冯毅成:降存贷利率在下一盘大棋

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2023-08-04 18:02

  • 当前房地产行业已经进入到深度救市阶段,政策基本在底部,但力度尚未达到峰值。总体动作是为行业和全局托底,即使遏制下行趋势也大概率进入缓慢修复与复苏的通道。当前政策工具箱仍有牌可出,大家不宜过度悲观或盲目乐观。

    冯毅成 降存贷利率在下一盘大棋

    在近期多次吹风以后,“降低存贷利率”终于在8月1日的会议上正式提出。

    当天央行、外汇局召开2023年下半年工作会议,会上提到:

    继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行,更好满足居民刚性和改善性住房需求。指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。

    这是在第三季度政治局会议召开一周后的回应与落实。

    7月24日的政治局会议关于房地产领域的内容表述,开头就提出“要切实防范化解重点领域风险”。

    中央明确用“重大变化”来描述房地产市场,并再次强调重点防范化解房地产风险,或表明当前必须要重视房地产领域对宏观经济带来的影响。

    紧接着的表述是“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势,适时调整优化房地产政策,因城施策用好政策工具箱”。

    这是在强调“调整”。在有关房地产表述的全文里,第一句话第二个逗号后就强调“调整”,其重要性不言而喻。

    而降低存贷利率,它的影响是全面且深远的,这是在下一盘大棋。

    第一是降低家庭风险,做到社会面维稳。

    值得注意的是,相关会议的表述是住房贷款利率、存贷利率,也就是新老贷款都要降低。同时,会议并没有提到是一次还是多次降低。可以由此基本判断,这是为当前阶段降低存贷利率打开了一个突破口,有关方面可以根据后市经济状况来灵活调节,不排除连续下降存贷利率的可能性。

    第二是提高家庭可自由支配资金额度,促进市场经济活力。

    因为降低存贷利率所节约的月供额度,不仅能缓解家庭支出压力,而且从行业面来看,其将有不小的比例能够转换成消费额度,这对于提高日常消费,提高国内经济循环是有明显好处的。

    第三是降低法拍房与二手房数量,修复行业生态。

    降低存贷利率和房贷利率后,将有助于减少法拍房的增量和二手房的挂牌量,改变房地产市场供求关系,修复行业生态。

    第四是遏制家庭资产贬值,遏制贫富差距拉大。

    当绝大多数房产在现阶段发生贬值的情况下,再叠加货币贬值压力,以及新老房贷利率差距,持有不同房产的家庭,持房与不持房的家庭之间财富会有不同速度的变化,大概率造成资产贬值。

    降低存贷利率,彰显社会公平,将新老利率差缩小,将利率总数降低,能够遏制家庭资产贬值,同时遏制贫富差距拉大。

    第五是减缓提前还款,储存市场动能。

    在今年2月26日我就分析过这个问题。毫无疑问,降低房贷利率和存贷利率将有效缓解大规模提前还款的局面。

    如果每个家庭把50万、100万甚至几百万提前还给银行,银行想要再把这笔钱放贷给社会特别是放贷给住房消费的家庭是非常困难的。

    在家庭收入上涨困难的阶段,一般家庭的首要任务是降低债务化解风险。所以这些家庭很难再去产生新的贷款意愿。

    第六是进入低利率通道已成定局,金融政策顺势而为。

    低利率时代,无论是新增贷款还是存贷利率都必然进入低利率通道运行。现在几乎难有投资能够稳保年化5%以上收益,银行一年定期存款利息也只有1.75%左右。

    低利率时代已经到来,各项刺激消费的贷款利率只有相应调到低位才能维持社会良性运转。我们可以发现从2008年至今,房贷基准利率虽有部分年份回升,但总体趋势下降。几个下调基准利率的关键年份数据如下:

    2008年的房贷基准利率从7.74%调整到5.94%;

    2012年的房贷基准利率从7.05%调整到6.55%;

    2014年的房贷基准利率从6.55%调整到6.15%;

    而从2015年至今的房贷基准利率为4.90%,后市也大概率会持续下降。

    第七是降低存贷利率的方式值得关注。

    究竟是需要家庭个人前往银行单独办理,还是可以实现批量办理下调业务?我认为后者的可能性较大。

    降低存贷利率是在法制化地操作,是面向几年内大规模房贷客户的政策。如果需要个人前往银行办理下调业务,过程效率会非常繁琐低下,不排除会发生和上半年提前还款一样遭遇“窗口不够用”“办事效率低”等局面。

    另一方面,我认为本次降低存贷利率主要目的之一是为了彰显公平,那么主要发力点应该是优先面向2015年至疫情期间产生的高利率房贷家庭。

    至于操作方式、银行资金从何而来并不是一般家庭需要考虑的问题。从行业面来看,这应该是央行和商业银行之间的配合问题。

    我的观点是,既然当前大水空转难以放出来,可以考虑新增低息资金给银行,代替原有的高息资金,实现法治化操作降低存贷利率。

    至于此举产生的新老利差损失由央行调节。这相当于将一部分大水精准灌溉到了存贷利率较高的家庭,可以实现包括社会维稳、促进消费在内的全局普惠,带来多重利好,需要用算大账思维来看“创新放水”带来的全局利好。

    此外,8月3日《经济日报》文章指出:

    有钱才能消费、才敢消费,是颠扑不破的道理。做大消费蛋糕,需要让老百姓的“钱袋子鼓起来,包括想方设法提高居民财产性收入让居民通过股票、基金等渠道也能赚到钱从而化消费意愿为消费能力。从这个角度来说,发挥好资本市场的作用,是恢复和扩大消费的必要之举。资本市场活了,企业经营好了,投资收入增长了,消费者自然更有底气。就此而言,以活跃资本市场为支点,撬动整个消费大市场,继而拉动内需、推动经济转型升级,既行之有效,也将大有可为。

    这段文字也充分印证了本文所讲的“防风险、创新防水、促消费”大趋势。

    当前房地产行业已经进入到深度救市阶段,政策基本在底部,但力度尚未达到峰值。总体动作是为行业和全局托底,即使遏制下行趋势也大概率进入缓慢修复与复苏的通道。当前政策工具箱仍有牌可出,大家不宜过度悲观或盲目乐观。

    冯毅成 楼市研究大V《主编笔记》总编辑 观点新媒体专栏作者

    撰文:冯毅成    

    审校:劳蓉蓉



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