杨光华：房企的复牌与复活

杨光华 3月22日深夜。

恒大公布境外债务重组方案。

如果重组成功，恒大将解除上市公司清盘的风险。恒大，将迎来一线生机？

对恒大来说，目前最迫切的事之一，就是公布财报。

如果停牌时间超过18个月，公司将退市。复牌之后，才可能复活。

01

3月底，上市房企年报发布季。

截至目前，70多家房企发布业绩预报，20多家公布2022年财报。大多数业绩预报，是预亏。最高预亏200多亿元。

去年，佳兆业、恒大、融创、世茂、奥园、花样年等17家港交所上市房企停牌。

如果这些房企年报“难产”，直接导致复牌难。

根据港交所《上市规则》规定，如果上市公司持续停牌18个月，港交所便有权将股份摘牌。

截至目前，佳兆业、景瑞两家复牌，重回“牌桌”。复牌至少是一个积极的信号，提振市场信心。

2022年初，房企出现停牌潮。

疫情影响业绩，市场下滑与企业流动性危机，多数公司更换审计师。

过去一年很难，上市房企的年报并不好看。

今年1-3月份，市场虽有复苏，但未全面回暖，对上市房企来说，困难依然在眼前。不过，最坏的时候已经过去了。

02

当出险上市房企忙于复牌时，房企“优等生”们已发出年报。

近日，越秀地产、华发股份、招商蛇口与龙湖公布了2022年年报：

2022年，越秀地产实现营业收入1250亿元，同比增长8.6%。

2022年，华发股份营收同比增长15.5%，行业排名向前进了14个位次，连续三年稳居千亿阵营。

2022年，招商蛇口实现营业收入1830.03亿元，同比增加13.92%。

2022年，龙湖集团期内实现营业收入2505.7亿元，同比增长12.2%。

“地产行业经历了深度调整，拐点已现”。龙湖集团董事会主席兼首席执行官陈序平在2022年业绩会上表示：

区域经济发展带动下的城市分化，具备产业与人才支撑的核心城市，实体消费真实而旺盛；

改善型住房成需求主导，客户对产品品质、服务质量及生活配套的要求不断提升；

企业告别高杠杆扩张模式，回归产品主义及盈利本质。

城市分化、改善型住宅、产品主义，这三条是买房人也要格外留意的。

70%以上人口流出的城市，房产没有投资价值。我们要在核心城市的核心板块，买坚持产品主义的项目，买有品位的改善住宅。

03

与复牌相比，债务重组是难度系数更高。

今年以来，新房销售回暖、房企境内融资放开、债务重组方案密集出炉……最近半个月，上市房企加速债务重组。

3月7日，融创境外债重组计划获得了主要持有人临时小组支持，双方将签署重组支持协议。在完成协议签署后，融创拟在3月底前对外公布其债务重组计划。

努力还债的融创，如果能复牌复活，将给民营房企更多市场信心。除融创外，正荣、奥园、龙光、中梁等4家房企的重组方案也有望在3月底前出炉。

3月10日晚间，旭辉控股公布境外债务重组方案。3月22日，恒大与主要境外债权人就重组方案达成了协议。

3月27日，央行将降准0.25个百分点（来源央行官方网站）。既利于房企获取资金支持，也利于个人申请按揭贷款。

在这场债务展期潮中，富力、龙光、融创、华夏幸福等债务展期的加权平均期限达到3年及以上。一旦展期方案通过，将为房企生存争取到更多时间。重组之后，核心还是市场销售回款。

国家统计局最新公布的数据显示：

今年2月份各线城市商品住宅销售价格环比总体上涨，二手住宅价格环比全线止跌。

以武汉为例，截至3月23日，3月份武汉新房成交10282套。23天，日均447套，突破1万套新房成交，延续2月份的市场热度。

同期，3月份新房取证53次（2月12次），市场供应猛增。四新、光谷中心城有项目开盘热销。最近一周，武汉新房销量持续高位，洪山销量排名第一。二手房量价齐升，以中心城区的中小户型为主。

“今年来看，在一系列政策作用下，随着经济转暖，房地产市场出现了一些积极变化，主要表现在市场销售降幅明显收窄。”国家统计局新闻发言人付凌晖说。

“总的来看，目前房地产市场还处在调整阶段，后期随着经济逐步改善，市场预期转好，房地产市场有望逐步企稳。”

有专家预测，今年3月楼市“小阳春”可能提前结束。他的判断依据是，最近几周新房、二手房成交下滑。而地产大佬胡葆森说，虽然全面复苏的时间表待定，但复苏趋势已经形成。

最近，南京、杭州、广州的土拍市场回暖。在杭州的一宗热门地块，有60多家房企争夺。3月23日，北京首场土拍，有一宗热门地块，28家央国企与14家民企参拍，是北京土地市场有史以来企业参与最多的地块。

土地盛宴中，新城、滨江、大华、伟星等个别民企开始拿地。

［后记］

我们所处的时代，是一个充满挑战的时代，也是一个充满希望的时代。

我们见证着房地产行业的分化式复苏，目前房地产市场的复苏回暖基础并不牢固，扩大房产内需的路并不好走，整个行业的困境还没有结束。

对部分困难房企来说，债务重组、复牌、销售、保交楼等，还在“ICU”内挣扎，离复活上岸还有距离。对那些买到烂尾楼的业主来说，心在滴血。他们最大的愿望是，能收到房。解决好烂尾问题，就是解决市场信心问题。

作为行业从业者，我们期待行业好起来，房企活下来，大家有活干。作为上市房企股票持有者，还有解套回本的机会；作为普通的买房人，房价稳一点，房子品质好一点。

今年政府工作报告提出，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。

房地产依然是“支柱”行业，为了实现这些目标，还要更多切实有力的政策跟进，改善社会预期，提振社会信心，迅速激活房地产市场。

文｜杨光华（地产写字人）观点新媒体专栏作者

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