升3.7%。1-6月前20房企实现权益销售金额14993亿元，同比上升10.1%。与2022年上半年相比，前20房企仍有17家在列，其余3家则被中国铁建、保利置业、卓越集团取代。

数据来源：观点指数统计及整理

从上半年权益销售的增长率来看，增长较快的民企仅大华集团一家，其余主要是央国企，另外，绿城中国上半年权益销售额增长亦达到39.7%。

数据来源：观点指数统计及整理

销售均价方面，6月前100房企录得全口径销售金额5378亿元，销售面积3218万平方米，销售均价为1.67万元/平方米，较5月下降3.4%，较去年6月轻微上升1%。

二手房销售价短暂回升再现下跌，市场预期仍待修复

国家统计局数据显示，6月份70个大中城市新建商品住宅销售价格环比上涨的城市有31个，比上月减少15个；一、二线城市新建商品住宅销售价格由上涨转为持平，三线城市新建商品住宅销售价格由持平转为下降。

数据来源：国家统计局、观点指数整理

二手房价方面，6月份一二三线城市二手住宅销售价格全面下跌，一线城市二手住宅销售价格环比下降0.7个百分点，北京、上海、广州和深圳环比分别下降0.7%、1.2%、0.3%和0.7%，二、三线城市二手住宅销售价格环比均下降0.4%，降幅分别扩大0.1和0.2个百分点。

数据来源：国家统计局、观点指数整理

从上半年的房价走势来看，市场发展趋势尚不明朗，尽管上半年新房销售价格基本保持上升趋势，但需求在3-4月集中释放后保持低位，五一、端午等假期节点的看房、成交量未有明显上升。

二手房销售价格短暂回升后再现下跌，或意味着房价“挤泡沫”的过程仍在持续。观点指数认为，新房市场的价格上升，一定程度上是部分高端、豪华项目的畅销所支撑的；而二手房市场的发展趋势则更能反映首次购房的刚需和置换类改善型需求市场的情况。

值得注意的是，近期各地在房地产市场的政策导向主要以支持首次购房和多孩家庭改善性购房为主，如长沙、安徽蚌埠、襄阳等地下调了个人首套房贷首付比例；天津则出台新规，在津无房家庭首次公积金贷款还清后，仍可按首套房贷款；广东省发布了《关于进一步完善和落实积极生育支持措施的实施意见》，实施精准购房租房倾斜政策，向多子女家庭倾斜。

此外，青岛、福州、惠州、沈阳、珠海等超过20个城市提出，可提取住房公积金作为首付款，减轻购房资金压力。

上半年不少城市限购区域亦有所放宽，如扬州自7月1日起一年内，在市区购买改善性住房不再执行限购政策，其原有住房不再执行限售政策；杭州钱塘区、临平区全域放宽限购，余杭区和萧山区部分镇街亦放松限购政策，外地户籍缴纳1个月社保即可购房；目前武汉二环外新房与二手房都不限购。

早前更有消息传出，二线城市将全面取消限购。观点指数认为，当前房地产市场实施精准调控，全面放开限购的可能性较小，放宽限购区域或调整限购规则引导市场需求流向特定区域的可能性更大；但该消息亦反映出，市场仍期待强有力的政策刺激。

7月24日的中共中央政治局会议指出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

这意味着限购可能进一步放松。不久前，广州对差别化入户政策征求意见，28周岁以下，大专学历等，连续缴社保满一年者可入户广州白云、黄埔、花都、番禺、南沙、从化和增城7个行政区。佛山则优化了港澳居民购房资格申请流程。其他城市亦可能陆续跟进，分区、分镇街精准调控的可能性较大。

从数据上看，当前销售增长依然困难，6月销售不及预期，上半年销售额低于2022年的同期水平。

根据国家统计局数据，1-6月全国累计商品房销售金额63092亿元，同比下降4.5%%；全国累计商品房销售面积59515万平方米，同比下降13.7%；商品房销售均价为10601元/平方米，同比上升11.3%。

数据来源：国家统计局、观点指数整理

6月商品房销售金额13305亿元，同比下降25%，环比上升32.6%。6月楼市以平淡为基调，市场预期有待进一步修复；项目端推盘亦不积极，如广州端午假期仅有2个项目加推，而五一假期期间则有超过30个项目开盘或加推。

投资信心增强，金融支持力度加大

开发投资方面，从国家统计局公布的数据来看，2023年1-6月，房地产投资开发实际到位资金126341亿元，同比下降12.6%。

数据来源：国家统计局、观点指数整理

6月份，房地产投资开发实际到位资金14405亿元，环比上升17.9%，同比下降22%。

疫情管控放开后，房地产市场投资信心增强，在春节过后的3月表现更加明显，但由于当前房地产投资区域集中，整体规模收缩，叠加销售仍处于低谷等因素，房地产投资开发资金规模未有明显提升。

另外，土地出让收入的下降亦反映出房地产投资规模的下行趋势。据财政部公布的数据，2023年1-6月国有土地使用权出让收入18687亿元，同比下降20.9%。

新开工方面，1-6月房地产累计新开工面积49880万平方米，同比下降24.3%，降幅较上月扩大1.7个百分点。6月单月房地产新开工面积10157万平方米，环比上升19.5%，同比下降31.4%。

竣工方面，1-6月房地产累计竣工面积33904万平方米，同比上升19%。6月单月房地产竣工面积6078万平方米，环比上升15.2%，同比上升46.5%。

数据来源：国家统计局、观点指数整理

观点指数认为，新开工面积同比持续下降主要是受制于销售走弱带来的投资信心摇摆。而竣工方面受“保交付”政策支持，仍在有序推进当中。

各地正在探索通过金融保障提高房地产的投资信心，如连云港曾在今年《关于进一步促进房地产市场发展相关措施的通知》中提到，在保障商品房正常交付的前提下，合理释放监管资金用于开发项目运营。房地产开发企业可通过保函方式置换最高不超过30%的预售资金。广州在《2023年广州金融支持实体经济高质量发展行动方案》中提出，加快开展保函置换预售监管资金业务。

发改委《关于进一步抓好抓实促进民间投资工作努力调动民间投资积极性的通知》则提出从促进民间投资引导专项、搭建民间投资问题反映和解决渠道、健全保障机制等方面激发民间资本投资活力。

LPR下调，首套房贷利率最低3.6%

6月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布最新的LPR数据，1年期LPR为3.55%，5年期以上LPR为4.2%。LPR下降10BP，贷款利率进一步下降。据观点指数了解，不少城市在消息公布后就同步下调了房贷利率。

数据来源：中国人民银行、观点指数整理

目前首套房贷利率最低已降至3.6%，据观点指数监测，珠海、清远等城市已经执行这一最低利率；另外，目前北京、上海、广州、深圳地区的商业银行主流首套房贷利率分别为4.75%、4.55%、4.2%、4.5%，均较5月下调了10BP。

数据来源：中国人民银行、观点指数整理

从住户中长期贷款变动来看，今年前6月住户中长期贷款变动额分别为+2231、+863、+6348、-1156、+1684亿元、+4630亿元。观点指数认为，3月住户中长期贷款的大幅增长显示了需求集中释放时贷款购房人群将占据较大份额。4、5月商品房销售总额超过1.9万亿元，但同期住户中长期贷款额仅新增528亿元，意味着贷款购房数量锐减，全款购房占据当下购房市场的主流，而全款购房者通常更青睐于高端产品。

从当下商品房销售热点板块和热门项目的情况亦可以发现，当下高端项目去化相对顺利。

例如，深圳上半年首个开盘售罄的项目为海德园，位于福田区，备案均价约12.6万/平方米；厦门岛内五缘湾片区销售火热，五缘湾海、天琴海等项目首次开盘都获得了不错的销售业绩，当前五缘湾新房价格超过5万元/平方米。

7月21日，《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》在国务院常务会议上审议通过。鼓励7个超大城市、14个特大城市通过城中村改造改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展。

城中村改造稳步推进有望令超大、特大城市释放出更多优质房地产项目。