观点直击 | 李晓平：卓越商企已加强了收并购部门的力量（实录）

观点网 3月28日，卓越商企公布了2022年全年业绩并召开媒体发布会。

对这家上市仅两年的主打商务物业的物管企业来说，2022年业绩或许只能说得上是差强人意。

年报显示，2022年，卓越商企实现收入约35.27亿元，同比增长1.7%；毛利约为8.44亿元，同比下降12.0%；毛利率为23.9%，按年下降3.8个百分点；归母净利润4.03亿元，同比下降20.9%；净利率12.1%。

不过，若剔除2021年出售两家收并购公司影响，卓越商企收入同比增长18.1%，毛利同比下降3.8%，公司拥有人应占利润同比下降15.7%，公司拥有人核心净利润同比下降0.1%。

管理层在业绩会上也早早为2023年埋下注脚，称2022年已经过去，2023年从一开始业务就呈现出较好的增长势头，预估公司业绩将会在这一年有一个较好的恢复性增长。

要建立竞争壁垒

2022年，在地产下行及大环境不景气等背景下，卓越商企营收及利润增速都创下了上市以来最低纪录。

自2020年完成分拆上市，卓越商企一路狂飙，2020年营收和归母净利润同比增速分别达38%和82%，2021年也分别维持了37.3%、57%的高速增长。

2022年，卓越商企收入约35.27亿元，同比增长仅1.7%。年报显示，影响2022年收入的主要原因有：PM商务综合体项目受疫情阶段性影响，停车、中央空调收入较去年同期减少4106万元；非业主增值服务受疫情及地产销售和进度放缓因素影响，案场业务和一手房经纪业务收入较去年同期减少1.36亿元。

除此之外，受到房地产下行影响，关联业务收入有所下降，剔除关联方的增值业务后，收入同比增长达到28.8%。

年报显示，卓越商企主营业务包括基础物业管理服务、增值服务及其它业务，占总营收比例分别为79.8%、19%、1.2%。其中增值服务收入较2021年下降1.12亿元至6.69亿，同比减少14.3%。

基础物业管理服务收入则较2021年同期增加7.0%至28.15亿元，其中，商务物业占比77%，公共及工业物业占比7.5%，住宅物业占比15.5%。

商务物业管理是卓越商企的核心主业，2022年商务物业收入占总收入比重为61.4%，同时营收额与2021年同期相比增加10.5%，其中来自第三方市场拓展的商务物业收入与2021年同期相比增加13.5%。

住宅物业方面，2022年住宅物业业务收入与2021年同期相比增加36.7%。

截止到2022年末，卓越商企服务合约面积约为7000万平方米，较2021年同期增长约23%，合约项目数量661个；在管面积约5380万平方米，较2021年同期增长约30%，在管项目数量587个。

在管面积中，商务物业占比为45.5%，达2448万平方米，公共及工业物业占比为19.0%，住宅物业占比35.5%，达1908万平方米。

值得一提的是，2022年卓越商企来自第三方业务持续增长，占基本物业服务收入的58%，占总收入的46%。5380万平方米在管面积中，独立第三方占比65%，非住宅占比65%，大湾区和长三角两大核心经济圈占比63%。

董事会主席、执行董事李晓平在业绩会中表示，随着物管行业对房地产相关性的依赖在减少，目前市场化竞争格局加剧，进入白热化阶段，但“卓越商企一直是坚持以市场化为主的公司，在未来的竞争里面比较有信心”。

李晓平指出，市场化收入占公司收入主要部分，同时卓越商企也建立了龙头大客户的竞争壁垒。

据观点新媒体了解，2022年度，卓越商企新拓战略客户合同数量28个，总新拓战略客户合同额人民币9.97亿元，年化合同金额人民币2.48亿元，新拓业务战略客户总合同额贡献比52.6%。

2022年在与国内某顶尖互联网巨头的战略合作上，市拓包含全球总部在内的2个总部级项目及10个地域级项目，实现业务规模与营收的“增长翻番”，合约项目增长率125%，合约面积同比增长575%，年化合同额同比增长373%。

如何维持毛利率？

卓越商企同时也面临着毛利下滑的问题。

报告期内，卓越商企毛利8.44亿，较2021年下降12.0%，剔除2022年底两家收购的公司后同比下降3.8%，基本物业服务毛利5.93亿元，增值业务毛利2.21亿元。

整体毛利率从2021年的27.7%下降至报告期的23.9%，按年下降3.8个百分点，基础物业服务毛利率相较2021年同比小幅下降1.8个百分点至21.1%。

分业态来看，商务物业毛利率23.1%，同比下降2.4%；公共及工业物业毛利率11%，同比下降2.8%；住宅物业毛利率15.9%，同比下降1.1%。

关于毛利率下降，财报称主要是由于受到疫情的阶段性影响，PM商写项目的停车场、中央空调毛利减少，该影响在2023年基本消除；及第三方物业服务占比增大，市场化的毛利率客观上低于卓越商企服务自有高端商写项目。

卓越商企总经理、执行董事郭莹表示，随着公司第三方业务占比逐年增大，市场化毛利率客观上是低于卓越商企自有的高端商写项目，这也是基本物业服务的毛利率水平有所下降的一个因素。

年报显示，于报告期内，卓越商企销售及营销开支为2894万元，较2021年增加55.3%，主要由于为寻求更优质的业务目标而产生的拓展人员费用及业务开发费用增加。

郭莹称，卓越商企未来会更多的去加大第三方物业占比，同时不可避免的要面对第三方物业毛利率较低的问题，目前是12-15%左右。在维持维持毛利率水平方面，卓越商企也会加大延伸增值服务边界。

2022年，卓越商企增值服务的毛利率为33.1%，较2021年下降8.4个百分点，主要由于受到房地产经济环境下行影响，案场和一手房经纪业务毛利减少。

谈到如何保证利润的持续增长，郭莹表示，除了坚持第三方业务的规模化发展，加快增值业务产品化融入基础业务提升整体利润，并通过收并购快速建立1-2个新赛道的能力及快速扩大业务规模，构建第二增长曲线。

新赛道作为卓越商企主营业务链条上的关键延伸，2022年通过市场化拓展获取医疗、教育和政府公建类新赛道业务，年化合同额超过5千万。

以下为卓越商企服务2022年业绩会问答实录：

现场提问：公司2022年实现高派息的比例是怎么确定的？未来是否可以持续？

李晓平：关于2022年末董事会建立了按照期末的净利润70%来分红，我们加上其中有一个50%的分红，所以全年的股息支付率在55%。

公司一直坚持高分红政策，回馈支持、关注公司的新老投资者，给股东一个比较稳定的回报。

现场提问：对于新业务赛道的拓展有什么样的想法，今年经营目标是什么？

杨志东：新赛道作为主营业务的关键延伸，公司积极拓展了医疗和政府公建，大概整体获得了5000万左右的年化。2022年也通过跟政府和国资平台成立一些合资公司，借助优势资源，充分发挥在商业物业的专业运营、资产经营和企业服务的能力。

2022年底，又通过新的收并购成立了医疗平台公司，同时也参与了高效的综合后勤服务的合资，相信未来新赛道的拓展能够带来更多的市场机会。

现场提问：2022年地产下行，物管行业受到冲击，商管赛道竞争也在加剧，在管理层看来，今年或者未来几年物管行业竞争格局是什么样的走势？

李晓平：目前的竞争格局有两个特点，一是市场化的竞争是在加剧，而且是在白热化。二是这个行业里面，随着房地产的下行跟放缓，对房地产的相关依赖在减少。

卓越商企一直是坚持以市场化为主的公司，市场化收入也占公司主要部分，所以比较适应市场化的竞争，同时也建立了龙头大客户的竞争壁垒，在未来的竞争里面比较有信心。

现场提问：2023年卓越商企有哪些收并购计划？对于收并购的标的选择有哪些标准？

郭莹：卓越商企在2022年并没有做太多收并购，主要还是基于公司一直积极谨慎的态度。

2022年整个市场的估值还是偏高，整体不是一个非常好的收购机会，但是在2023年，包括从2022年底，公司加强了收并购部门的力量。

未来的收并购，一是战略目标区域的补强，在一些目标区域进行本地化的，有一定规模的，以非住为主的标的的股权合作。第二是新赛道业务，刚才提到在年底刚刚签约了两个平台化的标的，也是为了扩展新赛道的业务。

现场提问：未来物管行业的毛利率将维持在什么水平，原因是什么？

郭莹：我们在未来还是会更多加大第三方的物业占比，坦白来讲，第三方一定是一个比较市场化的毛利率，目前毛利率是12-15%左右。

接下来一方面是扩大规模，增加收入，在基本物业维持毛利率的基础上，同时也会加大延伸增值服务的边界，以及通过公司治理水平的提高，利用数字化以及管理机制，实现降本增效，能够维持行业比较好的毛利率水平。

现场提问：公司如何保持在商务物业的领先优势？在规模增长方面有何指引？住宅和商务物业规模增长上分别有什么目标？

杨志东：从第三方来讲，我们整体的市场能力比较强，而且未来几年会通过数字化转型，提升管理效率和客户的体验。

按照目前来看，卓越商企大概82%（规模）都会在现有的大湾区、长三角和区域重点城。另外有一个数据，也是唯一一家同时服务华为、腾讯、阿里、OPPO、百度的企业。

增长比较看重的是年化合同额，因为第三方市场化程度很高，不太看住宅的以面积为增长曲线的导向。

未来几年，住宅板块会有一定增长，非住领域增长会比较快速，起码保持在两位数。